2025타경31919
유찰 2회2026.07.14 (1층 입찰법정)||
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| 소재지 | 경상북도 성주군 성주읍 성주읍1길 30-11 [도로명] 경상북도 성주군 성주읍1길 30-11 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각 |
| 토지면적 | 405㎡ (122.5평) | 건물면적 | 23.04㎡ (7.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,131,345,000원 | 최저가격 | (70%)791,942,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)79,194,200원 | 청구금액 | 25,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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매각입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.14 | (100%)1,131,345,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.16 | (70%)791,942,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.14 | (49%)554,359,000원 | 매각 |
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물건 사진 (21장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상북도 성주군 성주읍 성주읍1길 30-11 | 대 (제1종일반주거지역) | 405㎡ (122.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 387,100원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상북도 성주군 성주읍 성주읍1길 30-11 (경상북도 성주군 성주읍1길 30-11) | 철근콘크리트구조 · 지상4층 | 23.04㎡ (7.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 405㎡ (122.5평) 건물: 23.04㎡ (7.0평) | 1,131,345,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층으로 -외벽: 돌·강판, 드라이비트 등 마감 -내벽: 벽지 및 타일 마감 -바닥: 바닥재 및 타일 등 마감 -창호: 하이샷시 창호입니다. 다가구주택입니다. 위
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경상북도 성주군 성주읍 성산리 소재 "성주경찰서" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 읍소재지 내에 위치하여 제반교통상황은 보통입니다. 사다리형의 토지로서 인접도로 및 인접토지와 등고평탄하며, 주거용 건부지로 이용 중입니 다. 본건 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다. 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-26)(접합), 가축사육제한구역(전 부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 중점경관관리구역(중점경관관리구역) 없습니다. 없습니다. 1)임대관계: 미상입니다. 2)기타: 없습니다.
[참고사항]
일괄매각
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2015-01-16|배당요구종기일 : 2026.01.22
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오OO 대항력 없음 | 301호 | 전입: 2015-06-01 확정: 2021-03-11 배당: 2025-12-30 | 보: 4,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 303호 | 전입: 2016-11-30 확정: 2016-11-09 배당: 2026-01-02 | 보: 6,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 주거 / 303호 | 전입: 2016-11-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 205호 | 전입: 2020-06-10 확정: 2024-05-17 배당: 2026-01-08 | 보: 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 / 205호 | 전입: 2020-06-10 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 없음 | 주거 / 301호 | 전입: 2021-02-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 302호 | 전입: 2022-03-02 확정: 2022-02-28 배당: 2026-01-05 | 보: 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 / 302호 | 전입: 2022-03-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 202호 | 전입: 2022-05-16 확정: 2022-05-16 배당: 2026-01-05 | 보: 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 주거 / 202호 | 전입: 2022-05-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 / 203호 | 전입: 2022-11-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 203호 | 전입: 2022-11-28 확정: 2022-11-14 배당: 2026-01-16 | 보: 6,000만원 월: 150,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 없음 | 주거 / 201호 | 전입: 2022-12-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 없음 | 201호 | 전입: 2022-12-12 확정: 2022-12-12 배당: 2025-11-20 | 보: 4,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 배OO 대항력 없음 | 503호 | 전입: 2024-01-18 확정: 2024-01-18 배당: 2025-11-14 | 보: 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 배OO 대항력 없음 | 주거 / 503호 | 전입: 2024-01-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 206호 | 전입: 2024-02-29 확정: 2024-06-07 배당: 2026-01-09 | 보: 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 206호 | 전입: 2024-02-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 305호 | 전입: - 확정: - 배당: 2026-01-13 | 보: 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 502호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 4,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (20건) | - | 보: 5억 4,000만원 월: 150,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2015.1.16.근저당권|청구/채권금액 : 25,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 | 2015-01-16 | 근저당권 | 북OO | 520,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 2 | 2015-02-27 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2018-07-03 | 소유권 | 최OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2023-08-24 | 가압류 | 오OO | 35,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-04-19 | 가압류 | 이OO | 5,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-10-23 | 강제경매 | 장OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
일괄매각
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상북도 성주군 성주읍 성주읍1길 30-11 | 대지면적 | 405㎡ (122.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 23.04㎡ (7.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 5.7% |
| 주용도 | 단독주택다가구 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 성주군 관할 등기소 (대구서부지원) | 대구서부지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상북도 관할 지방국세청 | 경상북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 성주군세무서 | 성주군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 성주읍 행정복지센터(주민센터) | 경상북도 성주군 성주읍 성주읍1길 30-11 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 11억 3,134만원 | 9억 2,770만원 | 82% | 6.2명 | 9억 2,770만원 |
| 최근 3개월 | 11억 3,134만원 | 9억 1,638만원 | 81% | 5.8명 | 9억 1,638만원 |
| 최근 6개월 | 11억 3,134만원 | 9억 507만원 | 80% | 5.4명 | 9억 507만원 |
| 최근 12개월 | 11억 3,134만원 | 8억 9,376만원 | 79% | 5.1명 | 8억 9,376만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (65%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
8억 6,505만원
최저매각가 대비 +7,311만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수15.7점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수71.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수59.115점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 20건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
7억 9,194만원
- 예상 대출액
- 3억 9,597만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 1,268만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
8억 5,529만원
- 예상 대출액
- 5억 1,317만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 5,952만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
9억 1,865만원
- 예상 대출액
- 5억 9,712만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 3,963만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 20건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 21장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격준비 완료
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 20건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 61.51%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경31919 | 단독·다가구 | 경상북도 성주군 성주읍 성주읍1길 30-11 | 2026.07.14 | 11억 3,134만원 | 6억 8,000만원 | 60.1% | 매각 |
| 2025타경32155 | 단독·다가구 | 경상북도 성주군 성주읍 본성로 868-9 | 2026.06.16 | 1억 9,740만원 | 1억 7,300만원 | 87.6% | 매각 |
| 2025타경31684 | 단독·다가구 | 경상북도 성주군 월항면 선월로 291-11 | 2026.06.16 | 1억 2,324만원 | 4,532만원 | 36.8% | 매각 |