2025타경5572
유찰 12회✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.10|
글자크기
| 소재지 | 서울특별시 양천구 남부순환로36길 28 (신월동, 유림주택) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대(빌라) | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 239.8㎡ (72.5평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 115,000,000원 | 최저가격 | (7%)7,902,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)790,200원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 9회 | 2026.06.16 | (17%)19,294,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.07.30 | (13%)15,435,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.09.01 | (11%)12,348,000원 | 유찰 |
| 12회 | 2026.11.10 | (7%)7,902,000원 | 진행 |
■
물건 사진 (13장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 양천구 남부순환로36길 28 (신월동, 유림주택) | 대 (제1종일반주거지역) | 239.8㎡ (72.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,346,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 양천구 남부순환로36길 28 (신월동, 유림주택) | 다세대(빌라) | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 239.8㎡ (72.5평) 건물: - | 115,000,000원 | |||
■
임차인 현황
말소기준일(소액) : -|배당요구종기일 : -
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 있음 | 지하층1호전부 | 전입: 2021-11-17 확정: 2021-10-21 배당: 2025-01-22 | 보: 1억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 있음 | 지하층1호 | 전입: 2021-11-17 확정: 2021-10-21 배당: 2025-01-22 | 보: 1억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-11-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 2억원 | 인수총액 0원 | - | |
■
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : -|청구/채권금액 : 원문 기준 확인
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-12-06 | 소유권 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-11-09 | 임차권설정 | 박OO | 100,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2025-01-14 | 강제경매 | 박OO | - | 소멸기준 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
■
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 양천구 남부순환로36길 28 (신월동, 유림주택) | 대지면적 | 239.8㎡ (72.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 다세대(빌라) | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 양천구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 양천구세무서 | 양천구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 남부순환로36길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 양천구 남부순환로36길 28 (신월동, 유림주택) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 1,500만원 | 9,430만원 | 82% | 6.2명 | 9,430만원 |
| 최근 3개월 | 1억 1,500만원 | 9,315만원 | 81% | 5.8명 | 9,315만원 |
| 최근 6개월 | 1억 1,500만원 | 9,200만원 | 80% | 5.4명 | 9,200만원 |
| 최근 12개월 | 1억 1,500만원 | 9,085만원 | 79% | 5.1명 | 9,085만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1,558만원
최저매각가 대비 +14만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수44.2점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수59.8점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수45.86점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 93.1%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 12회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
790만원
- 예상 대출액
- 395만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,203만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
853만원
- 예상 대출액
- 512만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,150만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
916만원
- 예상 대출액
- 595만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,130만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 13장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 93.1% 하락, 유찰 12회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 93.1%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 12회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 64.1%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12458 | 다세대·연립 | 서울특별시 양천구 가로공원로58길 1 (신월동, 가진빌) | 2026.09.08 | 1억 8,800만원 | 1억 845만원 | 57.7% | 매각 |
| 2025타경12329 | 다세대·연립 | 서울특별시 양천구 가로공원로60길 9-10 (신월동, 신한베스트빌) | 2026.10.13 | 2억 3,781만원 | 1억 365만원 | 43.6% | 매각 |
| 2025타경10475 | 다세대·연립 | 서울특별시 양천구 가로공원로56길 32 (신월동, 피크빌 양천) | 2026.04.28 | 2억 4,600만원 | 1억 8,418만원 | 74.9% | 매각 |
| 2025타경12341 | 다세대·연립 | 서울특별시 양천구 가로공원로56길 34 (신월동, 그레이튼 신월) | 2026.08.04 | 4억 7,500만원 | 3억 5,815만원 | 75.4% | 매각 |
| 2025타경10382 | 다세대·연립 | 서울특별시 양천구 가로공원로56길 34 (신월동, 그레이튼 신월) | 2026.07.08 | 4억 3,600만원 | 2억 8만원 | 45.9% | 매각 |
| 2025타경12028 | 다세대·연립 | 서울특별시 양천구 가로공원로56길 34 (신월동, 그레이튼 신월) | 2026.06.17 | 4억 4,500만원 | 3억 2,140만원 | 72.2% | 매각 |
| 2025타경10826 | 다세대·연립 | 서울특별시 양천구 가로공원로56길 34 (신월동, 그레이튼 신월) | 2026.06.10 | 4억 7,700만원 | 2억 5,000만원 | 52.4% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
