2025타경34315
유찰 4회지분매각| 소재지 | 전남광주통합특별시 남구 봉선2로 81 (봉선동) [도로명] 광주광역시 남구 봉선2로 81 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 본건 건물의 대지권의 목적인 토지가 2017. 3. 16.분할되어 면적이 2,772㎡로 변경되었으나, 대지권의 표시란의 대지권 비율이 변경되지 않아 공부상 정리가 요하는 것으로 조사됨 |
| 토지면적 | 2,772㎡ (838.5평) | 건물면적 | 28.68㎡ (8.7평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 4,127,000,000원 | 최저가격 | (36%)1,479,117,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)147,911,700원 | 청구금액 | 3,482,300,227원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.07 | (100%)4,127,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.19 | (70%)2,888,900,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.02 | (56%)2,311,120,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.11 | (45%)1,848,896,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.03 | (36%)1,479,117,000원 | 진행 |
물건 사진 (9장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 남구 봉선2로 81 (봉선동) | 대 | 2,772㎡ (838.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 남구 봉선2로 81 (봉선동) (봉선2로 81) | 철근콘크리트구조 · (운동시설) | 28.68㎡ (8.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 본건 건물의 대지권의 목적인 토지가 2017. 3. 16.분할되어 면적이 2,772㎡로 변경되었으나, 대지권의 표시란의 대지권 비율이 변경되지 않아 공부상 정리가 요하는 것으로 조사됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,772㎡ (838.5평) 건물: 28.68㎡ (8.7평) | 4,127,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상5층 건물 중 제1동 제1층 제106호 외 1개호로서, 외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등, 내벽 : 몰탈위페인팅, 타일, 인테리어 마감 등, 창호 : 새시창호임. 일련번호(가) : '공실'임.(공부상 용도 : 교습소) 일련번호(나) : '소매점(기아자동차 봉선지점)'임. 기본적인 위생 및 급배수설비, 공용승강기설비, 소화전설비, 주차장 등이 되어 있음. 등고평탄한 사다리형의 토지로, '상업용 건부지'로 이용중임.
대상물건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 '유안초등학교' 북동측 인근에 위치하는 '봉선동 가로수빌딩' 내의 제1동 제1층 제106호 외 1개호로서, 주위는 상업용 건물 및 아파트단지 등이 혼재하는 주거 및 상업지대로서, 제반 주위환경은 보통임. 대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하며 인근에 대중교통정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
본건 건물의 대지권의 목적인 토지가 2017. 3. 16.분할되어 면적이 2,772㎡로 변경되었으나, 대지권의 표시란의 대지권 비율이 변경되지 않아 공부상 정리가 요하는 것으로 조사됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 있음 | 107호 | 전입: 2021-04-05 확정: - 배당: 2025-12-11 | 보: 3억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)기아자동차 대항력 없음 | 점포 / 106호,107호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 3억원 월: 7,800,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)기아자동차 대항력 없음 | 점포 / 107호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 3억원 월: 7,800,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 9억원 월: 15,600,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2017-02-24 | 소유권 | 유OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-04-06 | 근저당권 | 서OO | 4,032,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-07-05 | 근저당권 | 유OO | 900,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-10-28 | 근저당권 | 유OO | 1,000,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-05-26 | 가압류 | 채OO | 50,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-09-19 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-11-07 | 임의경매 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-11-26 | 압류 | 남OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
본건 건물의 대지권의 목적인 토지가 2017. 3. 16.분할되어 면적이 2,772㎡로 변경되었으나, 대지권의 표시란의 대지권 비율이 변경되지 않아 공부상 정리가 요하는 것으로 조사됨
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 남구 봉선2로 81 (봉선동) | 대지면적 | 2,772㎡ (838.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 28.68㎡ (8.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.0% |
| 주용도 | 운동시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2017-01-26 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남구세무서 | 남구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 봉선2로 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 남구 봉선2로 81 (봉선동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 41억 2,700만원 | 33억 8,414만원 | 82% | 6.2명 | 33억 8,414만원 |
| 최근 3개월 | 41억 2,700만원 | 33억 4,287만원 | 81% | 5.8명 | 33억 4,287만원 |
| 최근 6개월 | 41억 2,700만원 | 33억 160만원 | 80% | 5.4명 | 33억 160만원 |
| 최근 12개월 | 41억 2,700만원 | 32억 6,033만원 | 79% | 5.1명 | 32억 6,033만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 93점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 64.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 7억 3,955만원
- 필요 현금(실투자)
- 7억 6,382만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 9억 5,846만원
- 필요 현금(실투자)
- 6억 6,455만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 11억 1,525만원
- 필요 현금(실투자)
- 6억 2,739만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 4건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 9장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 64.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (11건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경2536 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 남구 봉선2로 81 (봉선동) | 2026.11.11 | 6억 100만원 | 2억 3,198만원 | 38.6% | 진행중 |
| 2025타경4228 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 남구 대남대로223번길 10 (주월동, 양우 내안애 프레스티지) | 2026.06.25 | 8억 3,500만원 | 3억 9,000만원 | 46.7% | 매각 |
| 2025타경33385 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 남구 서문대로749번다길 39 (진월동, 진월동 양지바른 아파트) | 2026.10.20 | 4억 2,300만원 | 9,703만원 | 22.9% | 매각 |
| 2025타경31862 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 남구 서문대로749번다길 37 (진월동) | 2026.07.15 | 42억 1,800만원 | 12억 1,008만원 | 28.7% | 매각 |
| 2025타경31862 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 남구 서문대로749번다길 37 (진월동) | 2026.04.22 | 14억 3,400만원 | 6억 5,700만원 | 45.8% | 매각 |
| 2025타경32141 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 동구 남문로 527 (용산동) | 2026.05.20 | 5억 4,200만원 | 3억 8,150만원 | 70.4% | 매각 |
| 2025타경33111 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 남구 천변좌로370번길 21-2 (사동, 성하상가) | 2026.08.05 | 4,600만원 | 1,500만원 | 32.6% | 매각 |
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