2025타경30648
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 사천시 와룡동 산38-2 [도로명] 경상남도 사천시 와룡활공길 117(와룡동) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 일괄매각 - 제시외수목[감정서상 (a), (b)] 매각 포함 - 제시외물건(관정)[감정서상 (c)] 매각 포함 - 목록1.3. 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 수 있음 - 목록5~8. 공부상 지목 임야이나, 토지 일부는 사천시로부터 건축허가(주용도:단독주택)을 득한 부지로 이를 감안하여 평가하였으며, 정확한 허가사항, 존속 여부 및 승계 여부 등은 관할행정관서에 확인 요함 - 목록1. 서측 일부 및 목록3. 남동측 일부는 현황 도로로 이 |
| 토지면적 | 3,058㎡ (925.0평) | 건물면적 | 76.86㎡ (23.3평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,182,444,800원 | 최저가격 | (17%)198,734,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)19,873,400원 | 청구금액 | 558,075,589원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.22 | (49%)579,398,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.03 | (34%)405,579,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.14 | (24%)283,905,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.26 | (17%)198,734,000원 | 진행 |
물건 사진 (94장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 사천시 와룡동 산38-2 | 임야 (자연녹지지역) | 3,058㎡ (925.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,040원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 사천시 와룡동 산38-2 (경상남도 사천시 와룡활공길 117(와룡동)) | 경량철골구조 · 지상1층 | 76.86㎡ (23.3평) | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각 - 제시외수목[감정서상 (a), (b)] 매각 포함 - 제시외물건(관정)[감정서상 (c)] 매각 포함 - 목록1.3. 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 수 있음 - 목록5~8. 공부상 지목 임야이나, 토지 일부는 사천시로부터 건축허가(주용도:단독주택)을 득한 부지로 이를 감안하여 평가하였으며, 정확한 허가사항, 존속 여부 및 승계 여부 등은 관할행정관서에 확인 요함 - 목록1. 서측 일부 및 목록3. 남동측 일부는 현황 도로로 이 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 3,058㎡ (925.0평) 건물: 76.86㎡ (23.3평) | 1,182,444,800원 | |||
본건은 본건은 경상남도 사천시 와룡동 소재 「와룡저수지」동측 인근에 위치하는 토지로서,주변은 단독주택,단독주택 허가부지,농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다. 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됩니다. ? 기호(1):부정형의 급경사지로서, 현황 자연림 상태(본건 서측일부 도로) 입니다. ? 기호(2,4):부정형의 토지로서, 현황 경사 도로입니다. ? 기호(3):부정형의 급경사지로서, 현황 법면 경사지 및 일부 조경수가 식재되어 있습니다.(본건 동측 일부 도로) ? 기호(5-7):장방형 내지 부정형의 평지로서, 현황 주거나지(건축허가부지) 상태입 니다. ? 기호(8):부정형의 평지로서, 현황 주거나지(건축허가부지)(일부 묘목 식재된 상 태)상태입니다. ? 기호(9):부정형의 평지로서, 현황 주거용건부지로 이용중에 있습니다. ? 기호(1):남동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있으며, 서측 일부가 현황 도로입니다. ? 기호(2,4):본건이 현황 도로입니
- 일괄매각 - 제시외수목[감정서상 (a), (b)] 매각 포함 - 제시외물건(관정)[감정서상 (c)] 매각 포함 - 목록1.3. 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 수 있음 - 목록5~8. 공부상 지목 임야이나, 토지 일부는 사천시로부터 건축허가(주용도:단독주택)을 득한 부지로 이를 감안하여 평가하였으며, 정확한 허가사항, 존속 여부 및 승계 여부 등은 관할행정관서에 확인 요함 - 목록1. 서측 일부 및 목록3. 남동측 일부는 현황 도로로 이
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2018-11-15 | 소유권이전 | 이OO | 379,000,000원 | 매매 거래가액:379,000,000원 | 2018.11.15 갑(1) 소유권이전 이OO 매매 거래가액:379,000,000원 |
| 0 | 2018-11-15 | 소유권이전 | 이OO | 379,000,000원 | 매매 거래가액:379,000,000원 | 2018.11.15 갑(1) 소유권이전 이OO 매매 거래가액:379,000,000원 |
| 1 | 2018-11-15 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2018-11-15 | 근저당권설정 | 경남마산신협 | 312,000,000원 | 말소기준등기 | 2018.11.15 을(1) 근저당권설정 경남마산신협 312,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2018-11-15 | 근저당권설정 | 경남마산신협 | 312,000,000원 | 말소기준등기 | 2018.11.15 을(1) 근저당권설정 경남마산신협 312,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2018-11-15 | 근저당권 | 경OO | 312,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2018-11-15 | 지상권 | 경OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-02-16 | 근저당권설정 | 경남마산신협 | 240,000,000원 | 말소 | 2022.02.16 을(3) 근저당권설정 경남마산신협 240,000,000 소멸 |
| 2 | 2022-02-16 | 근저당권설정 | 경남마산신협 | 240,000,000원 | 말소 | 2022.02.16 을(3) 근저당권설정 경남마산신협 240,000,000 소멸 |
| 4 | 2022-02-16 | 근저당권 | 경OO | 240,000,000원 | 소멸 | - |
| 3 | 2023-06-01 | 근저당권설정 | 경남마산신협 | 120,000,000원 | 말소 | 2023.06.01 을(4) 근저당권설정 경남마산신협 120,000,000 소멸 |
| 3 | 2023-06-01 | 근저당권설정 | 경남마산신협 | 120,000,000원 | 말소 | 2023.06.01 을(4) 근저당권설정 경남마산신협 120,000,000 소멸 |
| 5 | 2023-06-01 | 근저당권 | 경OO | 120,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2023-09-25 | 근저당권설정 | 이OO | 100,000,000원 | 말소 | 2023.09.25 을(5) 근저당권설정 이OO 100,000,000 소멸 |
| 4 | 2023-09-25 | 근저당권설정 | 이OO | 100,000,000원 | 말소 | 2023.09.25 을(5) 근저당권설정 이OO 100,000,000 소멸 |
| 6 | 2023-09-25 | 근저당권 | 이OO | 100,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-02-28 | 임의경매 | 경남마산신협 | 558,075,589원 | 2025타경30648 | 2025.02.28 갑(2) 임의경매 경남마산신협 청구금액 558,075,589 2025타경30648 소멸 |
| 5 | 2025-02-28 | 임의경매 | 경남마산신협 | 558,075,589원 | 2025타경30648 | 2025.02.28 갑(2) 임의경매 경남마산신협 청구금액 558,075,589 2025타경30648 소멸 |
| 7 | 2025-02-28 | 임의경매 | 경OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-10-23 | 근저당권설정 | 최OO | 230,000,000원 | 말소 | 2025.10.23 을(6) 근저당권설정 최OO 230,000,000 소멸 |
| 6 | 2025-10-23 | 근저당권설정 | 최OO | 230,000,000원 | 말소 | 2025.10.23 을(6) 근저당권설정 최OO 230,000,000 소멸 |
| 8 | 2025-10-23 | 근저당권 | 최OO | 230,000,000원 | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각 - 제시외수목[감정서상 (a), (b)] 매각 포함 - 제시외물건(관정)[감정서상 (c)] 매각 포함 - 목록1.3. 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 수 있음 - 목록5~8. 공부상 지목 임야이나, 토지 일부는 사천시로부터 건축허가(주용도:단독주택)을 득한 부지로 이를 감안하여 평가하였으며, 정확한 허가사항, 존속 여부 및 승계 여부 등은 관할행정관서에 확인 요함 - 목록1. 서측 일부 및 목록3. 남동측 일부는 현황 도로로 이
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 사천시 와룡동 산38-2 | 대지면적 | 3,058㎡ (925.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 76.86㎡ (23.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.5% |
| 주용도 | 기타 | 주구조 / 층수 | 경량철골구조 · 지상 1층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 사천시 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 사천시세무서 | 사천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 와룡동 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 사천시 와룡동 산38-2 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 11억 8,244만원 | 9억 6,960만원 | 82% | 6.2명 | 9억 6,960만원 |
| 최근 3개월 | 11억 8,244만원 | 9억 5,778만원 | 81% | 5.8명 | 9억 5,778만원 |
| 최근 6개월 | 11억 8,244만원 | 9억 4,595만원 | 80% | 5.4명 | 9억 4,595만원 |
| 최근 12개월 | 11억 8,244만원 | 9억 3,413만원 | 79% | 5.1명 | 9억 3,413만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 22건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 9,936만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 955만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 2,877만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,621만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 4,984만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,122만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 22건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 148장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 22건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
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