2025타경396
유찰 4회| 소재지 | 경상북도 경주시 현곡면 상구리 689 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전 | 접수/개시결정 | 2025.05.08 | 매각물건 | 1. 일괄매각 2. [목롤 1,2] 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환), 별지 사실조회회신서와 같이 본건에 대한 농지전용허가내역이 있음 3. [목록 1] 서측 부분 옹벽을 축조한 상태이며, 토목공사 중 중단된 것으로 추정됨 4. [목록2] 지반 조성공사 중으로 일부 법면 상태임 |
| 토지면적 | 10,899㎡ (3296.9평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 2,245,313,000원 | 최저가격 | (49%)1,100,203,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)110,020,300원 | 청구금액 | 752,977,533원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.05.19 | (100%)2,245,313,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.06.16 | (70%)1,571,719,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.07.21 | (49%)1,100,203,000원 | 변경 |
| 8회 | 2026.10.27 | (49%)1,100,203,000원 | 진행 |
물건 사진 (9장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상북도 경주시 현곡면 상구리 689 | 대 | 10,899㎡ (3296.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상북도 경주시 현곡면 상구리 689 | 전 | - | 토지·건물 일괄평가 | 1. 일괄매각 2. [목롤 1,2] 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환), 별지 사실조회회신서와 같이 본건에 대한 농지전용허가내역이 있음 3. [목록 1] 서측 부분 옹벽을 축조한 상태이며, 토목공사 중 중단된 것으로 추정됨 4. [목록2] 지반 조성공사 중으로 일부 법면 상태임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 10,899㎡ (3296.9평) 건물: - | 2,245,313,000원 | |||
본건은 경상북도 경주시 현곡면 상구리 소재 '상구2리마을화관' 남측 근거리애 위치하는 토지로서 부근은 농경지, 임야 및 일부 주택 등으로 형성되어 있음. 본건까지 차량출입 가능하며 근거리에 상구교차로 등 간선도로가 통과하고 있어 제반교통사정 보통임. 본건 토지는 완경사지대의 부정형 '전'로서 조사시점 현재 지반 조성공사중으로 일부 법면 등의 상태임. 본건 토지는 소로에 접함. 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(1000)), 가축사육제한구역(일부제한(400)), 영농여건불리농지. 없 음. 없 음. 1)임대관계:미상임. 2)기타:없 음.
1. 일괄매각 2. [목롤 1,2] 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환), 별지 사실조회회신서와 같이 본건에 대한 농지전용허가내역이 있음 3. [목록 1] 서측 부분 옹벽을 축조한 상태이며, 토목공사 중 중단된 것으로 추정됨 4. [목록2] 지반 조성공사 중으로 일부 법면 상태임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2017-09-08 | 지상권 | 한OO | - | 인수 | - |
| 3 | 2023-09-06 | (1)근저당권설정 | 세OO | 840,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2023-09-06 | (2)근저당권설정 | 효OO | 840,000,000원 | 소멸 | - |
| 1 | 2023-12-20 | 소유권 | 한OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-06-03 | 근저당권 | 김OO | 110,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-08-06 | 가압류 | 포OO | 301,526,504원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-11-01 | 근저당권 | 포OO | 144,000,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2025-03-18 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 9 | 2025-04-04 | 임의경매 | 포OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2025-05-01 | 임의경매 | 세OO | - | 소멸 | - |
| 11 | 2025-05-26 | 가압류 | 경OO | 30,000,000원 | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
1. 일괄매각 2. [목롤 1,2] 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환), 별지 사실조회회신서와 같이 본건에 대한 농지전용허가내역이 있음 3. [목록 1] 서측 부분 옹벽을 축조한 상태이며, 토목공사 중 중단된 것으로 추정됨 4. [목록2] 지반 조성공사 중으로 일부 법면 상태임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상북도 경주시 현곡면 상구리 689 | 대지면적 | 10,899㎡ (3296.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 경주시 관할 등기소 (경주지원) | 경주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상북도 관할 지방국세청 | 경상북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 경주시세무서 | 경주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 현곡면 행정복지센터(주민센터) | 경상북도 경주시 현곡면 상구리 689 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 22억 4,531만원 | 18억 4,115만원 | 82% | 6.2명 | 18억 4,115만원 |
| 최근 3개월 | 22억 4,531만원 | 18억 1,870만원 | 81% | 5.8명 | 18억 1,870만원 |
| 최근 6개월 | 22억 4,531만원 | 17억 9,625만원 | 80% | 5.4명 | 17억 9,625만원 |
| 최근 12개월 | 22억 4,531만원 | 17억 7,379만원 | 79% | 5.1명 | 17억 7,379만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 75점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5억 5,010만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 7,020만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 7억 1,293만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 9,635만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 8억 2,955만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 6,872만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 11건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 9장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경10474 | 토지·임야 | 경상북도 경주시 현곡면 상구리 1140-2 | 2026.05.19 | 2억 5,260만원 | 5,250만원 | 20.8% | 매각 |
| 2025타경10644 | 토지·임야 | 경상북도 경주시 광명동 산150 | 2026.09.08 | 7억 666만원 | 8,570만원 | 12.1% | 매각 |
| 2025타경10628 | 토지·임야 | 경상북도 경주시 건천읍 대곡리 61-1 | 2026.09.08 | 750만원 | 61만원 | 8.2% | 매각 |
| 2025타경10628 | 토지·임야 | 경상북도 경주시 건천읍 대곡리 66-3 | 2026.09.08 | 2,262만원 | 186만원 | 8.2% | 매각 |
| 2025타경10567 | 토지·임야 | 경상북도 경주시 현곡면 용담로 423-23 | 2026.08.25 | 6억 152만원 | 1억 8,500만원 | 30.8% | 매각 |
| 2024타경14837 | 토지·임야 | 경상북도 경주시 광명동 807-3 | 2026.05.19 | 4억 2,034만원 | 2억 162만원 | 48% | 진행중 |
| 2024타경14837 | 토지·임야 | 경상북도 경주시 고란길 335-1 (광명동) | 2026.05.19 | 4억 2,034만원 | 2억 162만원 | 48% | 진행중 |
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