2024타경63389
유찰 11회지분매각| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 29-160 에스엠벨리체 [도로명] (신사동,에스엠벨리체) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 주택도시보증공사(양도전:임차인 이O)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨. |
| 토지면적 | 346.5㎡ (104.8평) | 건물면적 | 40.43㎡ (12.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 285,000,000원 | 최저가격 | (64%)182,400,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)18,240,000원 | 청구금액 | 255,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 10회 | 2026.08.25 | (13%)38,252,000원 | 변경 |
| 11회 | 2026.08.25 | (100%)285,000,000원 | 유찰 |
| 12회 | 2026.09.29 | (80%)228,000,000원 | 진행 |
| 12회 | 2026.11.03 | (64%)182,400,000원 | 진행 |
물건 사진 (12장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 은평구 신사동 29-160 에스엠벨리체 | 대 (준주거지역) | 346.5㎡ (104.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,708,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 은평구 신사동 29-160 에스엠벨리체 ((신사동,에스엠벨리체)) | 철근콘크리트구조 | 40.43㎡ (12.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 주택도시보증공사(양도전:임차인 이O)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 346.5㎡ (104.8평) 건물: 40.43㎡ (12.2평) | 285,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 도시형생활주택(단지형다세대), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설(2호) 건물 내 제3층 제303호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임. 오피스텔로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조) 소화전설비, 승강기설비, 난방설비, 기계식 주차설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음. 인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지 등으로 이용중임. 본건 남서측 및 남동측
본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "서울상신초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 동유형의 오피스텔, 주상용건물, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임. 본건까지 보통차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철6호선인 "응암역" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.
주택도시보증공사(양도전:임차인 이O)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 있음 | 전유부분전부 | 전입: 2021-08-04 확정: 2021-07-30 배당: - | 보: 2억 5,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 제3층제303호전체 | 전입: 2021-08-04 확정: 2021-07-30 배당: 2025-01-15 | 보: 2억 5,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 5억 1,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-08-04 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-08-04 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 3 | 2023-08-14 | 임차권설정 | 이OO | 255,000,000원 | 인수 | - |
| 4 | 2024-11-15 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
주택도시보증공사(양도전:임차인 이O)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 은평구 신사동 29-160 에스엠벨리체 | 대지면적 | 346.5㎡ (104.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 40.43㎡ (12.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 11.7% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 은평구 관할 등기소 (서울서부지방법원) | 서울특별시 마포구 마포대로 174 (공덕동) 등기국(과) | 02-3271-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 은평구세무서 | 은평구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 신사동 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 은평구 신사동 29-160 에스엠벨리체 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 8,500만원 | 2억 3,370만원 | 82% | 6.2명 | 2억 3,370만원 |
| 최근 3개월 | 2억 8,500만원 | 2억 3,085만원 | 81% | 5.8명 | 2억 3,085만원 |
| 최근 6개월 | 2억 8,500만원 | 2억 2,800만원 | 80% | 5.4명 | 2억 2,800만원 |
| 최근 12개월 | 2억 8,500만원 | 2억 2,515만원 | 79% | 5.1명 | 2억 2,515만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 26점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
유찰 횟수가 11회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 9,120만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 120만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 1,819만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,896만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 3,752만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,438만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 12장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 11회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 11회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경52000 | 오피스텔 | 서울특별시 은평구 은평로 12-1 (신사동) | 2026.06.16 | 2억 9,500만원 | 2억 4,000만원 | 81.4% | 매각 |
| 2025타경50427 | 오피스텔 | 서울특별시 은평구 은평로 12-1 (신사동) | 2026.10.13 | 2억 8,600만원 | 2억 2,769만원 | 79.6% | 매각 |
| 2025타경52414 | 오피스텔 | 서울특별시 은평구 은평로2길 6-26 (신사동, 신성에버빌) | 2026.08.04 | 3억 4,300만원 | 2억 6,105만원 | 76.1% | 매각 |
| 2025타경52363 | 오피스텔 | 서울특별시 은평구 은평로2길 6-26 (신사동, 신성에버빌) | 2026.07.21 | 3억 200만원 | 2억 3,106만원 | 76.5% | 매각 |
| 2025타경51250 | 오피스텔 | 서울특별시 은평구 은평로 25-3 (신사동, 명진하이빌) | 2026.08.04 | 3억 6,400만원 | 2억 4,296만원 | 66.7% | 매각 |
| 2025타경51382 | 오피스텔 | 서울특별시 은평구 불광천길 462-11 (응암동, 한힘주택) | 2026.09.01 | 2억 400만원 | 1억 3,824만원 | 67.8% | 매각 |
| 2024타경64740 | 오피스텔 | 서울특별시 은평구 응암로21가길 1-7 (응암동, CS아르체) | 2026.07.21 | 2억 2,200만원 | 1억 8,695만원 | 84.2% | 매각 |
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