2025타경1341
유찰 4회제시외건물포함2026.07.15 (133호 입찰법정)||
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| 소재지 | 울산광역시 동구 화잠2길 22 (방어동) [도로명] 울산광역시 동구 화잠2길 22 | 경매구분 | 공유물분할을위한경매(부동산) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 일괄매각. 제시외 2-1 내지 2-3 건물 및 2-4 물건 포함. 2. 목록 2. 건물의 건축물대장상 대지면적은 287.1㎡이나, 토지대장상 면적(287.5㎡)을 기준으로 평가하였음. |
| 토지면적 | 287.5㎡ (87.0평) | 건물면적 | 164.67㎡ (49.8평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 900,880,650원 | 최저가격 | (34%)309,002,000원 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
| 입찰보증금 | (10%)30,900,200원 | 청구금액 | 347,863,927원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
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매각입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.05.06 | (49%)441,431,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.06.10 | (34%)309,002,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.07.15 | (24%)216,301,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.09.15 | (24%)216,301,000원 | 매각 |
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물건 사진 (26장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 울산광역시 동구 화잠2길 22 (방어동) | 대 (제2종일반주거지역) | 287.5㎡ (87.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 990,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 울산광역시 동구 화잠2길 22 (방어동) (울산광역시 동구 화잠2길 22) | 철근콘크리트구조 · (단독주택) | 164.67㎡ (49.8평) | 일괄평가 (대장연면적 382.955㎡) | 1. 일괄매각. 제시외 2-1 내지 2-3 건물 및 2-4 물건 포함. 2. 목록 2. 건물의 건축물대장상 대지면적은 287.1㎡이나, 토지대장상 면적(287.5㎡)을 기준으로 평가하였음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 287.5㎡ (87.0평) 건물: 164.67㎡ (49.8평) | 900,880,650원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 울산광역시 동구 방어동 소재 '문현고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 무난함. 본건까지 제반차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 주변의 제반 대중교통 사정은 무난함. 본건은 남동하향의 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성한 정방형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임. 본건은 남서측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함. 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(문현고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임. 별첨 ‘지적 및 건물개황도‘와 같이 제시외건물 기호(ㄱ~ㄷ) 및 제시외설비(ㄹ)는 간이한 방법에 의한 개략적인 실측면측을 기준으로 평가하되, 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가법을 병용
[참고사항]
1. 일괄매각. 제시외 2-1 내지 2-3 건물 및 2-4 물건 포함. 2. 목록 2. 건물의 건축물대장상 대지면적은 287.1㎡이나, 토지대장상 면적(287.5㎡)을 기준으로 평가하였음.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2010-06-11|배당요구종기일 : 2025.11.10
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-10-25 확정: 2020-10-25 배당: 2020-10-25 | 보: 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-10-25 확정: 2020-10-25 배당: 2020-10-25 | 보: 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 없음 | 53.47㎡ | 전입: 2020-12-01 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-11-12 확정: 2025-09-15 배당: 2025-09-30 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-11-12 확정: 2025-09-15 배당: 2025-09-30 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 1층안쪽 | 전입: 2024-11-12 확정: 2025-09-15 배당: 2025-09-30 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-12-31 확정: 2024-12-31 배당: 2025-09-29 | 보: 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-12-31 확정: 2024-12-31 배당: 2025-09-29 | 보: 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 1층서쪽55㎡101호 | 전입: 2024-12-31 확정: 2024-12-31 배당: 2025-09-29 | 보: 500만원 월: 370,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-03-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-03-12 확정: 2025-03-12 배당: 2025-03-12 | 보: 2,025만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| NGUYEN BADIEN 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-04-17 확정: 2025-04-17 배당: 2025-04-17 | 보: 2,025만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| NOOO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-04-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인14 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 5,400,000억 77만원 월: 770,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (14건) | - | 보: 5,400,001억 6,127만원 월: 1,540,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2010.06.11. 근저당권|청구/채권금액 : 347,863,927원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2010-06-11 | 소유권 | 황OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2010-06-11 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2010-06-11 | 근저당권 | 일OO | 247,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2013-07-08 | 근저당권 | 일OO | 78,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2014-05-27 | 근저당권 | 일OO | 117,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-09-30 | 가압류 | 정OO | 218,472,125원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-08-18 | 임의경매 | 황OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-11-07 | 압류 | 동OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
1. 일괄매각. 제시외 2-1 내지 2-3 건물 및 2-4 물건 포함. 2. 목록 2. 건물의 건축물대장상 대지면적은 287.1㎡이나, 토지대장상 면적(287.5㎡)을 기준으로 평가하였음.
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당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 울산광역시 동구 화잠2길 22 (방어동) | 대지면적 | 287.1㎡ (86.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 382.96㎡ (115.8평) | 건축면적 | 171.67㎡ (51.9평) | 건폐율 / 용적률 | 59.8% / 133.4% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 1998-07-03 |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 동구 관할 등기소 (울산지방법원) | 울산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 울산광역시 관할 지방국세청 | 울산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 동구세무서 | 동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 화잠2길 행정복지센터(주민센터) | 울산광역시 동구 화잠2길 22 (방어동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9억 88만원 | 7억 3,872만원 | 82% | 6.2명 | 7억 3,872만원 |
| 최근 3개월 | 9억 88만원 | 7억 2,971만원 | 81% | 5.8명 | 7억 2,971만원 |
| 최근 6개월 | 9억 88만원 | 7억 2,070만원 | 80% | 5.4명 | 7억 2,070만원 |
| 최근 12개월 | 9억 88만원 | 7억 1,169만원 | 79% | 5.1명 | 7억 1,169만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (65%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
4억 8,218만원
최저매각가 대비 +4,075만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수34.46점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수72.6점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수59.255점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 14건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
3억 900만원
- 예상 대출액
- 1억 5,450만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 6,590만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
3억 3,372만원
- 예상 대출액
- 2억 23만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,515만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
3억 5,844만원
- 예상 대출액
- 2억 3,298만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,739만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 14건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 36장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 14건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 43.01%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (12건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경1341 | 단독·다가구 | 울산광역시 동구 화잠2길 22 (방어동) | 2026.09.15 | 9억 88만원 | 3억 5,883만원 | 39.8% | 매각 |
| 2025타경11176 | 단독·다가구 | 울산광역시 동구 문현4길 6-16 (방어동) | 2026.08.26 | 6억 2,810만원 | 2억 5,400만원 | 40.4% | 매각 |
| 2025타경11908 | 단독·다가구 | 울산광역시 동구 문재2가길 3 (방어동) | 2026.06.23 | 5억 9,330만원 | 3억 7,280만원 | 62.8% | 매각 |
| 2024타경114030 | 단독·다가구 | 울산광역시 동구 화진8길 24구) 울산광역시 동구 화정동 652-29 | 2026.08.05 | 4억 5,732만원 | 3억 589만원 | 66.9% | 매각 |
| 2025타경11792 | 단독·다가구 | 울산광역시 동구 대송로 104 (화정동) | 2026.09.16 | 4억 8,623만원 | 1억 9,011만원 | 39.1% | 매각 |
| 2025타경1264 | 단독·다가구 | 울산광역시 동구 번덕8길 41 (일산동) | 2026.09.02 | 3억 6,913만원 | 2억 2,578만원 | 61.2% | 매각 |
| 2025타경11955 | 단독·다가구 | 울산광역시 동구 번덕9길 52 (일산동) | 2026.10.08 | 2억 4,088만원 | 5,920만원 | 24.6% | 매각 |