2025타경30902
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 사천시 축동면 246-1 [도로명] 경상남도 사천시 인절미고갯길 47 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㅁ' ) 매각 포함. -건물 지붕에 설치되어있는 태양열 온수기는 건물가격에 포함하여 평가함. -정확한 지적경계, 건물 면적등은 측량을 요함. -본건 토지는 공부상 목장용지로 등재되어 있으나 현황은 주거용 건부지로 이용되고 있으며, 기호 2-1 건물은 공부상 슬래브지붕이나 현황은 슬래브위강판지붕이며 용도는 창고로 등재되어있으나 현황은 창고, 방, 화장실 등으로 이용되었던 것으로 추정됨. |
| 토지면적 | 983㎡ (297.4평) | 건물면적 | 87.5㎡ (26.5평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 187,403,400원 | 최저가격 | (17%)31,497,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,149,700원 | 청구금액 | 78,318,503원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.06 | (49%)91,827,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.10 | (34%)64,279,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.21 | (24%)44,995,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.02 | (17%)31,497,000원 | 진행 |
물건 사진 (66장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 사천시 축동면 246-1 | 대 (계획관리지역) | 983㎡ (297.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 150,400원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 사천시 축동면 246-1 (경상남도 사천시 인절미고갯길 47) | 일반철골구조 · (제2종근린생활시설) | 87.5㎡ (26.5평) | 일괄평가 (대장연면적 364.92㎡) | -일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㅁ' ) 매각 포함. -건물 지붕에 설치되어있는 태양열 온수기는 건물가격에 포함하여 평가함. -정확한 지적경계, 건물 면적등은 측량을 요함. -본건 토지는 공부상 목장용지로 등재되어 있으나 현황은 주거용 건부지로 이용되고 있으며, 기호 2-1 건물은 공부상 슬래브지붕이나 현황은 슬래브위강판지붕이며 용도는 창고로 등재되어있으나 현황은 창고, 방, 화장실 등으로 이용되었던 것으로 추정됨. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 983㎡ (297.4평) 건물: 87.5㎡ (26.5평) | 187,403,400원 | |||
벽돌조 슬래브지붕 단
본건은 사천시 축동면 가산리, 남해고속도로 사천축동IC에서 북측으로 약1.2 Km 지점, 축동구호농공단지 서측인근에 위치하고 있으며, 부근은 공장, 농경지, 임야, 농가 등으로 형성되어 있는 농촌지대로서 환경은 보통인 편임. 본건까지 차량의 접근이 가능하고, 관내버스정류소까지의 거리, 운행빈도 등을 참작하여 검토하여 보면 대중교통사정은 보통인 편임 부정형의 토지로서 공부상 지목은 목장용지이나 주거용건부지로 이용되고 있음. 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음. 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제5구 역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>에 속함 본건 토지는 공부상 목장용지로 등재되어 있으나 현황은 주거용 건부지로 이용되고 있음. 건물감정요항표 참조 요망. 기호 2 건물은 1998.4.9.. 사용승인(신축)을 득하여 공부를 기준하면 약27 년 경과 된, 시멘트
-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㅁ' ) 매각 포함. -건물 지붕에 설치되어있는 태양열 온수기는 건물가격에 포함하여 평가함. -정확한 지적경계, 건물 면적등은 측량을 요함. -본건 토지는 공부상 목장용지로 등재되어 있으나 현황은 주거용 건부지로 이용되고 있으며, 기호 2-1 건물은 공부상 슬래브지붕이나 현황은 슬래브위강판지붕이며 용도는 창고로 등재되어있으나 현황은 창고, 방, 화장실 등으로 이용되었던 것으로 추정됨.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2006-01-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2006-01-20 확정: 2006-01-20 배당: 2006-01-20 | 보: 2,006만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2006-01-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 2,006만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2015-06-17 | 소유권 | 심OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2016-06-17 | 근저당권 | 한OO | 104,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-06-02 | 임의경매 | 현OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㅁ' ) 매각 포함. -건물 지붕에 설치되어있는 태양열 온수기는 건물가격에 포함하여 평가함. -정확한 지적경계, 건물 면적등은 측량을 요함. -본건 토지는 공부상 목장용지로 등재되어 있으나 현황은 주거용 건부지로 이용되고 있으며, 기호 2-1 건물은 공부상 슬래브지붕이나 현황은 슬래브위강판지붕이며 용도는 창고로 등재되어있으나 현황은 창고, 방, 화장실 등으로 이용되었던 것으로 추정됨.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 사천시 축동면 246-1 | 대지면적 | 983㎡ (297.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 364.92㎡ (110.4평) | 건축면적 | 364.92㎡ (110.4평) | 건폐율 / 용적률 | 37.1% / 37.1% |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 | 사용승인일자 | 2004-12-24 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 사천시 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 사천시세무서 | 사천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 축동면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 사천시 축동면 246-1 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 8,740만원 | 1억 5,367만원 | 82% | 6.2명 | 1억 5,367만원 |
| 최근 3개월 | 1억 8,740만원 | 1억 5,179만원 | 81% | 5.8명 | 1억 5,179만원 |
| 최근 6개월 | 1억 8,740만원 | 1억 4,992만원 | 80% | 5.4명 | 1억 4,992만원 |
| 최근 12개월 | 1억 8,740만원 | 1억 4,804만원 | 79% | 5.1명 | 1억 4,804만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,574만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,409만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,041만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,198만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,374만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,118만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 132장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (4건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경682 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 사남면 방지로 52-15 | 2026.04.27 | 8억 8,727만원 | 5억 357만원 | 56.8% | 매각 |
| 2025타경626 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 사천읍 무산2길 44 | 2026.07.13 | 3억 707만원 | 1억 6,275만원 | 53% | 매각 |
| 2025타경30767 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 정동면 동계길 103 | 2026.07.20 | 8억 3,086만원 | 4억 1,000만원 | 49.3% | 매각 |
| 2025타경620 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 사천읍 두량로 33 | 2026.07.06 | 11억 1,132만원 | 5억원 | 45% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
