2025타경649
| 소재지 | 전남광주통합특별시 광양시 광양읍 용강1길 12 (창덕에버빌(2단지)) [도로명] 전라남도 광양시 용강1길 12 (창덕에버빌아파트) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | 2025.10.15 | 매각물건 | - 대지권이 배분되지 아니한 상태임 - 감정가는 건물의 소유에 따른 적정대지권의 배분으로 하여 평가한 금액임 - 건물의 소유에 따른 적정대지권 매각 포함, 대지권 등기 가능 여부 확인 필요함 |
| 토지면적 | 58,398.2㎡ (17665.5평) | 건물면적 | 256.8㎡ (77.7평) | 소유자 | 이OO |
| 감정가격 | 352,000,000원 | 최저가격 | (100%)352,000,000원 | 채무자 | 이OO |
| 입찰보증금 | (10%)35,200,000원 | 청구금액 | 187,582,033원 | 채권자 | 순OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.09.07 | (100%)352,000,000원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 광양시 광양읍 용강1길 12 (창덕에버빌(2단지)) | 대 | 58,398.2㎡ (17665.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 광양시 광양읍 용강1길 12 (창덕에버빌(2단지)) (전라남도 광양시 용강1길 12 (창덕에버빌아파트)) | 철근콘크리트조 · 지상5층 | 256.8㎡ (77.7평) | 토지·건물 일괄평가 | - 대지권이 배분되지 아니한 상태임 - 감정가는 건물의 소유에 따른 적정대지권의 배분으로 하여 평가한 금액임 - 건물의 소유에 따른 적정대지권 매각 포함, 대지권 등기 가능 여부 확인 필요함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 58,398.2㎡ (17665.5평) 건물: 256.8㎡ (77.7평) | 352,000,000원 | |||
철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건내 지하층101호로서 외벽: 드라이비트 내벽: 벽지도배, 목재붙임, 치장적벽돌 등 인테리어 바닥: 디럭스타일 창호: 샷시창호임. 비어펍 및 사무실이나 현황 휴업중임. 급배수설비, 위생설비 등 되어 있음. 부정형 토지로서 아파트 및 상가부지임. 서측으로 광대로에, 남동측으로 왕복2차로에 접함. 도시지역 , 자연녹지지역 , 제3종일반주거지역 , 대로1류(폭 35m~40m)(2017-12-14)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구(전라남도제2009-154호(구역계 변경))<토지구획정리사업법>임. 본건 집합상
전라남도 광양시 광양읍 용강리 소재 광양용강중학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 입지한 주상혼용지대임. 광대로변에 입지하여 차량접근성 양호하고 대중교통여건은 보통임.
- 대지권이 배분되지 아니한 상태임 - 감정가는 건물의 소유에 따른 적정대지권의 배분으로 하여 평가한 금액임 - 건물의 소유에 따른 적정대지권 매각 포함, 대지권 등기 가능 여부 확인 필요함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2012-10-11 | 근저당 | 박OO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-10-15 | 경매개시결정(신청채권) | 순OOOOOOO | 187,582,033원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 대지권이 배분되지 아니한 상태임 - 감정가는 건물의 소유에 따른 적정대지권의 배분으로 하여 평가한 금액임 - 건물의 소유에 따른 적정대지권 매각 포함, 대지권 등기 가능 여부 확인 필요함
당사자 내역
| 채권자 | 순OOOOOOO | 채무자 | 이OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 이OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 광양시 광양읍 용강1길 12 (창덕에버빌(2단지)) | 대지면적 | 58,398.2㎡ (17665.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 256.8㎡ (77.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.4% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 · 지상 5층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광양시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광양시세무서 | 광양시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 광양읍 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 광양시 광양읍 용강1길 12 (창덕에버빌(2단지)) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 5,200만원 | 2억 8,864만원 | 82% | 6.2명 | 2억 8,864만원 |
| 최근 3개월 | 3억 5,200만원 | 2억 8,512만원 | 81% | 5.8명 | 2억 8,512만원 |
| 최근 6개월 | 3억 5,200만원 | 2억 8,160만원 | 80% | 5.4명 | 2억 8,160만원 |
| 최근 12개월 | 3억 5,200만원 | 2억 7,808만원 | 79% | 5.1명 | 2억 7,808만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 43점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 7,600만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 8,787만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 2,809만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 6,424만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 6,540만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,540만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 0회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.