2025타경2450
유찰 4회지분매각2026.11.04 (제101호 경매법정)||
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| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 1층이씨01-004호 [도로명] 경기도 남양주시 다산순환로 20 (다산동,다산현대프리미어캠퍼스) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 근린생활시설(일반음식점)으로 이용중임 |
| 토지면적 | 39,983.5㎡ (12095.0평) | 건물면적 | 49.2㎡ (14.9평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 895,000,000원 | 최저가격 | (17%)150,423,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)15,042,300원 | 청구금액 | 672,858,250원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.06.10 | (34%)306,985,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.07.15 | (24%)214,890,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.09.30 | (24%)214,890,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.04 | (17%)150,423,000원 | 진행 |
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물건 사진 (22장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 1층이씨01-004호 | 대 (준주거지역) | 39,983.5㎡ (12095.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,301,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 1층이씨01-004호 (경기도 남양주시 다산순환로 20 (다산동,다산현대프리미어캠퍼스)) | 철근콘크리트구조 | 49.2㎡ (14.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 근린생활시설(일반음식점)으로 이용중임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 39,983.5㎡ (12095.0평) 건물: 49.2㎡ (14.9평) | 895,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 제1층 제이씨01-004호로서(사용승인일:2022.06.03) 외벽 : 페어글라스 마감. 내벽 : 인테리어 마감. 창호 : 샷시창호임. 바닥 : 타일 및 에폭시 등 마감. 근린생활시설(일반음식점)로 이용중임. 위생 및 급배수시설 되어 있으며 승강기, 소화전, 화재탐지, 냉난방설비 되어 있음. 인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서 산업시설 및 상업시설 건부지로 이용중임. 동측, 서측, 남측, 북측으로 중로 및 대로에 접하고 있음. 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 대로3류
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경기도 남양주시 다산동에 소재하는 '도농고등학교' 동측 인근에 위치하며 주위는 지산산업센터 등이 밀집되어 있는 지역으로서 제반 주위여건은 보통임. 본건까지 제반 차량 진출입이 자유로우며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있으며 근거리에 간선도로 및 경의중앙선 '도농역'이 위치하고 있어 제반 대중교통여건은 양호함.
[참고사항]
근린생활시설(일반음식점)으로 이용중임
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2022-08-10|배당요구종기일 : 2025.09.15
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 점포 / 1층 이씨01-004호 | 전입: 2025-03-24 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 1,300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-04-06 확정: 2025-07-10 배당: 2025-08-12 | 보: 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 전부 | 전입: 2025-04-06 확정: 2025-07-10 배당: 2025-08-12 | 보: 2,000만원 월: 1,300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-04-06 확정: 2025-07-10 배당: 2025-08-12 | 보: 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 8,000만원 월: 2,600,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2022.08.10. 근저당권|청구/채권금액 : 672,858,250원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-08-10 | 소유권 | 고OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-08-10 | 근저당권 | (OOOOOO | 768,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-10-27 | 근저당권 | 임OO | 800,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-06-25 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
근린생활시설(일반음식점)으로 이용중임
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 1층이씨01-004호 | 대지면적 | 39,983.5㎡ (12095.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 49.2㎡ (14.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.1% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남양주시 관할 등기소 (남양주지원) | 남양주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남양주시세무서 | 남양주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 다산동 행정복지센터(주민센터) | 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 1층이씨01-004호 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8억 9,500만원 | 7억 3,390만원 | 82% | 6.2명 | 7억 3,390만원 |
| 최근 3개월 | 8억 9,500만원 | 7억 2,495만원 | 81% | 5.8명 | 7억 2,495만원 |
| 최근 6개월 | 8억 9,500만원 | 7억 1,600만원 | 80% | 5.4명 | 7억 1,600만원 |
| 최근 12개월 | 8억 9,500만원 | 7억 705만원 | 79% | 5.1명 | 7억 705만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
4억 5,482만원
최저매각가 대비 +1,627만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수48.7점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수60.6점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수58.793점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 5,042만원
- 예상 대출액
- 7,521만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,486만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 6,245만원
- 예상 대출액
- 9,747만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,476만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1억 7,449만원
- 예상 대출액
- 1억 1,341만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,099만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 33장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 49.38%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경72072 | 근린상가 | 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 5층씨에이05-012호 | 2026.09.01 | 1억 6,611만원 | 1억 300만원 | 62% | 매각 |
| 2025타경72787 | 근린상가 | 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 8층씨비08-024호 | 2026.08.19 | 1억 4,500만원 | 8,688만원 | 59.9% | 매각 |
| 2025타경2269 | 근린상가 | 경기도 남양주시 다산순환로 20 (다산동) | 2026.05.12 | 1억 7,100만원 | 1억 1,511만원 | 67.3% | 매각 |
| 2024타경5414 | 근린상가 | 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 | 2026.05.07 | 8억 5,400만원 | 2억 9,247만원 | 34.2% | 매각 |
| 2024타경4732 | 근린상가 | 경기도 남양주시 다산순환로 20 (다산동) | 2026.07.23 | 9억 1,900만원 | 2억 150만원 | 21.9% | 매각 |
| 2024타경5414 | 근린상가 | 경기도 남양주시 다산순환로 20 (다산동) | 2026.05.07 | 8억 5,400만원 | 2억 506만원 | 24% | 매각 |
| 2024타경86109 | 근린상가 | 경기도 남양주시 다산중앙로 105-18 (다산동) | 2026.11.04 | 6억 4,600만원 | 3억 9,400만원 | 61% | 진행중 |
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