2024타경581531
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 인천광역시 부평구 마장로450번길 8-5 (청천동) [도로명] 인천광역시 부평구 마장로450번길 8-5 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | 2024.12.18 | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 감정평가서 토지건물감정평가명세표 상의 1-1 시멘부럭조 슬래브지붕단층 부대 3.24㎡는 확인불능(멸실로 추정) - 감정평가서 참조 일괄매각. 제시외 건물 포함 일괄매각. 제시외 건물 포함 감정평가서 토지건물감정평가명세표 상의 1-1 시멘부럭조 슬래브지붕단층 부대 3.24㎡는 확인불능(멸실로 추정) - 감정평가서 참조 |
| 토지면적 | 217.5㎡ (65.8평) | 건물면적 | 122.58㎡ (37.1평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 김OO |
| 감정가격 | 525,861,660원 | 최저가격 | (49%)257,672,000원 | 채무자 | 김OO |
| 입찰보증금 | (10%)25,767,200원 | 청구금액 | 20,933,698원 | 채권자 | 주OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.10.21 | (49%)257,672,000원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 부평구 마장로450번길 8-5 (청천동) | 대 (준공업지역) | 217.5㎡ (65.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,203,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 부평구 마장로450번길 8-5 (청천동) (인천광역시 부평구 마장로450번길 8-5) | 벽돌구조 · (단독주택) | 122.58㎡ (37.1평) | 일괄평가 (대장연면적 265.77㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 포함 감정평가서 토지건물감정평가명세표 상의 1-1 시멘부럭조 슬래브지붕단층 부대 3.24㎡는 확인불능(멸실로 추정) - 감정평가서 참조 일괄매각. 제시외 건물 포함 일괄매각. 제시외 건물 포함 감정평가서 토지건물감정평가명세표 상의 1-1 시멘부럭조 슬래브지붕단층 부대 3.24㎡는 확인불능(멸실로 추정) - 감정평가서 참조 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 217.5㎡ (65.8평) 건물: 122.58㎡ (37.1평) | 525,861,660원 | |||
벽돌조 경사슬래브위 기와지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 1984.11.20.) 외벽 : 치장벽돌 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 알미늄새시 창호임. 다가구주택으로 이용 중임. 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음. 별지 "건물개황도 및 사진용지" 참조
기호(2) : 본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 "인천용마초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통시됨. 본건까지 소형 차량 출입 가능하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통사정은 무난한 편임. 대략 장방형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, 현황 주거용 건부지로 이용중임. 본건 북측으로 로폭 약 3미터의 진입(포장)도로에 접함. 준공업지역(2017-04-25), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 없 음. 없 음. 미상임. 기호(1) :
일괄매각. 제시외 건물 포함 감정평가서 토지건물감정평가명세표 상의 1-1 시멘부럭조 슬래브지붕단층 부대 3.24㎡는 확인불능(멸실로 추정) - 감정평가서 참조 일괄매각. 제시외 건물 포함 일괄매각. 제시외 건물 포함 감정평가서 토지건물감정평가명세표 상의 1-1 시멘부럭조 슬래브지붕단층 부대 3.24㎡는 확인불능(멸실로 추정) - 감정평가서 참조
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2014-05-02 | 근저당권 | 인OOOOOOOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2024-12-18 | 경매개시결정(신청채권) | 주OO | 20,933,698원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함 감정평가서 토지건물감정평가명세표 상의 1-1 시멘부럭조 슬래브지붕단층 부대 3.24㎡는 확인불능(멸실로 추정) - 감정평가서 참조 일괄매각. 제시외 건물 포함 일괄매각. 제시외 건물 포함 감정평가서 토지건물감정평가명세표 상의 1-1 시멘부럭조 슬래브지붕단층 부대 3.24㎡는 확인불능(멸실로 추정) - 감정평가서 참조
당사자 내역
| 채권자 | 주OO | 채무자 | 김OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 김OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 부평구 마장로450번길 8-5 (청천동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 265.77㎡ (80.4평) | 건축면적 | 125.82㎡ (38.1평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 1984-11-20 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 부평구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 부평구세무서 | 부평구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 마장로450번길 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 부평구 마장로450번길 8-5 (청천동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 2,586만원 | 4억 3,120만원 | 82% | 6.2명 | 4억 3,120만원 |
| 최근 3개월 | 5억 2,586만원 | 4억 2,594만원 | 81% | 5.8명 | 4억 2,594만원 |
| 최근 6개월 | 5억 2,586만원 | 4억 2,068만원 | 80% | 5.4명 | 4억 2,068만원 |
| 최근 12개월 | 5억 2,586만원 | 4억 1,543만원 | 79% | 5.1명 | 4억 1,543만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 61점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 2,883만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,967만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 6,697만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,237만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 9,428만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,590만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (5건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경52024 | 단독·다가구 | 서울특별시 은평구 증산로17가길 7 (신사동) | 2026.11.03 | 1억 6,600만원 | 1억 4,199만원 | 85.5% | 매각 |
| 2025타경103371 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 서원1길 32 (신림동, 태경빌) | 2026.10.20 | 3억 5,200만원 | 3억 7,500만원 | 106.5% | 매각 |
| 2025타경103028 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 법원단지22길 11 (신림동, 현대빌라) | 2026.10.14 | 2억 300만원 | 1억 9,066만원 | 93.9% | 매각 |
| 2026타경100814 | 단독·다가구 | (상도동,리안아트) | 2026.10.13 | 3억 200만원 | 3억 9,650만원 | 131.3% | 매각 |
| 2024타경570012 | 다세대·연립 | 인천광역시 미추홀구 수봉로83번길 00035-00000 | 2026.09.10 | 1억 3,000만원 | 7,533만원 | 57.9% | 매각 |
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