2024타경85718
유찰 4회제시외건물포함2026.11.13 (입찰법정)||
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| 소재지 | 광주광역시 동구 동명동 143-37 [도로명] [토지 대 16㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각. 제시외 건물 포함, 제시외 수목 포함 -목록4 건물에 소재하는 태양광설비 매각 포함 -일괄매각. 제시외 건물 포함, 제시외 수목 포함 -목록4 건물에 소재하는 태양광설비 매각 포함 -목록4 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(독서실)이나 현황은 원룸및주택임 -목록4 일반건축물대장상 위반건축물로 등재. 위반건축물에 대한 2025.10.20.자 광주광역시 동구 사실조회회신에 의하면 이행강제금 13,952,480원 부과된 상태임 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 147.2㎡ (44.5평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,012,806,560원 | 최저가격 | (29%)290,393,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)29,039,300원 | 청구금액 | 164,487,274원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.05.29 | (45%)453,738,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.07.10 | (36%)362,991,000원 | 매각 |
| 6회 | 2026.10.02 | (36%)362,991,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.13 | (29%)290,393,000원 | 진행 |
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물건 사진 (59장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 광주광역시 동구 동명동 143-37 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 광주광역시 동구 동명동 143-37 ([토지 대 16㎡]) | 철근콘크리트구조 · 지상4층 | 147.2㎡ (44.5평) | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각. 제시외 건물 포함, 제시외 수목 포함 -목록4 건물에 소재하는 태양광설비 매각 포함 -일괄매각. 제시외 건물 포함, 제시외 수목 포함 -목록4 건물에 소재하는 태양광설비 매각 포함 -목록4 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(독서실)이나 현황은 원룸및주택임 -목록4 일반건축물대장상 위반건축물로 등재. 위반건축물에 대한 2025.10.20.자 광주광역시 동구 사실조회회신에 의하면 이행강제금 13,952,480원 부과된 상태임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 147.2㎡ (44.5평) | 1,012,806,560원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, 사용승인일은 2007.05.25이고, 외벽:드라이비트 등 마감, 내벽:벽지 등 마감, 창호:샤시창호임. 원룸(1-3층) 및 주택(4층 및 옥탑)임. 일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비됨. 별첨 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 소유자 확인 필요 제시외 건물과 태양광발
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 광주광역시 동구 동명동에 위치한 광주중앙도서관 동측 인근에 소재하며, 본건 주변은 기존주택지대, 주택 및 상가혼용지대 등이 혼재하여 주위환경은 보통임. 인근에 버스승강장, 지하철역이 소재하여 교통상황은 양호함. 3필지 일단의 자루형 평지로서, 주거용 건부지임. 세로(가)임. 제2종일반주거지역,상대보호구역(서석초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,중점경관관리구역(2019-12-27)(2030 광주광역시 경관계획),전통상업보존구역(유통산업발전법)임. 별첨 사진용지와 같이 본건 일부 지상에 소유자 확인 필요 수목이 소재함. 임대관계는 미상임.
[참고사항]
-일괄매각. 제시외 건물 포함, 제시외 수목 포함 -목록4 건물에 소재하는 태양광설비 매각 포함 -일괄매각. 제시외 건물 포함, 제시외 수목 포함 -목록4 건물에 소재하는 태양광설비 매각 포함 -목록4 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(독서실)이나 현황은 원룸및주택임 -목록4 일반건축물대장상 위반건축물로 등재. 위반건축물에 대한 2025.10.20.자 광주광역시 동구 사실조회회신에 의하면 이행강제금 13,952,480원 부과된 상태임
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2013-02-07|배당요구종기일 : 2025.01.27
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문OO 대항력 없음 | 주거 / 303호 | 전입: 2017-08-28 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 문OO 대항력 없음 | 303호 | 전입: 2017-08-28 확정: 2017-08-28 배당: 2024-11-18 | 보: 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 102호 | 전입: 2018-06-04 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 102호 | 전입: 2018-06-04 확정: 2018-06-04 배당: 2024-12-09 | 보: 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 양OO 대항력 없음 | 주거 / 103호 | 전입: 2019-09-02 확정: - 배당: - | 보: 2,400만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 양OO 대항력 없음 | 103호 | 전입: 2019-09-02 확정: 2017-01-20 배당: 2024-11-21 | 보: 2,400만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2020-05-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-05-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2020-06-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 202호 | 전입: 2020-06-01 확정: 2020-06-01 배당: 2024-11-28 | 보: 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2022-08-08 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 없음 | 108호 | 전입: 2022-08-08 확정: 2022-08-08 배당: 2024-11-20 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 채OO 대항력 없음 | 301호 | 전입: 2022-08-12 확정: 2022-08-12 배당: 2024-11-18 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 채OO 대항력 없음 | 주거 / 301호 | 전입: 2022-08-12 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 류OO 대항력 없음 | 203호 | 전입: 2022-08-22 확정: 2022-08-22 배당: 2024-11-20 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 류OO 대항력 없음 | 주거 / 203호 | 전입: 2022-08-22 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 / 105호 | 전입: 2022-10-24 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 105호 | 전입: 2022-10-24 확정: 2022-10-24 배당: 2024-11-19 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 없음 | 주거 / 305호 | 전입: 2023-01-16 확정: - 배당: - | 보: 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 없음 | 3층305호 | 전입: 2023-01-16 확정: 2023-01-16 배당: 2024-12-06 | 보: 4,000만원 월: 30,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 2층201호35.8㎡ | 전입: 2023-02-15 확정: - 배당: 2024-12-12 | 보: 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2023-02-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 208호 | 전입: 2023-04-13 확정: 2023-04-13 배당: 2025-01-20 | 보: 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 주거 / 208호 | 전입: 2023-04-13 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-08-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 101호 | 전입: 2024-08-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 없음 | 205호 | 전입: 2025-01-15 확정: 2025-01-15 배당: 2025-01-15 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 없음 | 주거 / 205호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (28건) | - | 보: 5억 7,800만원 월: 30,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2013.02.07.근저당권|청구/채권금액 : 164,487,274원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2013-02-07 | 근저당권 | 곡OO | 234,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 1 | 2017-06-07 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2024-03-22 | 가압류 | 농OO | 6,869,107원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-04-01 | 가압류 | 현OO | 13,391,030원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-11-06 | 임의경매 | 곡OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2024-12-02 | 가압류 | 장OO | 30,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-12-26 | 압류 | 동OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
-일괄매각. 제시외 건물 포함, 제시외 수목 포함 -목록4 건물에 소재하는 태양광설비 매각 포함 -일괄매각. 제시외 건물 포함, 제시외 수목 포함 -목록4 건물에 소재하는 태양광설비 매각 포함 -목록4 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(독서실)이나 현황은 원룸및주택임 -목록4 일반건축물대장상 위반건축물로 등재. 위반건축물에 대한 2025.10.20.자 광주광역시 동구 사실조회회신에 의하면 이행강제금 13,952,480원 부과된 상태임
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 광주광역시 동구 동명동 143-37 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 147.2㎡ (44.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 동구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 광주광역시 관할 지방국세청 | 광주광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 동구세무서 | 동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 동명동 행정복지센터(주민센터) | 광주광역시 동구 동명동 143-37 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 10억 1,280만원 | 8억 3,050만원 | 82% | 6.2명 | 8억 3,050만원 |
| 최근 3개월 | 10억 1,280만원 | 8억 2,037만원 | 81% | 5.8명 | 8억 2,037만원 |
| 최근 6개월 | 10억 1,280만원 | 8억 1,024만원 | 80% | 5.4명 | 8억 1,024만원 |
| 최근 12개월 | 10억 1,280만원 | 8억 11만원 | 79% | 5.1명 | 8억 11만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (65%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
4억 9,562만원
최저매각가 대비 +4,189만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수32.7점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수72.6점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수58.295점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 56점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 28건 있습니다.
위반건축물 가능성주의
건축물 관련 위험 신호가 표시되어 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
2억 9,039만원
- 예상 대출액
- 1억 4,519만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,639만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
3억 1,362만원
- 예상 대출액
- 1억 8,817만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,689만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
3억 3,685만원
- 예상 대출액
- 2억 1,895만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,960만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 28건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장확인 필요
사진 59장, 위반건축물 신호 있음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 71.3% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 28건 있습니다.
- 2
건축물대장과 현황이 일치하는지 확인해 주세요.
근거: 건축물 관련 위험 신호가 표시되어 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 47.58%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (14건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경85718 | 근린상가 | 광주광역시 동구 동명동 143-37 | 2026.11.13 | 10억 1,280만원 | 3억 7,999만원 | 37.5% | 진행중 |
| 2025타경34352 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 동구 동계로 38 (산수동, 무등산 그린웰로제비앙) | 2026.10.08 | 3억 100만원 | 1억 4,000만원 | 46.5% | 매각 |
| 2025타경5191 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 동구 중앙로 227-2 (대인동) | 2026.09.11 | 7억 4,574만원 | 6억 1,675만원 | 82.7% | 매각 |
| 2024타경84838 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 동구 구성로204번길 22 (대인동) | 2026.07.09 | 5억 6,400만원 | 1억 2,188만원 | 21.6% | 매각 |
| 2025타경2703 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 동구 서석로7번길 3 (불로동) | 2026.05.13 | 36억 9,749만원 | 22억 4,129만원 | 60.6% | 매각 |
| 2025타경295 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 동구 독립로264번길 25 (대인동) | 2026.01.13 | 1억 600만원 | 7,500만원 | 70.8% | 매각 |
| 2025타경33111 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 남구 천변좌로370번길 21-2 (사동, 성하상가) | 2026.08.05 | 4,600만원 | 1,500만원 | 32.6% | 매각 |
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