2025타경508797 (2)
유찰 6회지분매각| 소재지 | 인천광역시 영종구 영종대로162번길 37 (운서동) [도로명] 인천광역시 중구 영종대로162번길 37 (운서동,메이폴오피스텔) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각 등기부상 구분되어 있으나 현황은 통합하여 하나의 점포(사무실)로 사용 중임(벽체 없음) |
| 토지면적 | 7,031.2㎡ (2126.9평) | 건물면적 | 61.36㎡ (18.6평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 2,111,000,000원 | 최저가격 | (17%)354,796,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)35,479,600원 | 청구금액 | 1,798,176,841원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.01 | (100%)2,111,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.01 | (70%)1,477,700,000원 | 변경 |
| 3회 | 2026.05.06 | (70%)1,477,700,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.10.27 | (17%)354,796,000원 | 진행 |
물건 사진 (36장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 영종구 영종대로162번길 37 (운서동) | 대 (일반상업지역) | 7,031.2㎡ (2126.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,227,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 영종구 영종대로162번길 37 (운서동) (인천광역시 중구 영종대로162번길 37 (운서동,메이폴오피스텔)) | 철근콘크리트구조 | 61.36㎡ (18.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각 등기부상 구분되어 있으나 현황은 통합하여 하나의 점포(사무실)로 사용 중임(벽체 없음) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 7,031.2㎡ (2126.9평) 건물: 61.36㎡ (18.6평) | 2,111,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층중 1층 108호외 3개호로서 외벽 : 돌붙임, 스톤코트 및 강화유리 마감 등 내벽 : 시멘트몰탈위 페인트 마감 등 천정 : 텍스마감 등 창호 : 샷시창호 기호1, 2 : 근린생활시설(화원, 기호1,2호간 대부분 벽체 없음)임. 기호3, 4 : 근린생활시설(사무실, 기호3,4호간 벽체 없음)임. 위생설비, 자동화재탐지설비, 옥내소화전설비, 난방설 및 승강기설비 등이 되어 있음. 대체로 세장형의 주상복합건물부지로 인접도로와 등고함. 북서측 및 남서측 포장도로를 통하여 출입 가능함. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(접함), 대로3류(접함), 경제자유구역 <경제자유구역의 지정 및 운영에 관한
본건은 인천광역 중구 운서동 소재 '공항철도(운서역)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됨. 본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 보통 시됨.
일괄매각 등기부상 구분되어 있으나 현황은 통합하여 하나의 점포(사무실)로 사용 중임(벽체 없음)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정OO 대항력 없음 | 115호,116호 | 전입: 2022-11-17 확정: - 배당: 2025-05-15 | 보: 2,000만원 월: 1,500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 2,000만원 월: 1,500,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-10-05 | 소유권 | 하OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-11-16 | 근저당권 | 수OO | 2,040,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-04-16 | 임의경매 | 수OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각 등기부상 구분되어 있으나 현황은 통합하여 하나의 점포(사무실)로 사용 중임(벽체 없음)
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 영종구 영종대로162번길 37 (운서동) | 대지면적 | 7,031.2㎡ (2126.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 61.36㎡ (18.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.9% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 영종구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 영종구세무서 | 영종구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 영종대로162번길 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 영종구 영종대로162번길 37 (운서동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 21억 1,100만원 | 17억 3,102만원 | 82% | 6.2명 | 17억 3,102만원 |
| 최근 3개월 | 21억 1,100만원 | 17억 991만원 | 81% | 5.8명 | 17억 991만원 |
| 최근 6개월 | 21억 1,100만원 | 16억 8,880만원 | 80% | 5.4명 | 16억 8,880만원 |
| 최근 12개월 | 21억 1,100만원 | 16억 6,769만원 | 79% | 5.1명 | 16억 6,769만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 7,739만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 8,930만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 2,990만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 6,548만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 6,751만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,657만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 51장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (11건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경508797 | 근린상가 | 인천광역시 영종구 영종대로162번길 37 (운서동) | 2026.08.11 | 11억 2,000만원 | 3억 3,892만원 | 30.3% | 매각 |
| 2024타경15980 | 근린상가 | 인천광역시 영종구 햇내로13번길 17 (운서동) | 2026.11.24 | 6억 5,400만원 | 1억 4,000만원 | 21.4% | 진행중 |
| 2024타경578009 | 근린상가 | 인천광역시 영종구 햇내로13번길 17 (운서동) | 2026.09.02 | 8억 5,900만원 | 1억 9,212만원 | 22.4% | 매각 |
| 2025타경1119 | 근린상가 | 인천광역시 영종구 흰바위로 113 (운서동) | 2026.08.12 | 12억 5,000만원 | 5억 9,000만원 | 47.2% | 매각 |
| 2024타경15676 | 근린상가 | 인천광역시 영종구 흰바위로59번길 8 (운서동) | 2026.07.07 | 6억 900만원 | 2억 5,077만원 | 41.2% | 매각 |
| 2024타경583445 | 근린상가 | 인천광역시 영종구 흰바위로59번길 8 (운서동) | 2026.04.29 | 8,600만원 | 9,010만원 | 104.8% | 매각 |
| 2025타경509267 | 근린상가 | 인천광역시 영종구 영종대로196번길 19 (운서동) | 2026.07.23 | 6억 1,700만원 | 2억 3,771만원 | 38.5% | 매각 |
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