2025타경51460
유찰 5회지분매각| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층109호 [도로명] (거여동,아피체) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가 | 접수/개시결정 | 2025.05.14 | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 2,000.1㎡ (605.0평) | 건물면적 | 45.63㎡ (13.8평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,349,000,000원 | 최저가격 | (33%)442,040,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)44,204,000원 | 청구금액 | 1,021,663,128원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.09.07 | (51%)690,688,000원 | 진행 |
| 4회 | 2026.09.07 | (51%)690,688,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.19 | (41%)552,550,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.23 | (33%)442,040,000원 | 진행 |
물건 사진 (17장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층109호 | 대 (일반상업지역) | 2,000.1㎡ (605.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 8,252,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층109호 ((거여동,아피체)) | 철근콘크리트구조 | 45.63㎡ (13.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,000.1㎡ (605.0평) 건물: 45.63㎡ (13.8평) | 1,349,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평지붕 지상15층, 지하5층 건물 내 1층 109호로서, 외벽: 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등. 내벽: 페인팅 마감 등. 창호: 샷시창임. 본건은 공부상 일반음식점으로 등재되어있으나, 현황 공실 상태인 것으로 조사되었음. (후첨 '내부구조도' 참조) 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 전기설비, 소화전, 승강기 등이 구비되어있음. 본건 소재 토지는 장방형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용중임. 본건 소재 토지는 서측으로 노폭 약 35-~40미터, 동측으로 노폭 약 10~12미터 포장도로 및 북측으로 노폭 약 10~12미터의 보도블럭도로에 접함. 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획
본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 '서울거원초등학교' 남서측 인근에 위치하고, 부근 은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-06-20 | 소유권 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-06-20 | 근저당권 | 농OO | 1,261,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-10-25 | 가압류 | 롯OO | 30,871,686원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-11-04 | 가압류 | (OOOOOOO | 87,446,142원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-11-14 | 가압류 | 롯OO | 82,461,708원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-11-19 | 가압류 | 현OO | 28,107,400원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-11-25 | 가압류 | 경OO | 25,625,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2024-11-26 | 가압류 | 삼OO | 104,797,877원 | 소멸 | - |
| 9 | 2025-01-16 | 가압류 | 중OO | 8,453,791원 | 소멸 | - |
| 10 | 2025-03-31 | 가압류 | (OOOOOOO | 12,547,184원 | 소멸 | - |
| 11 | 2025-05-15 | 임의경매 | 지OO | - | 소멸 | - |
| 12 | 2025-05-22 | 가압류 | 지OO | 5,421,589원 | 소멸 | - |
| 13 | 2025-06-02 | 가압류 | (OOOOOOOOOO | 71,083,215원 | 소멸 | - |
| 14 | 2025-07-21 | 가압류 | 신OO | 14,302,757원 | 소멸 | - |
| 15 | 2025-12-03 | 압류 | 성OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층109호 | 대지면적 | 2,000.1㎡ (605.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 45.63㎡ (13.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.3% |
| 주용도 | 상가 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 송파구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 송파구세무서 | 송파구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 거여동 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층109호 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 13억 4,900만원 | 11억 618만원 | 82% | 6.2명 | 11억 618만원 |
| 최근 3개월 | 13억 4,900만원 | 10억 9,269만원 | 81% | 5.8명 | 10억 9,269만원 |
| 최근 6개월 | 13억 4,900만원 | 10억 7,920만원 | 80% | 5.4명 | 10억 7,920만원 |
| 최근 12개월 | 13억 4,900만원 | 10억 6,571만원 | 79% | 5.1명 | 10억 6,571만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 15건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2억 2,102만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 3,388만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 8,644만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 421만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3억 3,329만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 9,310만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 15건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 26장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 67.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 15건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경58101 | 근린상가 | 서울특별시 송파구 위례송파로 77 (거여동) | 2026.07.20 | 10억 9,000만원 | 3억 8,120만원 | 35% | 매각 |
| 2024타경3569 | 근린상가 | 서울특별시 송파구 새말로19길 16 (문정동, 문정쉐르빌) | 2026.08.03 | 4억 7,400만원 | 1억 8,666만원 | 39.4% | 매각 |
| 2025타경1001 | 근린상가 | 경기도 하남시 학암동 647-3 경서타워2 5층501호 | 2026.07.06 | 8억 8,600만원 | 6억 5,099만원 | 73.5% | 매각 |
| 2025타경52635 | 근린상가 | 경기도 성남시 수정구 위례광장로 328 (창곡동) | 2026.08.03 | 26억 3,000만원 | 10억 3,521만원 | 39.4% | 매각 |
| 2024타경62092 | 근린상가 | 경기도 성남시 수정구 위례순환로 130 (창곡동, 위례 아트리버 푸르지오) | 2026.06.08 | 26억 5,000만원 | 12억 9,770만원 | 49% | 매각 |
| 2022타경55450 | 근린상가 | 서울특별시 송파구 법원로4길 5 (문정동) | 2026.09.21 | 8억 4,600만원 | 2억 4,100만원 | 28.5% | 매각 |
| 2022타경55450 | 근린상가 | 서울특별시 송파구 법원로4길 5 (문정동) | 2026.08.10 | 2억 8,500만원 | 1억 1,718만원 | 41.1% | 매각 |
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