2025타경1116
유찰 4회지분매각| 소재지 | 인천광역시 제물포구 율목로32번길 23 (율목동, 세인빌라) [도로명] 인천광역시 중구 율목로32번길 23 (율목동,세인빌라) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대(빌라) | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 195.4㎡ (59.1평) | 건물면적 | 46㎡ (13.9평) | 소유자 | 유OO |
| 감정가격 | 85,000,000원 | 최저가격 | (24%)20,409,000원 | 채무자 | 유OO |
| 입찰보증금 | (10%)2,040,900원 | 청구금액 | 56,290,010원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.11 | (100%)85,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.14 | (70%)59,500,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.10.29 | (24%)20,409,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 제물포구 율목로32번길 23 (율목동, 세인빌라) | 대 | 195.4㎡ (59.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 제물포구 율목로32번길 23 (율목동, 세인빌라) (인천광역시 중구 율목로32번길 23 (율목동,세인빌라)) | 철근콘크리트조 · 지상4층 | 46㎡ (13.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 195.4㎡ (59.1평) 건물: 46㎡ (13.9평) | 85,000,000원 | |||
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건중 제4층 제403호로서, 외벽 : 드라이비트 마감, 창호 : 하이샷시 창호임. '다세대주택'으로 이용중임. 상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 되어있음. 사다리형 토지를 '다세대주택' 건부지로 이용중임. 본건 남동측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접함. 제2종일반주거지역, 도로(접합), 상대보호구역(2024-12-26)(교육환경보호구역 재설정고시 (광성중,광성고))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관 리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>임. 없 음. 임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없
본건은 인천광역시 중구 율목동 소재 '인천기독병원' 남동측 인근에 위치하는 '세인빌라' 제4층 제403호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택이 밀집되어 소재하는 주거지대 임. 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대 체로 보통수준임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2016-03-28 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 56,290,010원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 유OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 유OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 제물포구 율목로32번길 23 (율목동, 세인빌라) | 대지면적 | 195.4㎡ (59.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 46㎡ (13.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 23.5% |
| 주용도 | 다세대(빌라) | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 · 지상 4층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 제물포구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 제물포구세무서 | 제물포구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 율목로32번길 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 제물포구 율목로32번길 23 (율목동, 세인빌라) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8,500만원 | 6,970만원 | 82% | 6.2명 | 6,970만원 |
| 최근 3개월 | 8,500만원 | 6,885만원 | 81% | 5.8명 | 6,885만원 |
| 최근 6개월 | 8,500만원 | 6,800만원 | 80% | 5.4명 | 6,800만원 |
| 최근 12개월 | 8,500만원 | 6,715만원 | 79% | 5.1명 | 6,715만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,020만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,842만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,322만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,705만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,538만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,654만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경511926 | 다세대·연립 | 인천광역시 제물포구 서해대로483번길 31-10 (율목동, 제일빌라) | 2026.07.01 | 7,900만원 | 3,530만원 | 44.7% | 매각 |
| 2025타경511503 | 다세대·연립 | 인천광역시 제물포구 율목로 28 (율목동, 석진그린타운) | 2026.11.10 | 6,500만원 | 2,400만원 | 36.9% | 진행중 |
| 2025타경511503 | 다세대·연립 | 인천광역시 제물포구 율목로 28 (율목동, 석진그린타운) | 2026.10.02 | 6,500만원 | 2,400만원 | 36.9% | 매각 |
| 2025타경768 | 다세대·연립 | 인천광역시 제물포구 답동로24번길 28-16 (율목동, 진흥빌라) | 2026.06.18 | 5,500만원 | 1,950만원 | 35.5% | 매각 |
| 2025타경510266 | 다세대·연립 | 인천광역시 제물포구 참외전로174번길 4 (경동) | 2026.07.30 | 2억 200만원 | 1억 2,988만원 | 64.3% | 매각 |
| 2026타경501901 | 다세대·연립 | 인천광역시 중구 인현동 1-53 14층1403호 | 2026.08.04 | 2억 1,000만원 | 1억 1,346만원 | 54% | 매각 |
| 2024타경530212 | 다세대·연립 | 인천광역시 제물포구 서해대로500번길 9 (유동) | 2026.04.23 | 3억 6,700만원 | 1억 4,311만원 | 39% | 매각 |
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