2025타경73210
유찰 5회지분매각| 소재지 | 경기도 양주시 회정로109번길 35 (덕정동, 한국아파트) [도로명] 경기도 양주시 회정로109번길 35 (덕정동,한국아파트) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 2,204㎡ (666.7평) | 건물면적 | 53.76㎡ (16.3평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 116,000,000원 | 최저가격 | (17%)19,496,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,949,600원 | 청구금액 | 148,227,390원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.09 | (49%)56,840,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.13 | (34%)39,788,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.17 | (24%)27,852,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.22 | (17%)19,496,000원 | 진행 |
물건 사진 (23장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 양주시 회정로109번길 35 (덕정동, 한국아파트) | 대 (제2종일반주거지역) | 2,204㎡ (666.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 784,400원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 양주시 회정로109번길 35 (덕정동, 한국아파트) (경기도 양주시 회정로109번길 35 (덕정동,한국아파트)) | 철근콘크리트조 | 53.76㎡ (16.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,204㎡ (666.7평) 건물: 53.76㎡ (16.3평) | 116,000,000원 | |||
철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 중 제3층 제307호로서 (건물사용승인일 : 1990.08.22) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 내벽 : 벽지도배, 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호임 아파트(방2, 주방, 거실, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관)로 이용 중임. (소유자 확인 필요 이해관계인 부재와 집합건축물 대장상에 건축물 현황도가 미등재 되어 있어 본건과 유사한 이웃 세대의 내부를 조사하여 도시함). 급배수, 상하수도, 위생설비, 도시가스설비, 화재
본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 "덕정중학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 단독주택, 소규모 공동주택, 공장 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 소재하는 바, 아파트로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임. 본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장 및 북서측 인근에 지하철 1호선 "덕정역" 이 소재하는 등 전반적인 교통상태 무난함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤OO 대항력 있음 | 307호전부 | 전입: 2022-04-18 확정: 2022-03-13 배당: - | 보: 1억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 1억 4,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-04-18 | 소유권 | 신OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-05-17 | 임차권설정 | 윤OO | 140,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2025-09-18 | 강제경매 | 서OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 양주시 회정로109번길 35 (덕정동, 한국아파트) | 대지면적 | 2,204㎡ (666.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 53.76㎡ (16.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.4% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 양주시 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 양주시세무서 | 양주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 회정로109번길 행정복지센터(주민센터) | 경기도 양주시 회정로109번길 35 (덕정동, 한국아파트) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 1,600만원 | 9,512만원 | 82% | 6.2명 | 9,512만원 |
| 최근 3개월 | 1억 1,600만원 | 9,396만원 | 81% | 5.8명 | 9,396만원 |
| 최근 6개월 | 1억 1,600만원 | 9,280만원 | 80% | 5.4명 | 9,280만원 |
| 최근 12개월 | 1억 1,600만원 | 9,164만원 | 79% | 5.1명 | 9,164만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 974만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,796만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,263만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,665만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,469만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,616만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 33장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
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