2025타경30648
유찰 5회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 사천시 와룡활공길 117 (와룡동) [도로명] 경상남도 사천시 와룡활공길 117(와룡동) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 주택 | 접수/개시결정 | 2025.03.05 | 매각물건 | - 일괄매각 - 제시외수목[감정서상 (a), (b)] 매각 포함 - 제시외물건(관정)[감정서상 (c)] 매각 포함 - 목록1.3. 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 수 있음 - 목록5~8. 공부상 지목 임야이나, 토지 일부는 사천시로부터 건축허가(주용도:단독주택)을 득한 부지로 이를 감안하여 평가하였으며, 정확한 허가사항, 존속 여부 및 승계 여부 등은 관할행정관서에 확인 요함 - 목록1. 서측 일부 및 목록3. 남동측 일부는 현황 도로로 이 |
| 토지면적 | 447㎡ (135.2평) | 건물면적 | 76.86㎡ (23.3평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 이OO |
| 감정가격 | 1,182,444,800원 | 최저가격 | (17%)198,734,000원 | 채무자 | 이OO |
| 입찰보증금 | (10%)19,873,400원 | 청구금액 | 558,075,589원 | 채권자 | 경OOOOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.30 | (100%)1,182,444,800원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.11 | (70%)827,711,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.06.22 | (49%)579,398,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.03 | (34%)405,579,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.26 | (17%)198,734,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 사천시 와룡활공길 117 (와룡동) | 대 (자연녹지지역) | 447㎡ (135.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 117,800원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 사천시 와룡활공길 117 (와룡동) (경상남도 사천시 와룡활공길 117(와룡동)) | 경량철골구조 · (단독주택) | 76.86㎡ (23.3평) | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각 - 제시외수목[감정서상 (a), (b)] 매각 포함 - 제시외물건(관정)[감정서상 (c)] 매각 포함 - 목록1.3. 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 수 있음 - 목록5~8. 공부상 지목 임야이나, 토지 일부는 사천시로부터 건축허가(주용도:단독주택)을 득한 부지로 이를 감안하여 평가하였으며, 정확한 허가사항, 존속 여부 및 승계 여부 등은 관할행정관서에 확인 요함 - 목록1. 서측 일부 및 목록3. 남동측 일부는 현황 도로로 이 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 447㎡ (135.2평) 건물: 76.86㎡ (23.3평) | 1,182,444,800원 | |||
본건은 본건은 경상남도 사천시 와룡동 소재 「와룡저수지」동측 인근에 위치하는 토지로서,주변은 단독주택,단독주택 허가부지,농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다. 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됩니다. ? 기호(1):부정형의 급경사지로서, 현황 자연림 상태(본건 서측일부 도로) 입니다. ? 기호(2,4):부정형의 토지로서, 현황 경사 도로입니다. ? 기호(3):부정형의 급경사지로서, 현황 법면 경사지 및 일부 조경수가 식재되어 있습니다.(본건 동측 일부 도로) ? 기호(5-7):장방형 내지 부정형의 평지로서, 현황 주거나지(건축허가부지) 상태입 니다. ? 기호(8):부정형의 평지로서, 현황 주거나지(건축허가부지)(일부 묘목 식재된 상 태)상태입니다. ? 기호(9):부정형의 평지로서, 현황 주거용건부지로 이용중에 있습니다. ? 기호(1):남동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있으며, 서측 일부가 현황 도로입니다. ? 기호(2,4):본건이 현황 도로입니
- 일괄매각 - 제시외수목[감정서상 (a), (b)] 매각 포함 - 제시외물건(관정)[감정서상 (c)] 매각 포함 - 목록1.3. 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 수 있음 - 목록5~8. 공부상 지목 임야이나, 토지 일부는 사천시로부터 건축허가(주용도:단독주택)을 득한 부지로 이를 감안하여 평가하였으며, 정확한 허가사항, 존속 여부 및 승계 여부 등은 관할행정관서에 확인 요함 - 목록1. 서측 일부 및 목록3. 남동측 일부는 현황 도로로 이
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-11-15 | [근저당권] 목록 | 이OO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2023-06-01 | [근저당권] | 이OO | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 3 | 2025-03-05 | 경매개시결정(신청채권) | 경OOOOOOOOO | 558,075,589원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각 - 제시외수목[감정서상 (a), (b)] 매각 포함 - 제시외물건(관정)[감정서상 (c)] 매각 포함 - 목록1.3. 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 수 있음 - 목록5~8. 공부상 지목 임야이나, 토지 일부는 사천시로부터 건축허가(주용도:단독주택)을 득한 부지로 이를 감안하여 평가하였으며, 정확한 허가사항, 존속 여부 및 승계 여부 등은 관할행정관서에 확인 요함 - 목록1. 서측 일부 및 목록3. 남동측 일부는 현황 도로로 이
당사자 내역
| 채권자 | 경OOOOOOOOO | 채무자 | 이OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 이OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 사천시 와룡활공길 117 (와룡동) | 대지면적 | 447㎡ (135.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 76.86㎡ (23.3평) | 건축면적 | 76.86㎡ (23.3평) | 건폐율 / 용적률 | 17.2% / 17.2% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 경량철골구조 | 사용승인일자 | 2023-04-26 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 사천시 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 사천시세무서 | 사천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 와룡활공길 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 사천시 와룡활공길 117 (와룡동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 11억 8,244만원 | 9억 6,960만원 | 82% | 6.2명 | 9억 6,960만원 |
| 최근 3개월 | 11억 8,244만원 | 9억 5,778만원 | 81% | 5.8명 | 9억 5,778만원 |
| 최근 6개월 | 11억 8,244만원 | 9억 4,595만원 | 80% | 5.4명 | 9억 4,595만원 |
| 최근 12개월 | 11억 8,244만원 | 9억 3,413만원 | 79% | 5.1명 | 9억 3,413만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 80점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 9,936만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 955만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 2,877만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,621만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 4,984만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,122만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (9건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경6082 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 향촌4길 61-8 (향촌동) | 2026.07.20 | 9억 6,497만원 | 4억 7,611만원 | 49.3% | 매각 |
| 2025타경21305 | 단독·다가구 | 경상남도 고성군 하이면 하이로 591 | 2026.09.07 | 12억 7,456만원 | 5억 100만원 | 39.3% | 매각 |
| 2025타경258 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 삼천포대교로 500 (동림동) | 2026.07.20 | 9억 7,742만원 | 5억 311만원 | 51.5% | 매각 |
| 2025타경30693 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 죽림동 236-11 | 2026.10.12 | 1억 546만원 | 1,301만원 | 12.3% | 매각 |
| 2025타경900 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 동서1길 17 (동동) | 2026.10.12 | 2,079만원 | 501만원 | 24.1% | 매각 |
| 2025타경30464 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 팔포2길 27 (서금동) | 2026.08.03 | 2억 6,961만원 | 1억 3,210만원 | 49% | 매각 |
| 2025타경463 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 서부시장길 36 (동동) | 2026.11.02 | 6억 8,271만원 | 2억 1,788만원 | 31.9% | 매각 |
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