2025타경14088
유찰 1회제시외건물포함지분매각| 소재지 | 서울특별시 영등포구 여의도동 43-3 제지하층 제비8에이호 [도로명] 서울특별시 영등포구 국제금융로 78 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각 -제시외 건물 포함(125,000,000원) 매각 -채무자 확인 필요 소유자가 호수 표시가 없는 상태로 내부를 통합하여 '로얄 면역공방 사우나'를 운영하고 있음 -일괄매각. -제시외 건물(목욕탕 관련설비 125,000,000원) 포함 매각. -제시외 건물 중 물탱크는 건물 1층 남동측 외부에 가설되어 있고, 배관설비 등은 지하1층 주차장 공용공간 벽면에 위치하고 있음. -제시외 건물의 감정평가액은 재감정평가서 합계액과 감정평가서 합계 |
| 토지면적 | 257,280㎡ (77827.2평) | 건물면적 | 78.41㎡ (23.7평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 박OO |
| 감정가격 | 5,214,000,000원 | 최저가격 | (80%)4,171,200,000원 | 채무자 | 박OO |
| 입찰보증금 | (10%)417,120,000원 | 청구금액 | 300,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.09 | (100%)5,214,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.23 | (80%)4,171,200,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.11.04 | (80%)4,171,200,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 영등포구 여의도동 43-3 제지하층 제비8에이호 | 대 | 257,280㎡ (77827.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 영등포구 여의도동 43-3 제지하층 제비8에이호 (서울특별시 영등포구 국제금융로 78) | 철근콘크리트조 · 지상1층 | 78.41㎡ (23.7평) | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각 -제시외 건물 포함(125,000,000원) 매각 -채무자 확인 필요 소유자가 호수 표시가 없는 상태로 내부를 통합하여 '로얄 면역공방 사우나'를 운영하고 있음 -일괄매각. -제시외 건물(목욕탕 관련설비 125,000,000원) 포함 매각. -제시외 건물 중 물탱크는 건물 1층 남동측 외부에 가설되어 있고, 배관설비 등은 지하1층 주차장 공용공간 벽면에 위치하고 있음. -제시외 건물의 감정평가액은 재감정평가서 합계액과 감정평가서 합계 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 257,280㎡ (77827.2평) 건물: 78.41㎡ (23.7평) | 5,214,000,000원 | |||
철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건내 제지하층 제비8에이호외 7개호로서, (사용승인일 : 1978.11.03.) 외벽 : 타일붙임 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등입니다. 대상물건 기호 1~8 공히 공중목욕탕(상호 : 면역공방로얄사우나)으로 이용중이며, 기호 6(제비13호) 일부는 공용 주차장의 연결 통로로 이용 중인 바 기호 5와 기호 7 사이의 공용 복도를 연결 통로의 대체로 제공받아 목욕탕으로 일괄 이용 중입니다. 기호 6의 연결 통로 외 부분은 목욕탕과 목욕탕기
대상물건은 서울특별시 영등포구 여의도동 소재 "여의도여자고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 빌딩, 업무용 빌딩, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다. 대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "샛강역(지하철9호선,신림선)", 근거리에 "여의도역(지하철5,9호선)"이 소재하는 등 대중교통상황은 무난시됩니다.
-일괄매각 -제시외 건물 포함(125,000,000원) 매각 -채무자 확인 필요 소유자가 호수 표시가 없는 상태로 내부를 통합하여 '로얄 면역공방 사우나'를 운영하고 있음 -일괄매각. -제시외 건물(목욕탕 관련설비 125,000,000원) 포함 매각. -제시외 건물 중 물탱크는 건물 1층 남동측 외부에 가설되어 있고, 배관설비 등은 지하1층 주차장 공용공간 벽면에 위치하고 있음. -제시외 건물의 감정평가액은 재감정평가서 합계액과 감정평가서 합계
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-09-16 | 근저당권 | 세OOOOOOOOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 300,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각 -제시외 건물 포함(125,000,000원) 매각 -채무자 확인 필요 소유자가 호수 표시가 없는 상태로 내부를 통합하여 '로얄 면역공방 사우나'를 운영하고 있음 -일괄매각. -제시외 건물(목욕탕 관련설비 125,000,000원) 포함 매각. -제시외 건물 중 물탱크는 건물 1층 남동측 외부에 가설되어 있고, 배관설비 등은 지하1층 주차장 공용공간 벽면에 위치하고 있음. -제시외 건물의 감정평가액은 재감정평가서 합계액과 감정평가서 합계
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 박OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 박OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 영등포구 여의도동 43-3 제지하층 제비8에이호 | 대지면적 | 257,280㎡ (77827.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 78.41㎡ (23.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.0% |
| 주용도 | 근린상가 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 · 지상 1층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 영등포구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 영등포구세무서 | 영등포구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 여의도동 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 영등포구 여의도동 43-3 제지하층 제비8에이호 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 52억 1,400만원 | 42억 7,548만원 | 82% | 6.2명 | 42억 7,548만원 |
| 최근 3개월 | 52억 1,400만원 | 42억 2,334만원 | 81% | 5.8명 | 42억 2,334만원 |
| 최근 6개월 | 52억 1,400만원 | 41억 7,120만원 | 80% | 5.4명 | 41억 7,120만원 |
| 최근 12개월 | 52억 1,400만원 | 41억 1,906만원 | 79% | 5.1명 | 41억 1,906만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 32점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 20억 8,560만원
- 필요 현금(실투자)
- 21억 3,948만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 27억 293만원
- 필요 현금(실투자)
- 18억 5,951만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 31억 4,508만원
- 필요 현금(실투자)
- 17억 5,473만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 20.0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (14건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경102363 | 근린상가 | 서울특별시 동작구 노들로2길 7 (노량진동) | 2026.09.15 | 7억 5,300만원 | 3억 3,500만원 | 44.5% | 매각 |
| 2025타경704 | 근린상가 | 서울특별시 영등포구 경인로114가길 14 (영등포동1가, 헤렌어반) | 2026.09.03 | 3억 9,120만원 | 2억 2,000만원 | 56.2% | 매각 |
| 2024타경4886 | 근린상가 | 서울특별시 영등포구 도신로56가길 2 (신길동) | 2026.05.27 | 1억 8,600만원 | 1억 3,170만원 | 70.8% | 매각 |
| 2025타경102539 | 근린상가 | 서울특별시 동작구 여의대방로 204-19 (대방동, 엘리시아) | 2026.10.20 | 3억 6,500만원 | 1억 1,969만원 | 32.8% | 변경 |
| 2025타경102400 | 근린상가 | 서울특별시 동작구 여의대방로 204-19 (대방동, 엘리시아) | 2026.09.01 | 3억 9,700만원 | 6,009만원 | 15.1% | 매각 |
| 2025타경9926 | 근린상가 | 서울특별시 영등포구 여의대방로 207 (신길동) | 2026.07.22 | 38억 2,618만원 | 28억원 | 73.2% | 매각 |
| 2025타경51966 | 근린상가 | 서울특별시 마포구 도화동 82 도화3지구18동우성 에이상가동 1층37호 | 2026.06.23 | 7,000만원 | 1억 2,000만원 | 171.4% | 매각 |
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