2025타경334
유찰 3회2026.10.26 (제101호 경매법정)||
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| 소재지 | 전라남도 목포시 남악1로52번길 31-5 (옥암동) | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 현황 상업나지 |
| 토지면적 | 764.1㎡ (231.1평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,596,969,000원 | 최저가격 | (45%)715,442,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)71,544,200원 | 청구금액 | 974,998,045원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.03.09 | (56%)894,302,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.06.08 | (56%)894,302,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.07.20 | (45%)715,442,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.10.26 | (45%)715,442,000원 | 진행 |
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물건 사진 (8장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 목포시 남악1로52번길 31-5 (옥암동) | 대 (일반상업지역) | 764.1㎡ (231.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,131,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 목포시 남악1로52번길 31-5 (옥암동) | 대지 | - | 토지·건물 일괄평가 | 현황 상업나지 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 764.1㎡ (231.1평) 건물: - | 1,596,969,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 전남 목포시 옥암동 소재 '목포옥암2휴먼시아아파트' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 상가, 숙박시설, 상업나지 등이 소재하는 성숙중인 상가지대로서, 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임. 세장형 평지로서, 상업나지임. 본건 북동측으로 보행자 도로를 사이에 두고 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접함. 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임. 해당사항 해당사항 해당사항
[참고사항]
현황 상업나지
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2018-06-01|배당요구종기일 : 2025.07.03
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2018.6.1.근저당권|청구/채권금액 : 974,998,045원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2016-06-24 | 소유권이전 | 김OO외1 | 955,000,000원 | 매매 거래가액:955,000,000원, 김수철 김OO 각 1/2 | 2016.06.24 갑(3) 소유권이전 김OO 외1 매매 거래가액:955,000,000원, 김수철 김OO 각 1/2 |
| 0 | 2016-06-24 | 소유권이전 | 김OO외1 | 955,000,000원 | 매매 거래가액:955,000,000원, 김수철 김OO 각 1/2 | 2016.06.24 갑(3) 소유권이전 김OO 외1 매매 거래가액:955,000,000원, 김수철 김OO 각 1/2 |
| 1 | 2018-06-01 | 근저당권설정 | 케이씨유엔피엘대부(주) | 1,248,000,000원 | 말소기준등기 확정채권양도전:나주신협 | 2018.06.01 을(3) 근저당권설정 케이씨유엔피엘대부(주) 1,248,000,000 말소기준등기 확정채권양도전:나주신협 소멸 |
| 1 | 2018-06-01 | 근저당권설정 | 케이씨유엔피엘대부(주) | 1,248,000,000원 | 말소기준등기 확정채권양도전:나주신협 | 2018.06.01 을(3) 근저당권설정 케이씨유엔피엘대부(주) 1,248,000,000 말소기준등기 확정채권양도전:나주신협 소멸 |
| 2 | 2025-04-02 | 임의경매 | 케이씨유엔피엘대부(주) | 974,998,045원 | 2025타경334 | 2025.04.02 갑(9) 임의경매 케이씨유엔피엘대부(주) 청구금액 974,998,045 2025타경334 소멸 |
| 2 | 2025-04-02 | 임의경매 | 케이씨유엔피엘대부(주) | 974,998,045원 | 2025타경334 | 2025.04.02 갑(9) 임의경매 케이씨유엔피엘대부(주) 청구금액 974,998,045 2025타경334 소멸 |
| 3 | 2025-06-02 | 가압류 | 광주신용보증재단 | 24,756,648원 | 2025카단53412 | 2025.06.02 갑(10) 가압류 광주신용보증재단 24,756,648 2025카단53412 소멸 |
| 3 | 2025-06-02 | 가압류 | 광주신용보증재단 | 24,756,648원 | 2025카단53412 | 2025.06.02 갑(10) 가압류 광주신용보증재단 24,756,648 2025카단53412 소멸 |
| 4 | 2026-02-24 | 3번김주미지분압류 | 목OO | 20,260,224,113원 | 말소 | 2026.02.24 갑(11) 3번김OO지분압류 목포시 소멸 |
| 5 | 2026-06-01 | 4번김주미지분압류 | 북광주세무서장 | 20,260,601,124원 | 말소 | 2026.06.01 갑(12) 4번김OO지분압류 북광주세무서장 소멸 |
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주의사항 및 매각조건
현황 상업나지
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 목포시 남악1로52번길 31-5 (옥암동) | 대지면적 | 764.1㎡ (231.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 대지 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 목포시 관할 등기소 (목포지원) | 목포지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 목포시세무서 | 목포시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 남악1로52번길 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 목포시 남악1로52번길 31-5 (옥암동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 15억 9,696만원 | 13억 951만원 | 82% | 6.2명 | 13억 951만원 |
| 최근 3개월 | 15억 9,696만원 | 12억 9,354만원 | 81% | 5.8명 | 12억 9,354만원 |
| 최근 6개월 | 15억 9,696만원 | 12억 7,757만원 | 80% | 5.4명 | 12억 7,757만원 |
| 최근 12개월 | 15억 9,696만원 | 12억 6,160만원 | 79% | 5.1명 | 12억 6,160만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
10억 1,362만원
최저매각가 대비 +1억 1,932만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수27.2점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수44.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수46.68점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 45점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
7억 1,544만원
- 예상 대출액
- 3억 5,772만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 7,359만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
7억 7,267만원
- 예상 대출액
- 4억 6,360만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 2,557만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
8억 2,991만원
- 예상 대출액
- 5억 3,944만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 759만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 10건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유준비 완료
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 12장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 55.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 33.8%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51347 | 토지·임야 | 전남광주통합특별시 목포시 옥암마을길116번길 22-3 (옥암동) | 2026.07.20 | 3,907만원 | 1,815만원 | 46.5% | 매각 |
| 2025타경51266 | 토지·임야 | 전라남도 목포시 옥암동 8-2 | 2026.06.08 | 1억 1,902만원 | 6,801만원 | 57.1% | 매각 |
| 2025타경51266 | 토지·임야 | 전라남도 목포시 옥암동 8-1 | 2026.07.20 | 14억 2,638만원 | 6억 4,330만원 | 45.1% | 매각 |
| 2025타경456 | 토지·임야 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2292 | 2026.07.27 | 13억 2,042만원 | 6억 7,200만원 | 50.9% | 매각 |
| 2024타경3849 | 토지·임야 | 전남광주통합특별시 무안군 삼향읍 삼일로 13-13 | 2026.06.15 | 4억 3,045만원 | 2억 6,200만원 | 60.9% | 매각 |
| 2025타경283 | 토지·임야 | 전라남도 무안군 삼향읍 임성리 산59-2 | 2026.05.11 | 5,463만원 | 1,302만원 | 23.8% | 매각 |
| 2025타경331 | 토지·임야 | 전라남도 목포시 대양동 산4-2 | 2026.08.24 | 1억 5,176만원 | 3,501만원 | 23.1% | 매각 |
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