2025타경73701
유찰 1회지분매각대지권미등기| 소재지 | (고산동,고산리슈빌포레) [도로명] 경기도 의정부시 훈민로 13 (고산동,고산리슈빌포레) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | 2025.11.26 | 매각물건 | 1. 대지권 등기 완료되었고(25.12.10.), 최저매각가격은 대지권 포함가격임 2. 전매제한기간(3년) 종료 1.개시결정 당시 대지권 미등기였으나, 2025. 12. 10. 대지권 등기 완료되었고 최저매각가격은 대지권 포함가격임 2.전매제한기간(3년) 종료로 소유권이전등기 및 한국토지주택공사의 전매제한기간 알림공문으로 금지사항등기 말소 가능 |
| 토지면적 | 59,919㎡ (18125.5평) | 건물면적 | 55.94㎡ (16.9평) | 소유자 | 강OO |
| 감정가격 | 327,000,000원 | 최저가격 | (100%)327,000,000원 | 채무자 | 강OO |
| 입찰보증금 | (10%)32,700,000원 | 청구금액 | 265,162,700원 | 채권자 | 김OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 2회 | 2026.10.22 | (100%)327,000,000원 | 진행중 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | (고산동,고산리슈빌포레) | 대 | 59,919㎡ (18125.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | (고산동,고산리슈빌포레) (경기도 의정부시 훈민로 13 (고산동,고산리슈빌포레)) | 철근콘크리트구조 · 지상19층 | 55.94㎡ (16.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 대지권 등기 완료되었고(25.12.10.), 최저매각가격은 대지권 포함가격임 2. 전매제한기간(3년) 종료 1.개시결정 당시 대지권 미등기였으나, 2025. 12. 10. 대지권 등기 완료되었고 최저매각가격은 대지권 포함가격임 2.전매제한기간(3년) 종료로 소유권이전등기 및 한국토지주택공사의 전매제한기간 알림공문으로 금지사항등기 말소 가능 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 59,919㎡ (18125.5평) 건물: 55.94㎡ (16.9평) | 327,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평지붕 19층건 중 제13층 1306호로서, 외 벽 - 몰탈위 페인팅 등 바 닥 - 강화마루 및 타일마감 등 창 호 - 하이새시창호 등임. 아파트로 이용중임. 아파트로서의 기본적인 급배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음. 부정형의 토지로서 아파트부지로 이용중임. 아파트단지 북동측의 도로를 통해 출입하고 있으며 도로상태는 무난함. 제3종일반주거지역(제3종일반주거지역), 지구단위계획구역(고산), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~ 20m)(중로2-3호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-4호선)(접합), 공공주택지구(고산지구)<공공주택특별
대상물건은 경기도 의정부시 고산동 소재 "훈민초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 고산택지지구내로서 대규모 아파트단지 및 학교 등이 혼재하는 지역임. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용은 대체로 보통시됨.
1. 대지권 등기 완료되었고(25.12.10.), 최저매각가격은 대지권 포함가격임 2. 전매제한기간(3년) 종료 1.개시결정 당시 대지권 미등기였으나, 2025. 12. 10. 대지권 등기 완료되었고 최저매각가격은 대지권 포함가격임 2.전매제한기간(3년) 종료로 소유권이전등기 및 한국토지주택공사의 전매제한기간 알림공문으로 금지사항등기 말소 가능
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2021-09-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-10-05 | 가압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-11-26 | 경매개시결정(신청채권) | 김OO | 265,162,700원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1. 대지권 등기 완료되었고(25.12.10.), 최저매각가격은 대지권 포함가격임 2. 전매제한기간(3년) 종료 1.개시결정 당시 대지권 미등기였으나, 2025. 12. 10. 대지권 등기 완료되었고 최저매각가격은 대지권 포함가격임 2.전매제한기간(3년) 종료로 소유권이전등기 및 한국토지주택공사의 전매제한기간 알림공문으로 금지사항등기 말소 가능
당사자 내역
| 채권자 | 김OO | 채무자 | 강OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 강OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | (고산동,고산리슈빌포레) | 대지면적 | 59,919㎡ (18125.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 55.94㎡ (16.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.1% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 19층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 해당 시/군/구 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | (고산동,고산리슈빌포레) 관할 지방국세청 | (고산동,고산리슈빌포레) 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 해당 시/군/구세무서 | 해당 시/군/구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 해당 읍/면/동 행정복지센터(주민센터) | (고산동,고산리슈빌포레) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 2,700만원 | 2억 6,814만원 | 82% | 6.2명 | 2억 6,814만원 |
| 최근 3개월 | 3억 2,700만원 | 2억 6,487만원 | 81% | 5.8명 | 2억 6,487만원 |
| 최근 6개월 | 3억 2,700만원 | 2억 6,160만원 | 80% | 5.4명 | 2억 6,160만원 |
| 최근 12개월 | 3억 2,700만원 | 2억 5,833만원 | 79% | 5.1명 | 2억 5,833만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 61점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 6,350만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 7,509만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 1,189만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,314만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 4,655만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,493만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 4
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
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