2025타경8708
유찰 3회지분매각| 소재지 | (화곡동, 남성아트빌) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | 2025.02.25 | 매각물건 | 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 |
| 토지면적 | 405.9㎡ (122.8평) | 건물면적 | 25.12㎡ (7.6평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 211,000,000원 | 최저가격 | (64%)135,040,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)13,504,000원 | 청구금액 | 190,000,000원 | 채권자 | 엄OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.11.13 | (64%)135,040,000원 | 진행중 |
물건 사진 (10장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | (화곡동, 남성아트빌) | 대 | 405.9㎡ (122.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | (화곡동, 남성아트빌) | 철근콘크리트구조 · 지상7층 | 25.12㎡ (7.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 405.9㎡ (122.8평) 건물: 25.12㎡ (7.6평) | 211,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 치장 석재 외장타일 등, 창호 : 새시창호 마감 등임. 본건은 도시형생활주택(단지형다세대)(방2, 화장실1)으로 이용중임. 기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 있음. 등고평탄한 2필일단의 가장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임. 북측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접함. 423-6 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '까치산역(2호선, 5호선)' 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 까치산역(2호선, 5호선)등이 소재하며 교통상황은 양호함.
매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2019-09-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-09-11 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-02-25 | 경매개시결정(신청채권) | 엄OO | 190,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함
당사자 내역
| 채권자 | 엄OO | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | (화곡동, 남성아트빌) | 대지면적 | 405.9㎡ (122.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 25.12㎡ (7.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 6.2% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남성아트빌) 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | (화곡동, 관할 지방국세청 | (화곡동, 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남성아트빌)세무서 | 남성아트빌) 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 해당 읍/면/동 행정복지센터(주민센터) | (화곡동, 남성아트빌) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 1,100만원 | 1억 7,302만원 | 82% | 6.2명 | 1억 7,302만원 |
| 최근 3개월 | 2억 1,100만원 | 1억 7,091만원 | 81% | 5.8명 | 1억 7,091만원 |
| 최근 6개월 | 2억 1,100만원 | 1억 6,880만원 | 80% | 5.4명 | 1억 6,880만원 |
| 최근 12개월 | 2억 1,100만원 | 1억 6,669만원 | 79% | 5.1명 | 1억 6,669만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 91점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 6,752만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,700만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 8,750만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,794만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 182만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,454만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 10장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (5건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026타경100853 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 난곡로31길 53 (신림동, 성진리치빌5차) | 2026.11.17 | 2억 8,600만원 | 2억 2,930만원 | 80.2% | 매각 |
| 2025타경52024 | 단독·다가구 | 서울특별시 은평구 증산로17가길 7 (신사동) | 2026.11.03 | 1억 6,600만원 | 1억 4,199만원 | 85.5% | 매각 |
| 2025타경103371 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 서원1길 32 (신림동, 태경빌) | 2026.10.20 | 3억 5,200만원 | 3억 7,500만원 | 106.5% | 매각 |
| 2025타경103028 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 법원단지22길 11 (신림동, 현대빌라) | 2026.10.14 | 2억 300만원 | 1억 9,066만원 | 93.9% | 매각 |
| 2024타경570012 | 다세대·연립 | 인천광역시 미추홀구 수봉로83번길 00035-00000 | 2026.09.10 | 1억 3,000만원 | 7,533만원 | 57.9% | 매각 |
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