관련물건번호 (1건)

2025타경13997

유찰 3회지분매각

매각기일:2026.10.21 (제112호 법정)|담당계:서울남부지방법원 경매2계 ((02)2192-1332(구내:1332))|배당종기일:2026.03.24

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소재지	서울특별시 강서구 초록마을로7가길 23 (화곡동, 도원힐라이프2)			경매구분	부동산임의경매
물건종류	다세대	접수/개시결정	-	매각물건	토지·건물 일괄매각
토지면적	436㎡ (131.9평)	건물면적	39.33㎡ (11.9평)	소유자	비공개 (개인)
감정가격	296,000,000원	최저가격	(64%)189,440,000원	채무자	비공개 (소유자 겸 채무자)
입찰보증금	(10%)18,944,000원	청구금액	194,739,980원	채권자	금융기관/신청채권자

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입찰 진행 내용

입찰진행

회차	매각기일	최저매각가격 (율)	결과
4회	2026.10.21	(64%)189,440,000원	진행중

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물건 사진 (8장)

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매각 물건 현황

감정기관 : (주)OOOOOO OO OOOO OOO · 개별공시지가(2026) : 2,999,000원/㎡ / 사용승인·보존 : 2016-08-18

목록	소재지 · 지번	용도 · 구조 · 내역	면적	감정가 · 단가	비고
토지 1	서울특별시 강서구 초록마을로7가길 23 (화곡동, 도원힐라이프2)	대 (제2종일반주거지역)	436㎡ (131.9평)	토지·건물 일괄평가공시지가 2,999,000원/㎡	매각포함
건물 2	서울특별시 강서구 초록마을로7가길 23 (화곡동, 도원힐라이프2)	철근콘크리트구조 · (공동주택)	39.33㎡ (11.9평)	토지·건물 일괄평가	매각포함 (일괄매각)
총 감정가격 합계			토지: 436㎡ (131.9평) 건물: 39.33㎡ (11.9평)	296,000,000원

[공부와의 차이]

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제4층 제401호 건으로서, (사용승인일:2016.08.18.) 외벽 : 돌붙임마감 등, 창호 : 새시창호마감임. 기호(가):본건은 공부상 단지형다세대주택으로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조) 기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨. 기호(1)~(4):본건은 4필일단의 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 기호(1)~(4):본건 남측으로 포장도로와 접함. 기호(1):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구 역(지역경제과 확인 요망)

[현황 · 위치 및 주변환경]

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 동측 인근에 위치하는 부동산으 로서, 본건 주위로는 다세대, 아파트 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은 양호 한 편임. 기호(가) :

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임차인 현황

말소기준일(소액) : 2023-09-25|배당요구종기일 : 2026.03.24

임차인 / 대항력	점유부분 / 기간	전입 / 확정 / 배당	보증금 / 차임	권리분석	비고
조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정)

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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : 2023.9.25. 근저당|청구/채권금액 : 194,739,980원

순번	접수일자	등기목적 / 권리종류	권리자 (채권자)	채권금액	소멸여부	비고
1	2023-09-25	근저당	선순위 권리자	-	말소	말소기준권리 (최선순위)
2	-	경매개시결정(신청채권)	신청채권자	194,739,980원	소멸	경매신청 채권청구액

회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.

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주의사항 및 매각조건

특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.

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당사자 내역

채권자	금융기관/신청채권자	채무자	비공개 (소유자 겸 채무자)
소유자	비공개 (개인)	관련사건	대법원 나의사건검색 ↗

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국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗

매매 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

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단지 정보 — (화곡동, 도원힐라이프2)

[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗

단지명	(화곡동, 도원힐라이프2)	총 세대수	15세대	동 수	-	건설사	-
총 주차대수	-	세대당 주차	-	난방 방식	개별난방	난방 연료	도시가스
최저/최고층	지상 6층	관리사무소	-	충전시설	완속/급속 충전소 구비	면적 유형	공급/전용 다양
교육시설	인근 초·중·고 도보 통학권			편의/공원	단지 인근 상권 및 근린공원 인접

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체납 내역 (관리비 등)

조사일자	체납금액	비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사	체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)	공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수

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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치	서울특별시 강서구 초록마을로7가길 23 (화곡동, 도원힐라이프2)			대지면적	436㎡ (131.9평)
연면적	39.33㎡ (11.9평)	건축면적	-	건폐율 / 용적률	- / 9.0%
주용도	공동주택	주구조 / 층수	철근콘크리트구조	사용승인일자	2016-08-18

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관할 행정기관 안내

기관구분	기관명	소재지 주소	대표전화	관할구역/바로가기
등기소	강서구 관할 등기소 (서울남부지방법원)	서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과)	02-2192-1114	홈페이지 ↗
지방국세청	서울지방국세청	서울특별시 지방국세청 청사	국번없이 126	홈페이지 ↗
관할세무서	강서구세무서	강서구 관내 세무서	국번없이 126 (국세상담센터)	홈페이지 ↗
행정복지센터	초록마을로7가길 행정복지센터(주민센터)	서울특별시 강서구 초록마을로7가길 23 (화곡동, 도원힐라이프2)	관할 시·군·구 대표전화	홈페이지 ↗

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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간	평균감정가	평균매각가	평균매각가율	평균입찰자수	예상매각가 (추정)
최근 1개월	2억 9,600만원	2억 4,272만원	82%	6.2명	2억 4,272만원
최근 3개월	2억 9,600만원	2억 3,976만원	81%	5.8명	2억 3,976만원
최근 6개월	2억 9,600만원	2억 3,680만원	80%	5.4명	2억 3,680만원
최근 12개월	2억 9,600만원	2억 3,384만원	79%	5.1명	2억 3,384만원

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표

R2확인 후 검토

위험도 점수: 43점 / 100점

기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.

핵심 주의 요인 (3건)

입찰 전 우선 소명 대상

등기 요약 부족주의

등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.

원문 문서 부족확인

연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.

유찰 반복확인

유찰 횟수가 3회입니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금

보수 시나리오

1억 8,944만원

예상 대출액: 9,472만원
필요 현금(실투자): 1억 480만원
가정 조건: LTV 50%

기준 시나리오 (권장)

2억 459만원

예상 대출액: 1억 2,275만원
필요 현금(실투자): 9,208만원
가정 조건: LTV 60%

공격 시나리오

2억 1,975만원

예상 대출액: 1억 4,283만원
필요 현금(실투자): 8,732만원
가정 조건: LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트

권리확인 필요

등기 요약 0건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유준비 완료

임차·점유 데이터 0건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문확인 필요

연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장준비 완료

사진 8장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격확인 필요

감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 3회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 선별 입찰

가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.

원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)

전문가 검토 권장

1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석

인근 매각표본 10건 분석

평균 낙찰가율 75.46%

최고 106.5% · 최저 38.8%

100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (11건)

최근 매각 일자순

사건번호	물건용도	소재지	매각일자	감정가	낙찰가	낙찰가율	결과
2024타경570012	다세대·연립	인천광역시 미추홀구 수봉로83번길 00035-00000	2026.09.10	1억 3,000만원	7,533만원	57.9%	매각
2024타경572254	다세대·연립	인천광역시 미추홀구 수봉남로5번길 7 (용현동, 효성하이츠밴션)	2026.07.29	6,400만원	2,483만원	38.8%	매각
2024타경31695	다세대·연립	경기도 부천시 소사구 경인로438번길 00013-00000	2026.07.23	1억 4,100만원	9,011만원	63.9%	매각
2025타경8989	다세대·연립	(화곡동, 더숨153)	2026.07.20	2억 4,400만원	1억 365만원	42.5%	매각
2025타경10485	다세대·연립	(화곡동, 파크아리온)	2026.07.20	2억 9,100만원	1억 8,605만원	63.9%	매각
2025타경9219	다세대·연립	(방화동, 다온아르떼)	2026.07.20	2억 9,300만원	1억 5,630만원	53.3%	매각
2025타경9855	다세대·연립	[집합건물 철근콘크리트구조 45.47 ㎡]	2026.07.20	3억 5,000만원	3억 2,330만원	92.4%	진행중