2024타경104306
유찰 3회지분매각| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 976-5 유퍼스트 [도로명] 경기도 화성시 동탄기흥로 447-20 (오산동,유퍼스트) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 |
| 토지면적 | 1,310.2㎡ (396.3평) | 건물면적 | 19.32㎡ (5.8평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 161,000,000원 | 최저가격 | (34%)55,223,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)5,522,300원 | 청구금액 | 140,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.24 | (100%)161,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.01 | (70%)112,700,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.07 | (49%)78,890,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.19 | (34%)55,223,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.10.30 | (34%)55,223,000원 | 진행 |
물건 사진 (41장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 화성시 오산동 976-5 유퍼스트 | 대 | 1,310.2㎡ (396.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 화성시 오산동 976-5 유퍼스트 (경기도 화성시 동탄기흥로 447-20 (오산동,유퍼스트)) | 철근콘크리트구조 · 지상11층 | 19.32㎡ (5.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,310.2㎡ (396.3평) 건물: 19.32㎡ (5.8평) | 161,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층건 중 제6층 제622호로서 외벽: 복합판넬 및 석재붙임 마감 등 내벽: 몰탈위 페인팅 및 일부타일 등 마감 창호: 샷시 창호임. 오피스텔로 이용중임. 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있음. 가장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있음. 본건 북측으로 폭 약30m 도로 및 남측으로 폭 약 12m 도로와 각각 접함. 오산동 976-5 :중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로, 동탄
본건은 경기도 화성시 오산동 소재 '동탄역' 북서측 인근에 위치하고 있는 구분건물 '유퍼스트 제6층 제622호'로서 주위는 상업용, 업무용부동산, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임. 본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 동탄역 및 버스정류장 등이 소재하는 바 제반 교통사정은 보통시 됨.
매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-07-05 확정: 2021-07-05 배당: 2024-03-28 | 보: 1억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-07-05 확정: 2021-07-05 배당: 2024-03-28 | 보: 1억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-07-05 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 622호 | 전입: 2021-07-05 확정: 2021-07-05 배당: - | 보: 1억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 4억 2,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 | 2024-03-28 | 임차권설정 | 이OO | 140,000,000원 | 인수 | - |
| 1 | 2025-01-15 | 소유권 | 임OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2025-01-15 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-02-13 | 강제경매 | 이OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 화성시 오산동 976-5 유퍼스트 | 대지면적 | 1,310.2㎡ (396.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 19.32㎡ (5.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.5% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 화성시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 화성시세무서 | 화성시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 오산동 행정복지센터(주민센터) | 경기도 화성시 오산동 976-5 유퍼스트 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 6,100만원 | 1억 3,202만원 | 82% | 6.2명 | 1억 3,202만원 |
| 최근 3개월 | 1억 6,100만원 | 1억 3,041만원 | 81% | 5.8명 | 1억 3,041만원 |
| 최근 6개월 | 1억 6,100만원 | 1억 2,880만원 | 80% | 5.4명 | 1억 2,880만원 |
| 최근 12개월 | 1억 6,100만원 | 1억 2,719만원 | 79% | 5.1명 | 1억 2,719만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,761만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,621만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3,578만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,251만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4,163만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,112만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 51장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경55225 | 오피스텔 | 경기도 화성시 오산동 976-3 여울시티1 7층706호 | 2026.08.25 | 1억 7,100만원 | 8,711만원 | 50.9% | 매각 |
| 2024타경55558 | 오피스텔 | 경기도 화성시 오산동 976-3 여울시티1 | 2026.06.01 | 1억 7,400만원 | 1억 600만원 | 60.9% | 매각 |
| 2024타경10784 | 오피스텔 | 경기도 화성시 동탄광역환승로 63, 105동 41층4107호 (오산동,동탄역반도유보라아이비파크7.0)구) 경기도 화성시 오산동 971 | 2026.05.18 | 4억 9,200만원 | 3억 4,000만원 | 69.1% | 매각 |
| 2025타경54388 | 오피스텔 | 경기도 화성시 오산동 968-7 동탄케이티엑스중앙파크뷰 | 2026.06.02 | 1억 4,500만원 | 5,511만원 | 38% | 진행중 |
| 2024타경85665 | 오피스텔 | 경기도 화성시 오산동 1019 라스플로레스 | 2026.08.31 | 8억 1,100만원 | 1억 2,850만원 | 15.8% | 매각 |
| 2024타경100328 | 오피스텔 | 경기도 화성시 동탄대로 557-9, 15층에이동(오피스텔동)1508호 (오산동,우성르보아시티)구) 경기도 화성시 동탄구 여울동 1088-2 | 2026.08.18 | 1억 2,400만원 | 7,468만원 | 60.2% | 매각 |
| 2024타경101215 | 오피스텔 | 경기도 화성시 동탄오산로 86-8, 11층1114호 (오산동,로얄클래스)구) 경기도 화성시 동탄구 오산동 968-3 | 2026.04.29 | 1억 3,000만원 | 9,000만원 | 69.2% | 매각 |