2025타경1531
유찰 3회| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 385-1 [도로명] [토지 전 1334㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지만 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수) -맹지이며 인접필지상 개설된 비포장 농로를 이용대상물건 경계선 진입가능, 수목식생이 우거져 내부로 진출입 곤란(감정평가서 참조) -지목은 '전'이나 소나무 및 기타 수종을 알 수 없는 수목이 식재되어 '전기타'로 이용중임 -목록 1 지상의 수목은 조사불능으로 평가되지 아니하였으니 경매 진행 및 응찰시 참고요함 |
| 토지면적 | 455㎡ (137.6평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 72,036,000원 | 최저가격 | (26%)18,884,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,888,400원 | 청구금액 | 18,134,882원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.08.10 | (51%)36,882,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.14 | (41%)29,506,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.26 | (33%)23,605,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.30 | (26%)18,884,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청북도 충주시 중앙탑면 385-1 | 창고용지 (계획관리지역) | 455㎡ (137.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 27,500원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청북도 충주시 중앙탑면 385-1 ([토지 전 1334㎡]) | 일반철골구조 · (창고시설) | - | 토지·건물 일괄평가 | -농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수) -맹지이며 인접필지상 개설된 비포장 농로를 이용대상물건 경계선 진입가능, 수목식생이 우거져 내부로 진출입 곤란(감정평가서 참조) -지목은 '전'이나 소나무 및 기타 수종을 알 수 없는 수목이 식재되어 '전기타'로 이용중임 -목록 1 지상의 수목은 조사불능으로 평가되지 아니하였으니 경매 진행 및 응찰시 참고요함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 455㎡ (137.6평) 건물: - | 72,036,000원 | |||
대상물건은 충청북도 충주시 중앙탑면 창동리 소재 '창동마을' 서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지와 자연림이 주를 이루는 산간농경지대로서 주위환경은 보통시 됨. 인근에 대중교통이 왕래하는 지방도가 소재 교통상황은 보통시 됨. 부정형 완경사지로서 전기타(소나무 및 수종 수량, 규격 등을 알 수 없는 수목 식재)로 이용중임. 맹지이며, 인접 필지상에 개설된 비포장 농로를 이용 대상물건 경계선까지는 진입할 수 있음. 대상물건은 수목이 식생되어 숲이 우거져 내부로 진출입 곤란함. 보전관리지역 가축사육제한구역(개·돼지·닭·오리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)(군용비행장 소음대책 제2종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구(2018-07-20)(소일)<자연재해대책법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개
-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수) -맹지이며 인접필지상 개설된 비포장 농로를 이용대상물건 경계선 진입가능, 수목식생이 우거져 내부로 진출입 곤란(감정평가서 참조) -지목은 '전'이나 소나무 및 기타 수종을 알 수 없는 수목이 식재되어 '전기타'로 이용중임 -목록 1 지상의 수목은 조사불능으로 평가되지 아니하였으니 경매 진행 및 응찰시 참고요함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2022-07-29 | 소유권이전 | 김OO | 202,207,293원 | 환매 | 2022.07.29 갑(3) 소유권이전 김OO 환매 |
| 1 | 2022-07-29 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2022-07-29 | 근저당권설정 | 충북원예농협 | 420,000,000원 | 말소기준등기 | 2022.07.29 을(4) 근저당권설정 충북원예농협 420,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2022-07-29 | 근저당권설정 | 충북원예농협 | 420,000,000원 | 말소기준등기 | 2022.07.29 을(4) 근저당권설정 충북원예농협 420,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2022-07-29 | 근저당권 | 충OO | 420,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-07-29 | 지상권 | 충OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-09-26 | 가압류 | 농OO | 15,379,308원 | 2023카단253 | 2023.09.26 갑(5) 가압류 농협중앙회 15,379,308 2023카단253 소멸 |
| 2 | 2023-09-26 | 가압류 | 농OO | 15,379,308원 | 2023카단253 | 2023.09.26 갑(5) 가압류 농협중앙회 15,379,308 2023카단253 소멸 |
| 4 | 2023-09-26 | 가압류 | 농OO | 15,379,308원 | 소멸 | - |
| 3 | 2025-07-11 | 강제경매(5번가압류의본압류로의 이행) | 농OO | 18,134,882원 | 2025타경1531 | 2025.07.11 갑(10) 강제경매(5번가압류의본압류로의 이행) 농협중앙회 청구금액 18,134,882 2025타경1531 소멸 |
| 3 | 2025-07-11 | 강제경매(5번가압류의본압류로의 이행) | 농OO | 18,134,882원 | 2025타경1531 | 2025.07.11 갑(10) 강제경매(5번가압류의본압류로의 이행) 농협중앙회 청구금액 18,134,882 2025타경1531 소멸 |
| 5 | 2025-07-11 | 강제경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수) -맹지이며 인접필지상 개설된 비포장 농로를 이용대상물건 경계선 진입가능, 수목식생이 우거져 내부로 진출입 곤란(감정평가서 참조) -지목은 '전'이나 소나무 및 기타 수종을 알 수 없는 수목이 식재되어 '전기타'로 이용중임 -목록 1 지상의 수목은 조사불능으로 평가되지 아니하였으니 경매 진행 및 응찰시 참고요함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청북도 충주시 중앙탑면 385-1 | 대지면적 | 455㎡ (137.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 61.2㎡ (18.5평) | 건축면적 | 61.2㎡ (18.5평) | 건폐율 / 용적률 | 13.5% / 13.5% |
| 주용도 | 창고시설 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 | 사용승인일자 | 2021-12-03 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 충주시 관할 등기소 (충주지원) | 충주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청북도 관할 지방국세청 | 충청북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 충주시세무서 | 충주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 중앙탑면 행정복지센터(주민센터) | 충청북도 충주시 중앙탑면 385-1 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7,203만원 | 5,906만원 | 82% | 6.2명 | 5,906만원 |
| 최근 3개월 | 7,203만원 | 5,834만원 | 81% | 5.8명 | 5,834만원 |
| 최근 6개월 | 7,203만원 | 5,762만원 | 80% | 5.4명 | 5,762만원 |
| 최근 12개월 | 7,203만원 | 5,690만원 | 79% | 5.1명 | 5,690만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 33점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 12건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 944만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,764만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,223만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,638만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,423만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,590만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 12건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 40장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 73.8% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 12건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (6건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경1104 | 토지·임야 | 충청북도 충주시 대소원면 완오리 663-9 | 2026.06.15 | 1억 1,636만원 | 7,557만원 | 64.9% | 매각 |
| 2024타경1770 | 토지·임야 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 453 | 2026.08.31 | 1억 4,361만원 | 1억원 | 69.6% | 매각 |
| 2024타경36134 | 토지·임야 | 충청북도 충주시 대소원면 본리 1113 | 2026.07.06 | 12억 5,428만원 | 5억 1,440만원 | 41% | 매각 |
| 2025타경1029 | 토지·임야 | 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 1580-36 | 2026.10.26 | 3억 5,399만원 | 9,889만원 | 27.9% | 매각 |
| 2025타경1173 | 토지·임야 | 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 1429 | 2026.10.26 | 2억 2,218만원 | 6,615만원 | 29.8% | 매각 |
| 2024타경36110 | 토지·임야 | 충청북도 충주시 금가면 월상리 535-6 | 2026.08.24 | 1억 1,594만원 | 3,458만원 | 29.8% | 매각 |
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