관련물건번호 (1건)

2024타경75798

유찰 3회

매각기일:2026.11.04 (수원지방법원 101호 법정)|담당계:수원지방법원 경매20계 ((031)210-1395)|배당종기일:2024.09.19

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소재지	경기도 화성시 장안면 사곡리 289-6			경매구분	부동산임의경매
물건종류	전	접수/개시결정	2024.07.08	매각물건	1. 일괄매각. 2. 목록 1,3,4,8,13,14,16~20. 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). 장안면의 회신에 의하면, 공장부지조성을 위하여 전용허가된 토지이고 원상회복명령 가능성이 있으므로 확인요함. 3. 목록 3,4,16,19,20. 공부상 지목은 전이나 현황은 도로임. 4. 목록7,11. 지상에 소유자 확인 필요 컨테이너 각 1동 외 간이화장실 등이 소재하나 이동이 용이하므로 매각에서 제외함. 5. 목록2,5~7,9
토지면적	0	건물면적	0	소유자	비공개 (개인)
감정가격	6,598,797,000원	최저가격	(34%)2,263,387,000원	채무자	비공개 (소유자 겸 채무자)
입찰보증금	(10%)452,677,400원	낙찰가격	4,203,595,000원	채권자	조OOOOOOO

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입찰 진행 내용

변경

회차	매각기일	최저매각가격 (율)	결과
5회	2026.04.29	(70%)4,619,158,000원	유찰
6회	2026.06.08	(49%)3,233,410,000원	유찰
7회	2026.07.13	(34%)2,263,387,000원	유찰
8회	2026.11.04	(34%)2,263,387,000원	변경

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물건 사진 (1장)

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현장 · 공간정보 뷰어

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매각 물건 현황

감정기관 : 센OOOOOOOOOO OOO / 가격시점 : 2024.07.08

목록	소재지 · 지번	용도 · 구조 · 내역	면적	감정가 · 단가	비고
토지 1	경기도 화성시 장안면 사곡리 289-6	대	-	토지·건물 일괄평가	매각포함
건물 2	경기도 화성시 장안면 사곡리 289-6	전	-	토지·건물 일괄평가	1. 일괄매각. 2. 목록 1,3,4,8,13,14,16~20. 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). 장안면의 회신에 의하면, 공장부지조성을 위하여 전용허가된 토지이고 원상회복명령 가능성이 있으므로 확인요함. 3. 목록 3,4,16,19,20. 공부상 지목은 전이나 현황은 도로임. 4. 목록7,11. 지상에 소유자 확인 필요 컨테이너 각 1동 외 간이화장실 등이 소재하나 이동이 용이하므로 매각에서 제외함. 5. 목록2,5~7,9
총 감정가격 합계			토지: - 건물: -	6,598,797,000원

[현황 · 위치 및 주변환경]

본건은 경기도 화성시 장안면 사곡리 소재 '사곡사거리' 남측 근거리에 위치하며 주위는 중소규모 공장 및 창고, 조성상태의 토지, 주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지대임. 본건까지 차량접근 가능하며, 간선도로의 접근성 및 노선버스정류장의 위치 등을 고려할 때 교통상황은 보통시됨. 본건은 공장신설(변경)승인을 득한 후 필지별 경계구분없이 공장부지 조성을 위한 토목공사가 진행 중인 상태의 토지로서 (1),(6),(7),(8),(10),(11),(13),(14),(17),(18)은 옹벽보강된 조성 중인 상태의 토지이며 (12),(15)는 옹벽보강된 조성 중인 상태의 토지 및 일부 미조성 토지임야 상태임. (2),(5)는 일부 현황 도로 및 미조성 토지임야 상태 등이며, (3),(4),(16),(19),(20)은 현황 도로 등이며, (9)는 미조성 토지임야 상태임. 본건 서측으로 왕복2차선 도로에 접하며 북측으로 본건 일부를 포함하는 폭3~4미터 내외의 포장도로에 접함. (1)~(4),

[참고사항]

1. 일괄매각. 2. 목록 1,3,4,8,13,14,16~20. 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). 장안면의 회신에 의하면, 공장부지조성을 위하여 전용허가된 토지이고 원상회복명령 가능성이 있으므로 확인요함. 3. 목록 3,4,16,19,20. 공부상 지목은 전이나 현황은 도로임. 4. 목록7,11. 지상에 소유자 확인 필요 컨테이너 각 1동 외 간이화장실 등이 소재하나 이동이 용이하므로 매각에서 제외함. 5. 목록2,5~7,9

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임차인 현황

말소기준일(소액) : 2022-01-28|배당요구종기일 : 2024.09.19

임차인 / 대항력	점유부분 / 기간	전입 / 확정 / 배당	보증금 / 차임	권리분석	비고
조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정)

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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : 2022. 1. 28. 근저당|청구/채권금액 : 2,512,669,115원

순번	접수일자	등기목적 / 권리종류	권리자 (채권자)	채권금액	소멸여부	비고
1	2022-01-28	근저당	조OOOOOOO	-	말소	말소기준권리 (최선순위)
2	2024-07-08	경매개시결정(신청채권)	조OOOOOOO	2,512,669,115원	소멸	경매신청 채권청구액

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주의사항 및 매각조건

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당사자 내역

채권자	조OOOOOOO	채무자	비공개 (소유자 겸 채무자)
소유자	비공개 (개인)	관련사건	대법원 나의사건검색 ↗

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국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗

매매 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

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체납 내역 (관리비 등)

조사일자	체납금액	비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사	체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)	공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수

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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치	경기도 화성시 장안면 사곡리 289-6			대지면적	-
연면적	-	건축면적	-	건폐율 / 용적률	- / -
주용도	전	주구조 / 층수	-	사용승인일자	-

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관할 행정기관 안내

기관구분	기관명	소재지 주소	대표전화	관할구역/바로가기
등기소	화성시 관할 등기소 (수원지방법원)	경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과)	031-210-1114	홈페이지 ↗
지방국세청	중부/인천지방국세청	경기도 지방국세청 청사	국번없이 126	홈페이지 ↗
관할세무서	화성시세무서	화성시 관내 세무서	국번없이 126 (국세상담센터)	홈페이지 ↗
행정복지센터	장안면 행정복지센터(주민센터)	경기도 화성시 장안면 사곡리 289-6	관할 시·군·구 대표전화	홈페이지 ↗

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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간	평균감정가	평균매각가	평균매각가율	평균입찰자수	예상매각가 (추정)
최근 1개월	65억 9,879만원	54억 1,101만원	82%	6.2명	54억 1,101만원
최근 3개월	65억 9,879만원	53억 4,502만원	81%	5.8명	53억 4,502만원
최근 6개월	65억 9,879만원	52억 7,903만원	80%	5.4명	52억 7,903만원
최근 12개월	65억 9,879만원	52억 1,304만원	79%	5.1명	52억 1,304만원

■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측

신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline

AI 예측 낙찰가

25억 6,537만원

최저매각가 대비 +3억 198만원

예상 최저가 대비 낙찰가율

113.3%

토지 기준 회귀 추정

AI 리스크 점수34.46점

낮을수록 권리·점유 안전

AI 유동성 지수39.6점

시장 거래 회전 및 환금성

종합 추천 점수36.705점

가격 매력도 및 안정성 종합

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표

R4전문가 검토 권장

위험도 점수: 80점 / 100점

자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.

핵심 주의 요인 (5건)

입찰 전 우선 소명 대상

등기 요약 부족주의

등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.

비소멸 권리 신호확인

수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.

감정평가서 확인 필요확인

법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.

큰 가격 할인확인

감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.

유찰 반복확인

유찰 횟수가 3회입니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금

보수 시나리오

22억 6,338만원

예상 대출액: 11억 3,169만원
필요 현금(실투자): 11억 6,459만원
가정 조건: LTV 50%

기준 시나리오 (권장)

24억 4,445만원

예상 대출액: 14억 6,667만원
필요 현금(실투자): 10억 1,267만원
가정 조건: LTV 60%

공격 시나리오

26억 2,552만원

예상 대출액: 17억 659만원
필요 현금(실투자): 9억 5,581만원
가정 조건: LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트

권리확인 필요

등기 요약 0건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유준비 완료

임차·점유 데이터 0건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문확인 필요

연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장준비 완료

사진 1장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격확인 필요

감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토

가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.

원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)

전문가 검토 권장

1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석

인근 매각표본 10건 분석

평균 낙찰가율 52.34%

최고 90.9% · 최저 31.8%

100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (12건)

최근 매각 일자순

사건번호	물건용도	소재지	매각일자	감정가	낙찰가	낙찰가율	결과
2025타경51423	토지·임야	경기도 화성시 우정읍 화산리 1200-38	2026.08.10	24억 2,182만원	22억 100만원	90.9%	매각
2025타경51423	토지·임야	경기도 화성시 우정읍 1200-38	2026.05.20	24억 2,182만원	22억 100만원	90.9%	진행중
2024타경76340	토지·임야	경기도 화성시 만세구 우정읍 조암각골길 24-19	2026.08.07	9억 1,769만원	3억 1,999만원	34.9%	매각
2025타경55269	토지·임야	경기도 화성시 장안면 어은리 622-16	2026.06.16	1,504만원	518만원	34.4%	매각
2024타경10357	토지·임야	경기도 화성시 우정읍 조암리 69-10	2026.04.17	12억 6,655만원	5억 2,340만원	41.3%	매각
2025타경58028	토지·임야	경기도 화성시 우정읍 한각리 446-6	2026.07.08	7억 2,461만원	4억 7,000만원	64.9%	매각
2025타경56495	토지·임야	경기도 화성시 장안면 장안리 1075-59	2026.08.21	4,742만원	3,719만원	78.4%	매각

화성밭경매·농지 | 경기도 화성시 장안면 사곡리 289-6 | 2024타경75798