2025타경51055
유찰 3회제시외건물포함지분매각| 소재지 | 서울특별시 송파구 송이로17길 33 (가락동, 이스트파크) [도로명] 서울특별시 송파구 송이로17길 33 (가락동,이스트파크) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 제시외 건물 포함 집합건축물대장 상 위반건축물(501호 판넬/판넬, 주거, 3㎡)로 등재 신청채권자 확인 필요 임차권자 오OO의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하고, 임대차보증금한환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 2026. 4. 16.자로 제출 |
| 토지면적 | 336㎡ (101.6평) | 건물면적 | 33.13㎡ (10.0평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 277,350,000원 | 최저가격 | (80%)221,880,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)22,188,000원 | 낙찰가격 | 265,999,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.13 | (80%)221,880,000원 | 매각 |
| 6회 | 2026.09.28 | (80%)221,880,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.11.09 | (80%)221,880,000원 | 03 |
| 7회 | 2026.11.09 | (64%)177,504,000원 | 진행 |
물건 사진 (11장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 송파구 송이로17길 33 (가락동, 이스트파크) | 대 (제2종일반주거지역) | 336㎡ (101.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 6,057,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 송파구 송이로17길 33 (가락동, 이스트파크) (서울특별시 송파구 송이로17길 33 (가락동,이스트파크)) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 33.13㎡ (10.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 제시외 건물 포함 집합건축물대장 상 위반건축물(501호 판넬/판넬, 주거, 3㎡)로 등재 신청채권자 확인 필요 임차권자 오OO의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하고, 임대차보증금한환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 2026. 4. 16.자로 제출 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 336㎡ (101.6평) 건물: 33.13㎡ (10.0평) | 277,350,000원 | |||
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임. 본건은 다세대주택으로 이용중임. 본건은 위생·급배수시설, 난방시설 등이 되어 있음. 본건은 2필지 일단의 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임. 본건 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접함. 기호1,2 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09
본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 '석촌중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철3호선 '경찰병원역'이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.
제시외 건물 포함 집합건축물대장 상 위반건축물(501호 판넬/판넬, 주거, 3㎡)로 등재 신청채권자 확인 필요 임차권자 오OO의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하고, 임대차보증금한환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 2026. 4. 16.자로 제출
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오OO 대항력 있음 | 501호 | 전입: 2021-02-01 확정: 2020-12-08 배당: - | 보: 2억 7,300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-02-01 확정: 2020-12-08 배당: 2023-02-22 | 보: 2억 7,300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-02-01 확정: 2020-12-08 배당: 2025-02-18 | 보: 2억 7,300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-02-01 확정: 2020-12-08 배당: 2025-02-18 | 보: 2억 7,300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 501호 | 전입: 2021-02-01 확정: 2020-12-08 배당: 2025-02-18 | 보: 2억 7,300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-02-01 확정: 2020-12-08 배당: 2023-02-22 | 보: 2억 7,300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인7 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 25억 4,600만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (7건) | - | 보: 41억 8,400만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-02-15 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-04-09 | 근저당권 | 이OO | 120,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2021-08-18 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2022-01-11 | 가압류 | (OOOOOOOOOOO | 42,941,863원 | 소멸 | - |
| 5 | 2022-08-22 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2023-02-22 | 임차권설정 | 오OO | 273,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2023-04-13 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2024-04-26 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2024-05-30 | 압류 | 동OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2024-06-28 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 11 | 2025-02-19 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
제시외 건물 포함 집합건축물대장 상 위반건축물(501호 판넬/판넬, 주거, 3㎡)로 등재 신청채권자 확인 필요 임차권자 오OO의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하고, 임대차보증금한환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 2026. 4. 16.자로 제출
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (가락동, 이스트파크)
| 단지명 | (가락동, 이스트파크) | 총 세대수 | 18세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 5층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 송파구 송이로17길 33 (가락동, 이스트파크) | 대지면적 | 336㎡ (101.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 33.13㎡ (10.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 9.9% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2015-07-01 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 송파구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 송파구세무서 | 송파구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 송이로17길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 송파구 송이로17길 33 (가락동, 이스트파크) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 7,735만원 | 2억 2,742만원 | 82% | 6.2명 | 2억 2,742만원 |
| 최근 3개월 | 2억 7,735만원 | 2억 2,465만원 | 81% | 5.8명 | 2억 2,465만원 |
| 최근 6개월 | 2억 7,735만원 | 2억 2,188만원 | 80% | 5.4명 | 2억 2,188만원 |
| 최근 12개월 | 2억 7,735만원 | 2억 1,910만원 | 79% | 5.1명 | 2억 1,910만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 91점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
건축물 관련 위험 신호가 표시되어 있습니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 1,094만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,138만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 4,377만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 648만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 6,729만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 91만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 11건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 7건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 35장, 위반건축물 신호 있음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 20.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
건축물대장과 현황이 일치하는지 확인해 주세요.
근거: 건축물 관련 위험 신호가 표시되어 있습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경64687 | 단독·다가구 | 서울특별시 송파구 양재대로64길 24 (가락동, 공감지음41) | 2026.09.28 | 6억 6,500만원 | 5억 3,300만원 | 80.2% | 매각 |
| 2024타경3491 | 단독·다가구 | 서울특별시 송파구 송이로27길 16 (가락동) | 2026.08.31 | 9억 9,929만원 | 5억 4,023만원 | 54.1% | 매각 |
| 2024타경56525 | 단독·다가구 | 서울특별시 송파구 가락로36길 17 (방이동, 골든힐) | 2026.11.16 | 3억 6,500만원 | 4억 3,500만원 | 119.2% | ?? |
| 2025타경227 | 단독·다가구 | 서울특별시 송파구 백제고분로50길 32 (방이동, 강남캐슬) | 2026.07.06 | 5억 7,200만원 | 3억 7,200만원 | 65% | 진행중 |
| 2025타경281 | 단독·다가구 | 서울특별시 송파구 백제고분로45길 22-17 (송파동) | 2026.08.10 | 45억 3,011만원 | 42억 6,289만원 | 94.1% | 변경 |
| 2023타경877 | 단독·다가구 | 서울특별시 송파구 거마로3길 12-1 (거여동) | 2026.09.21 | 35억 73만원 | 29억 3,000만원 | 83.7% | 매각 |
| 2024타경64458 | 단독·다가구 | 서울특별시 송파구 송이로36길 43 (문정동) | 2026.10.12 | 2억 7,700만원 | 2억 5,100만원 | 90.6% | 매각 |
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