2025타경32686
유찰 5회| 소재지 | 전남광주통합특별시 나주시 금천면 촌곡본촌길 34-2 [도로명] 전라남도 나주시 촌곡본촌길 34-2 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 주택 | 접수/개시결정 | 2025.05.02 | 매각물건 | - 일괄매각 - 부속건물인 축사는 현황상 창고 및 퇴비사 등으로 이용중임 - 본건 토지상에 시멘트벽돌조 주택(69.4㎡) 및 시멘트블럭조 창고(62.8㎡)가 일반건축물대장(갑) 및 등기사항전부증명서 (나주시 금천면 촌곡리 384, 438-1)에 등재되어 있으나 소재불명임 |
| 토지면적 | 347㎡ (105.0평) | 건물면적 | 43㎡ (13.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 69,683,000원 | 최저가격 | (29%)19,980,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,902,200원 | 청구금액 | 26,816,068원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.24 | (56%)39,022,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.05 | (45%)31,218,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.16 | (36%)24,975,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.28 | (29%)19,980,000원 | 진행 |
물건 사진 (15장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 나주시 금천면 촌곡본촌길 34-2 | 대 | 347㎡ (105.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 나주시 금천면 촌곡본촌길 34-2 (전라남도 나주시 촌곡본촌길 34-2) | 목조 및 시멘트블럭조 · 지상1층 | 43㎡ (13.0평) | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각 - 부속건물인 축사는 현황상 창고 및 퇴비사 등으로 이용중임 - 본건 토지상에 시멘트벽돌조 주택(69.4㎡) 및 시멘트블럭조 창고(62.8㎡)가 일반건축물대장(갑) 및 등기사항전부증명서 (나주시 금천면 촌곡리 384, 438-1)에 등재되어 있으나 소재불명임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 347㎡ (105.0평) 건물: 43㎡ (13.0평) | 69,683,000원 | |||
목조 스레트지붕 단층 단독주택으로서, 외벽 ; 흙바름, 시멘몰탈 마감, 내벽 : 벽지도배 등 마감, 창호 : 목제창 및 새시창임. 부속건물 시멘트블럭조 스레트지붕 단층 축사로서 내외벽 ; 시멘몰탈 및 블럭노출쌓기 마감임. 단독주택으로 이용중이며, 부속건물인 축사는 창고 및 퇴비사 등으로 이
본건은 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 소재 '본촌마을' 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 근교 농촌지대임. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통인 편임. 유사 사다리형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용중임. 지적상 동측으로 세로에 접하고 있으나, 현황 남서측으로 세로에 접하고 있음. 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동 3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임. 임대관계는 미상임.
- 일괄매각 - 부속건물인 축사는 현황상 창고 및 퇴비사 등으로 이용중임 - 본건 토지상에 시멘트벽돌조 주택(69.4㎡) 및 시멘트블럭조 창고(62.8㎡)가 일반건축물대장(갑) 및 등기사항전부증명서 (나주시 금천면 촌곡리 384, 438-1)에 등재되어 있으나 소재불명임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 | 1993-04-02 | 저당권설정 | 윤OO | 7,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 6 | 1998-10-01 | 가압류 | 금OO | 7,433,812원 | 소멸 | - |
| 1 | 2025-01-17 | 소유권 | 윤OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2025-01-17 | 소유권 | 윤OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2025-01-17 | 소유권 | 윤OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-01-17 | 소유권 | 노OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-03-04 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-03-04 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 9 | 2025-04-30 | 강제경매 | 금OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2025-08-19 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 11 | 2026-01-02 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각 - 부속건물인 축사는 현황상 창고 및 퇴비사 등으로 이용중임 - 본건 토지상에 시멘트벽돌조 주택(69.4㎡) 및 시멘트블럭조 창고(62.8㎡)가 일반건축물대장(갑) 및 등기사항전부증명서 (나주시 금천면 촌곡리 384, 438-1)에 등재되어 있으나 소재불명임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 나주시 금천면 촌곡본촌길 34-2 | 대지면적 | 347㎡ (105.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 43㎡ (13.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 12.4% |
| 주용도 | 주택 | 주구조 / 층수 | 목조 및 시멘트블럭조 · 지상 1층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 나주시 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 나주시세무서 | 나주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 금천면 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 나주시 금천면 촌곡본촌길 34-2 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6,968만원 | 5,714만원 | 82% | 6.2명 | 5,714만원 |
| 최근 3개월 | 6,968만원 | 5,644만원 | 81% | 5.8명 | 5,644만원 |
| 최근 6개월 | 6,968만원 | 5,574만원 | 80% | 5.4명 | 5,574만원 |
| 최근 12개월 | 6,968만원 | 5,504만원 | 79% | 5.1명 | 5,504만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 45점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 999만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,820만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,294만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,686만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,506만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,636만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 11건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 15장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 71.3% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경8237 | 단독·다가구 | 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 10층1002호 | 2026.08.27 | 7,800만원 | 4,418만원 | 56.6% | 매각 |
| 2025타경8237 | 단독·다가구 | 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 6층603호 | 2026.07.16 | 7,800만원 | 4,598만원 | 59% | 매각 |
| 2025타경8237 | 단독·다가구 | 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 7층704호 | 2026.07.16 | 7,800만원 | 4,598만원 | 59% | 매각 |
| 2025타경8237 | 단독·다가구 | 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 5층504호 | 2026.07.16 | 7,800만원 | 4,598만원 | 59% | 매각 |
| 2025타경8237 | 단독·다가구 | 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 9층902호 | 2026.07.16 | 7,800만원 | 4,598만원 | 59% | 매각 |
| 2025타경8237 | 단독·다가구 | 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 2층202호 | 2026.07.16 | 7,400만원 | 4,598만원 | 62.1% | 매각 |
| 2025타경8237 | 단독·다가구 | 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 4층402호 | 2026.07.16 | 7,700만원 | 4,598만원 | 59.7% | 매각 |
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