2025타경7500
유찰 5회지분매각| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 68-1 금남로유탑유블레스원시티 1층102호 [도로명] 광주광역시 동구 천변우로 361-21 (수기동,금남로유탑유블레스원시티) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 조사시점 감정평가서상 도시가스는 복도 천정까지 인입되어 있고, 사용중단상태이나 영업시설물의 일부가 내벽에 부착된 상태이며 천장 부분의 철골트러스와 무석면 텍스기 약 1m 정도 낮게 설치된 상태이고 시스템 에어컨 실내기를 떼어낸 것으로 보이는 사각 구멍이 있는 것으로 조사됨 |
| 토지면적 | 2,814.9㎡ (851.5평) | 건물면적 | 79.38㎡ (24.0평) | 소유자 | 조OO |
| 감정가격 | 1,112,000,000원 | 최저가격 | (29%)318,833,000원 | 채무자 | 조OO |
| 입찰보증금 | (10%)31,883,300원 | 청구금액 | 621,149,484원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.07 | (100%)1,112,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.19 | (70%)778,400,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.02 | (56%)622,720,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.11.03 | (29%)318,833,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 광주광역시 동구 수기동 68-1 금남로유탑유블레스원시티 1층102호 | 대 | 2,814.9㎡ (851.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 광주광역시 동구 수기동 68-1 금남로유탑유블레스원시티 1층102호 (광주광역시 동구 천변우로 361-21 (수기동,금남로유탑유블레스원시티)) | 철근콘크리트구조 · 지상27층 | 79.38㎡ (24.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 조사시점 감정평가서상 도시가스는 복도 천정까지 인입되어 있고, 사용중단상태이나 영업시설물의 일부가 내벽에 부착된 상태이며 천장 부분의 철골트러스와 무석면 텍스기 약 1m 정도 낮게 설치된 상태이고 시스템 에어컨 실내기를 떼어낸 것으로 보이는 사각 구멍이 있는 것으로 조사됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,814.9㎡ (851.5평) 건물: 79.38㎡ (24.0평) | 1,112,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층 지상27층 건물 내 1층 102호로서 외벽 : 콘크리트위 페인트칠, 돌붙임, 철재 바 및 복합 타공판넬 내벽 : 목재합판, 페인트칠 등 창호 : 강화유리 새시창 근린생활시설용도이나 본건 평가의 기준시점 현재 사용 중단상태입니다. 전유부분에 급배수관로와 스프링클러 설치되어 있고 공용부분에 일반적인 위생설비와 승강기, 스프링클러 및 소화전, 지하주차장 설치되어 있으며 도시가스는 복도 천장까지 인입되어 있습니다. 본건 업무시설 및 근린생활시설 부지는 7필지 일단지로서 유사사다리형의 평지입니다. 본건 업무시설 및 근린생활시설 부지 남동측으로 왕복2차로의 포
본건 상가는 광주광역시 동구 충장로5가 소재 광주극장 남서측 인근에 위치하고 주위는 주로 업무시설과 근린생활시설로 이루어진 상가지대로서 주위환경은 보통입니다. 본건 상가 소재 건물까지 차량 접근 가능하고 시내버스와 지하철 등 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 양호합니다.
조사시점 감정평가서상 도시가스는 복도 천정까지 인입되어 있고, 사용중단상태이나 영업시설물의 일부가 내벽에 부착된 상태이며 천장 부분의 철골트러스와 무석면 텍스기 약 1m 정도 낮게 설치된 상태이고 시스템 에어컨 실내기를 떼어낸 것으로 보이는 사각 구멍이 있는 것으로 조사됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-02-20 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 621,149,484원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
조사시점 감정평가서상 도시가스는 복도 천정까지 인입되어 있고, 사용중단상태이나 영업시설물의 일부가 내벽에 부착된 상태이며 천장 부분의 철골트러스와 무석면 텍스기 약 1m 정도 낮게 설치된 상태이고 시스템 에어컨 실내기를 떼어낸 것으로 보이는 사각 구멍이 있는 것으로 조사됨
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 조OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 조OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 광주광역시 동구 수기동 68-1 금남로유탑유블레스원시티 1층102호 | 대지면적 | 2,814.9㎡ (851.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 79.38㎡ (24.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.8% |
| 주용도 | 근린상가 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 27층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 동구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 광주광역시 관할 지방국세청 | 광주광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 동구세무서 | 동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 수기동 행정복지센터(주민센터) | 광주광역시 동구 수기동 68-1 금남로유탑유블레스원시티 1층102호 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 11억 1,200만원 | 9억 1,184만원 | 82% | 6.2명 | 9억 1,184만원 |
| 최근 3개월 | 11억 1,200만원 | 9억 72만원 | 81% | 5.8명 | 9억 72만원 |
| 최근 6개월 | 11억 1,200만원 | 8억 8,960만원 | 80% | 5.4명 | 8억 8,960만원 |
| 최근 12개월 | 11억 1,200만원 | 8억 7,848만원 | 79% | 5.1명 | 8억 7,848만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 5,941만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 7,092만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 660만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,952만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 4,040만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,151만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 71.3% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (13건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경295 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 동구 독립로264번길 25 (대인동) | 2026.01.13 | 1억 4,000만원 | 9,900만원 | 70.7% | 매각 |
| 2024타경84838 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 동구 구성로204번길 22 (대인동) | 2026.07.09 | 5억 6,400만원 | 1억 2,188만원 | 21.6% | 매각 |
| 2025타경2703 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 동구 서석로7번길 3 (불로동) | 2026.05.13 | 36억 9,749만원 | 22억 4,129만원 | 60.6% | 매각 |
| 2025타경33111 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 남구 천변좌로370번길 21-2 (사동, 성하상가) | 2026.08.05 | 4,600만원 | 1,500만원 | 32.6% | 매각 |
| 2025타경5191 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 동구 중앙로 227-2 (대인동) | 2026.09.11 | 7억 4,574만원 | 6억 1,675만원 | 82.7% | 매각 |
| 2025타경1335 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 북구 경열로 208 (유동) | 2026.08.21 | 52억 2,149만원 | 30억 1,500만원 | 57.7% | 매각 |
| 2024타경78055 | 근린상가 | 광주광역시 남구 구성로8번길 6 (월산동, 반도유보라 더 퍼스트) | 2025.10.17 | 4억 6,100만원 | 2억 6,510만원 | 57.5% | 매각 |
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