2025타경21776
유찰 5회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 통영시 도산면 덕치2길 37 [도로명] 경상남도 통영시 덕치2길 37 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각. -제시외 건물 매각 포함 -[목록1] 지상권설정등기(1996.12.3. 등기접수 24213호)에 대하여 새통영농업협동조합으로부터 말소동의서가 제출됨. -[목록1]일부 지상에 타인점유로 추정되는 제시외건물이 소재하는 것으로 조사됨 -[목록1]타인점유로 인하여 제한받는 가격임 -일괄매각. -제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ) 매각 포함 -[목록1] 지상권설정등기(1996.12.3. 등기접수 24213호)에 대하여 새통영농업협동조합으로부터 말 |
| 토지면적 | 257㎡ (77.7평) | 건물면적 | 88.44㎡ (26.8평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 168,255,430원 | 최저가격 | (8%)13,857,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,385,700원 | 청구금액 | 9,102,816원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.20 | (24%)40,398,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.31 | (17%)28,279,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.19 | (12%)19,795,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.30 | (8%)13,857,000원 | 진행 |
물건 사진 (39장)
사진 01
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 통영시 도산면 덕치2길 37 | 대 (계획관리지역) | 257㎡ (77.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 110,400원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 통영시 도산면 덕치2길 37 (경상남도 통영시 덕치2길 37) | 블록구조 · (단독주택) | 88.44㎡ (26.8평) | 일괄평가 (대장연면적 174.2㎡) | -일괄매각. -제시외 건물 매각 포함 -[목록1] 지상권설정등기(1996.12.3. 등기접수 24213호)에 대하여 새통영농업협동조합으로부터 말소동의서가 제출됨. -[목록1]일부 지상에 타인점유로 추정되는 제시외건물이 소재하는 것으로 조사됨 -[목록1]타인점유로 인하여 제한받는 가격임 -일괄매각. -제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ) 매각 포함 -[목록1] 지상권설정등기(1996.12.3. 등기접수 24213호)에 대하여 새통영농업협동조합으로부터 말 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 257㎡ (77.7평) 건물: 88.44㎡ (26.8평) | 168,255,430원 | |||
건물로서, 외벽: 벽돌쌓기 및 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임. 주택으로 이용중이며, 대부분 장기간 공실이었던 것으로 추정되는바 상태 등은 재확인바람. 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등
경상남도 통영시 도산면 관덕리 소재 '덕치마을' 내에 위치하며 주변은 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨. 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용상황 등을 고려했을 때 제반 교통사정은 보통시됨. 자루형의 평지로서, 단독주택 부지로 이용중임. 남측으로 노폭 약 4~5m내외의 도로와 접함. 계획관리지역(계획관리지역), 자연취락지구, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바람. - 1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조 일련번호(2) 블록조 슬래브지붕 2층
-일괄매각. -제시외 건물 매각 포함 -[목록1] 지상권설정등기(1996.12.3. 등기접수 24213호)에 대하여 새통영농업협동조합으로부터 말소동의서가 제출됨. -[목록1]일부 지상에 타인점유로 추정되는 제시외건물이 소재하는 것으로 조사됨 -[목록1]타인점유로 인하여 제한받는 가격임 -일괄매각. -제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ) 매각 포함 -[목록1] 지상권설정등기(1996.12.3. 등기접수 24213호)에 대하여 새통영농업협동조합으로부터 말
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 2층일부 | 전입: 2022-08-23 확정: - 배당: - | 보: 200만원 월: 150,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-08-23 확정: 2022-08-23 배당: 2022-08-23 | 보: 200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-08-23 확정: 2022-08-23 배당: 2022-08-23 | 보: 200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 2층 일부 | 전입: 2022-08-23 확정: - 배당: - | 보: 200만원 월: 100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-04-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-04-11 확정: 2023-04-11 배당: 2023-04-11 | 보: 2,023만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2023-04-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-04-08 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-04-08 확정: 2024-04-08 배당: 2024-04-08 | 보: 2,024만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2024-04-08 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인11 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 320,000억 15만원 월: 150,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (11건) | - | 보: 320,000억 4,862만원 월: 400,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 1996-12-03 | 지상권 | 도OO | - | 인수 | - |
| 0 | 2000-11-10 | 소유권이전 | 이OO | 200,011,101원 | 매매 | 2000.11.10 갑(1) 소유권이전 이OO 매매 |
| 1 | 2000-11-10 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2003-09-29 | 근저당권설정 | 새OO | 18,000,000원 | 말소기준등기 | 2003.09.29 을(4) 근저당권설정 새통영농협 18,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2003-09-29 | 근저당권설정 | 새OO | 18,000,000원 | 말소기준등기 | 2003.09.29 을(4) 근저당권설정 새통영농협 18,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 3 | 2003-09-29 | 근저당권 | 도OO | 18,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 2 | 2025-08-07 | 임의경매 | 새OO | 9,102,816원 | 변경전:도산농협 2025타경21776 | 2025.08.07 갑(6) 임의경매 새통영농협 청구금액 9,102,816 변경전:도산농협 2025타경21776 소멸 |
| 2 | 2025-08-07 | 임의경매 | 새OO | 9,102,816원 | 변경전:도산농협 2025타경21776 | 2025.08.07 갑(6) 임의경매 새통영농협 청구금액 9,102,816 변경전:도산농협 2025타경21776 소멸 |
| 4 | 2025-08-07 | 임의경매 | 새OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. -제시외 건물 매각 포함 -[목록1] 지상권설정등기(1996.12.3. 등기접수 24213호)에 대하여 새통영농업협동조합으로부터 말소동의서가 제출됨. -[목록1]일부 지상에 타인점유로 추정되는 제시외건물이 소재하는 것으로 조사됨 -[목록1]타인점유로 인하여 제한받는 가격임 -일괄매각. -제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ) 매각 포함 -[목록1] 지상권설정등기(1996.12.3. 등기접수 24213호)에 대하여 새통영농업협동조합으로부터 말
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 통영시 도산면 덕치2길 37 | 대지면적 | 257㎡ (77.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 174.2㎡ (52.7평) | 건축면적 | 92.04㎡ (27.8평) | 건폐율 / 용적률 | 35.8% / 67.8% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 블록구조 | 사용승인일자 | 2003-09-05 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 통영시 관할 등기소 (통영지원) | 통영지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 통영시세무서 | 통영시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 도산면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 통영시 도산면 덕치2길 37 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 6,825만원 | 1억 3,796만원 | 82% | 6.2명 | 1억 3,796만원 |
| 최근 3개월 | 1억 6,825만원 | 1억 3,628만원 | 81% | 5.8명 | 1억 3,628만원 |
| 최근 6개월 | 1억 6,825만원 | 1억 3,460만원 | 80% | 5.4명 | 1억 3,460만원 |
| 최근 12개월 | 1억 6,825만원 | 1억 3,292만원 | 79% | 5.1명 | 1억 3,292만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 11건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 692만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,508만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 897만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,415만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,044만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,380만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 9건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 11건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 39장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 11건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (1건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경21197 | 단독·다가구 | 경상남도 통영시 광도면 안정로 125 | 2026.06.01 | 5억 5,051만원 | 1억 4,500만원 | 26.3% | 매각 |
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