2025타경33687
유찰 3회지분매각| 소재지 | 전남광주통합특별시 남구 서문대로 339 (임암동) [도로명] 광주광역시 남구 서문대로 339 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | 2025.08.26 | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 1,558.8㎡ (471.5평) | 건물면적 | 48.64㎡ (14.7평) | 소유자 | 김OO |
| 감정가격 | 512,000,000원 | 최저가격 | (45%)229,376,000원 | 채무자 | 김OO |
| 입찰보증금 | (10%)22,937,600원 | 청구금액 | 321,096,741원 | 채권자 | 서OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.19 | (100%)512,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.02 | (70%)358,400,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.11.03 | (45%)229,376,000원 | 변경 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 남구 서문대로 339 (임암동) | 대 | 1,558.8㎡ (471.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 남구 서문대로 339 (임암동) (서문대로 339) | 철근콘크리트구조 | 48.64㎡ (14.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,558.8㎡ (471.5평) 건물: 48.64㎡ (14.7평) | 512,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층, 지상5층 건물내 제1층 106호로서, 외벽 : 화강석 및 인조석 판재, 드라이비트 등 내벽 및 바닥 : 창호 ; 강화유리창호임. 소매점(공실). 급배수설비, 소방설비, 위생설비, 승강기 등이 설치되어 있음. 사다리형, 상업용 건부지임. 동측으로 왕복 8차로 도로와 서측으로 왕복2차선 도로 및 보행자도로에 각각 접함. 제2종일반주거지역(2005-12-29) , 지구단위계획구역(2005-12-29) , 보행자전용도로(2018-11-26)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2018-11-02)(접합), 도시개발구역<도시개발법>. -- 임대관계
본건은 광주광역시 남구 임암동 소재 ‘효천역’ 남측 인근에 위치한 부동산(구분건물 1층 106호)으로서, 주위는 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 노선 상가지대로서 주위환경은 보통시됩니다. 본건 소재 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-01-03 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-08-26 | 경매개시결정(신청채권) | 서OOOOOOO | 321,096,741원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 서OOOOOOO | 채무자 | 김OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 김OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 남구 서문대로 339 (임암동) | 대지면적 | 1,558.8㎡ (471.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 48.64㎡ (14.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 3.1% |
| 주용도 | 근린상가 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남구세무서 | 남구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 서문대로 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 남구 서문대로 339 (임암동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 1,200만원 | 4억 1,984만원 | 82% | 6.2명 | 4억 1,984만원 |
| 최근 3개월 | 5억 1,200만원 | 4억 1,472만원 | 81% | 5.8명 | 4억 1,472만원 |
| 최근 6개월 | 5억 1,200만원 | 4억 960만원 | 80% | 5.4명 | 4억 960만원 |
| 최근 12개월 | 5억 1,200만원 | 4억 448만원 | 79% | 5.1명 | 4억 448만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 1,468만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,521만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 4,863만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 981만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 7,294만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 405만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 55.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (10건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경32520 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 남구 효천2로가길 11-1 (임암동) | 2026.05.27 | 4억 3,700만원 | 1억 4,600만원 | 33.4% | 매각 |
| 2025타경3065 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 남구 효천중앙로 52 (임암동) | 2026.08.06 | 4억 2,400만원 | 1억 4,410만원 | 34% | 매각 |
| 2024타경82467 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 남구 노대실로 36 (노대동) | 2026.08.12 | 5억 4,100만원 | 3억 4,100만원 | 63% | 매각 |
| 2025타경33385 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 남구 서문대로749번다길 39 (진월동, 진월동 양지바른 아파트) | 2026.10.20 | 4억 2,300만원 | 9,703만원 | 22.9% | 매각 |
| 2025타경31862 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 남구 서문대로749번다길 37 (진월동) | 2026.07.15 | 42억 1,800만원 | 12억 1,008만원 | 28.7% | 매각 |
| 2025타경31862 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 남구 서문대로749번다길 37 (진월동) | 2026.04.22 | 14억 3,400만원 | 6억 5,700만원 | 45.8% | 매각 |
| 2024타경3709 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 남구 고싸움로164번길 18 (지석동) | 2026.12.04 | 5억 900만원 | 9,311만원 | 18.3% | 매각 |
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