2025타경21665
유찰 5회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 통영시 솔개1길 12-8 (도천동) [도로명] 경상남도 통영시 솔개1길 12-8 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ) 매각 포함. 대항력 있을 수 있음. [목록 2] 공부상 면적과 실측 면적이 다소 상이하여, 실측사정 면적에 의하여 감정평가함(감정서 참고). 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ) 매각 포함. [목록 2] 공부상 면적과 실측 면적이 다소 상이하여, 실측사정 면적에 의하여 감정평가함(감정서 참고). 대항력 있을 수 있음. |
| 토지면적 | 207㎡ (62.6평) | 건물면적 | 73.44㎡ (22.2평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 140,524,000원 | 최저가격 | (8%)11,573,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,157,300원 | 청구금액 | 26,487,361원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.20 | (24%)33,740,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.31 | (17%)23,618,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.19 | (12%)16,533,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.30 | (8%)11,573,000원 | 진행 |
물건 사진 (13장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 통영시 솔개1길 12-8 (도천동) | 대 (제2종일반주거지역) | 207㎡ (62.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 281,500원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 통영시 솔개1길 12-8 (도천동) (경상남도 통영시 솔개1길 12-8) | 벽돌구조 · (단독주택) | 73.44㎡ (22.2평) | 일괄평가 (대장연면적 123.03㎡) | 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ) 매각 포함. 대항력 있을 수 있음. [목록 2] 공부상 면적과 실측 면적이 다소 상이하여, 실측사정 면적에 의하여 감정평가함(감정서 참고). 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ) 매각 포함. [목록 2] 공부상 면적과 실측 면적이 다소 상이하여, 실측사정 면적에 의하여 감정평가함(감정서 참고). 대항력 있을 수 있음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 207㎡ (62.6평) 건물: 73.44㎡ (22.2평) | 140,524,000원 | |||
벽돌조 슬래브지붕 2층건으로, 외벽 : 몰탈위페인트 및 화강석 타일 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시창 및 알미늄샷시창 마감. 2.단독주택. 제반 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있음. 없 음. 본건 2)건물은 의뢰목록상 면적과 실측 사정면적이
본건은 경상남도 통영시 도천동 소재 두룡초교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨. 본건까지 차량출입 불가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨. 본건 토지는 사다리 완경사, 주거용으로 이용중임. 본건은 서측 및 북동측으로 소폭의 도로와 접함. 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>. 본건 토지상에 제시외건물 4동이 소재함.(자세한 사항은 ‘지적및건물개황도’참조). 없 음. 본건의 임대관계는 미상임. 2.
일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ) 매각 포함. 대항력 있을 수 있음. [목록 2] 공부상 면적과 실측 면적이 다소 상이하여, 실측사정 면적에 의하여 감정평가함(감정서 참고). 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ) 매각 포함. [목록 2] 공부상 면적과 실측 면적이 다소 상이하여, 실측사정 면적에 의하여 감정평가함(감정서 참고). 대항력 있을 수 있음.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정OO 대항력 있음 | 2층주택 | 전입: 2001-09-26 확정: 2025-09-09 배당: 2025-08-26 | 보: 3,000만원 월: 100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2001-09-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 3,000만원 월: 100,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-01-07 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2025-01-02 | 가압류 | 경OO | 39,920,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-01-20 | 가압류 | 신OO | 5,918,561원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-01-22 | 가압류 | 사OO | 24,986,079원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-07-21 | 강제경매 | 사OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-08-18 | 가압류 | 소OO | 3,305,560원 | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ) 매각 포함. 대항력 있을 수 있음. [목록 2] 공부상 면적과 실측 면적이 다소 상이하여, 실측사정 면적에 의하여 감정평가함(감정서 참고). 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ) 매각 포함. [목록 2] 공부상 면적과 실측 면적이 다소 상이하여, 실측사정 면적에 의하여 감정평가함(감정서 참고). 대항력 있을 수 있음.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 통영시 솔개1길 12-8 (도천동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 123.03㎡ (37.2평) | 건축면적 | 73.44㎡ (22.2평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 1980-05-12 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 통영시 관할 등기소 (통영지원) | 통영지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 통영시세무서 | 통영시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 솔개1길 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 통영시 솔개1길 12-8 (도천동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 4,052만원 | 1억 1,522만원 | 82% | 6.2명 | 1억 1,522만원 |
| 최근 3개월 | 1억 4,052만원 | 1억 1,382만원 | 81% | 5.8명 | 1억 1,382만원 |
| 최근 6개월 | 1억 4,052만원 | 1억 1,241만원 | 80% | 5.4명 | 1억 1,241만원 |
| 최근 12개월 | 1억 4,052만원 | 1억 1,101만원 | 79% | 5.1명 | 1억 1,101만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 578만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,391만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 749만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,313만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 872만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,284만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 13장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경31531 | 단독·다가구 | 경상남도 통영시 솔개4길 5-4 (도천동) | 2026.05.18 | 7,549만원 | 963만원 | 12.8% | 매각 |
| 2025타경21635 | 단독·다가구 | 경상남도 통영시 박효자길 23-18 (도천동) | 2026.09.07 | 9,291만원 | 1,860만원 | 20% | 매각 |
| 2025타경530 | 단독·다가구 | 경상남도 통영시 한실3길 11 (인평동) | 2026.07.27 | 12억 7,603만원 | 4억 9,261만원 | 38.6% | 매각 |
| 2025타경21368 | 단독·다가구 | 경상남도 통영시 해평2길 13 (봉평동) | 2026.07.27 | 2억 3,467만원 | 8,655만원 | 36.9% | 매각 |
| 2025타경530 | 단독·다가구 | 경상남도 통영시 인평동 178-3 | 2026.07.27 | 10억 9,266만원 | 4억 7,111만원 | 43.1% | 매각 |
| 2025타경21293 | 단독·다가구 | 경상남도 통영시 동충1길 27 (항남동) | 2026.05.18 | 4억 2,347만원 | 1억 4,611만원 | 34.5% | 매각 |
| 2025타경21574 | 단독·다가구 | 경상남도 통영시 중앙시장4길 23 (태평동) | 2026.07.13 | 1억 2,230만원 | 2,936만원 | 24% | 매각 |
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