2025타경508982
유찰 6회지분매각| 소재지 | 인천광역시 남동구 소래역로 12 (논현동) [도로명] 인천광역시 남동구 소래역로 12 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 공부상 시장 판매시설이며, 오픈형 상가로 인접호수와 벽체구분 없음 |
| 토지면적 | 6,959.6㎡ (2105.3평) | 건물면적 | 6.6㎡ (2.0평) | 소유자 | 박OO |
| 감정가격 | 96,000,000원 | 최저가격 | (12%)11,295,000원 | 채무자 | 박OO |
| 입찰보증금 | (10%)1,129,500원 | 청구금액 | 40,384,530원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.12 | (100%)96,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.14 | (70%)67,200,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.05.15 | (49%)47,040,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.06.23 | (34%)32,928,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.09 | (12%)11,295,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 남동구 소래역로 12 (논현동) | 대 (일반상업지역) | 6,959.6㎡ (2105.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 5,271,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 남동구 소래역로 12 (논현동) (인천광역시 남동구 소래역로 12) | 철근콘크리트구조 · 지상3층 · (판매시설) | 6.6㎡ (2.0평) | 일괄평가 (대장연면적 22388.06㎡) | 공부상 시장 판매시설이며, 오픈형 상가로 인접호수와 벽체구분 없음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 6,959.6㎡ (2105.3평) 건물: 6.6㎡ (2.0평) | 96,000,000원 | |||
철근콘크리트조 경사지붕 3층건 내의 1층 103호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 새시 창호등임. 공부상 시장(판매시설)이며, 오픈형상가로 인접호수와 벽체구분 기본 급배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어있음. 사다리형의 토지로 판매시설 및 근린생활시설, 위락시설 부지로 이용중임. 남서측으로 약28미터, 북서측으로 약12미터의 포장도로에 접하고 있음. 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(논현2), 대로3류(폭25m~30m)(접함) 가축사육제한구역, 현상변경허가 대상구역(2024-04-03)(역사문화환경 보존지역) 과밀억제권역. 없 음
본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '소래포구역(수인분당선)' 남동측으로 약350미터 지점에 위치하며 주위 일대는 동류형의 판매시설, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재 하는 지역임. 본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장과 소래포구역(수인분당선)이 소재하여 제반 대중교통상황은 무난함.
공부상 시장 판매시설이며, 오픈형 상가로 인접호수와 벽체구분 없음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2011-09-09 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 40,384,530원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
공부상 시장 판매시설이며, 오픈형 상가로 인접호수와 벽체구분 없음
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 박OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 박OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 남동구 소래역로 12 (논현동) | 대지면적 | 6,959.6㎡ (2105.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 22,388.06㎡ (6772.4평) | 건축면적 | 4,814.92㎡ (1456.5평) | 건폐율 / 용적률 | 69.2% / 321.7% |
| 주용도 | 판매시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상 3층 | 사용승인일자 | 2011-08-23 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남동구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남동구세무서 | 남동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 소래역로 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 남동구 소래역로 12 (논현동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9,600만원 | 7,872만원 | 82% | 6.2명 | 7,872만원 |
| 최근 3개월 | 9,600만원 | 7,776만원 | 81% | 5.8명 | 7,776만원 |
| 최근 6개월 | 9,600만원 | 7,680만원 | 80% | 5.4명 | 7,680만원 |
| 최근 12개월 | 9,600만원 | 7,584만원 | 79% | 5.1명 | 7,584만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 564만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,377만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 731만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,301만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 851만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,272만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경861 | 근린상가 | 인천광역시 남동구 논현동 680-1 1층345호 | 2026.06.15 | 1억원 | 1,750만원 | 17.5% | 매각 |
| 2024타경4409 | 근린상가 | 인천광역시 남동구 소래역로 12 (논현동) | 2026.12.01 | 4억 5,600만원 | 5,688만원 | 12.5% | 매각 |
| 2024타경4409 | 근린상가 | 인천광역시 남동구 소래역로 12 (논현동) | 2026.08.14 | 4억 6,600만원 | 5,810만원 | 12.5% | 매각 |
| 2024타경4409 | 근린상가 | 인천광역시 남동구 소래역로 12 (논현동) | 2026.07.15 | 4억 5,600만원 | 5,688만원 | 12.5% | 매각 |
| 2025타경51900 | 근린상가 | 경기도 시흥시 월곶중앙로14번길 47 (월곶동, 승윤노블리안시티) | 2026.06.30 | 5억 100만원 | 1억 3,311만원 | 26.6% | 매각 |
| 2025타경597 | 근린상가 | 경기도 시흥시 월곶중앙로 71 (월곶동) | 2026.08.13 | 3억 5,400만원 | 2억 3,389만원 | 66.1% | 매각 |
| 2025타경509257 | 근린상가 | 인천광역시 남동구 청능대로595번길 13 (논현동) | 2026.07.10 | 9억 4,000만원 | 3억 5,876만원 | 38.2% | 매각 |
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