2025타경31224
유찰 6회제시외건물포함2026.11.16 (제101호 법정)||
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| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 공수내로 35-2 (서서학동) [도로명] 전북특별자치도 전주시 완산구 공수내로 35-2 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 |
| 토지면적 | 108㎡ (32.7평) | 건물면적 | 71.94㎡ (21.8평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 201,986,650원 | 최저가격 | (24%)48,497,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)4,849,700원 | 청구금액 | 45,013,734원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.08.10 | (49%)98,974,000원 | 진행 |
| 7회 | 2026.08.10 | (49%)98,974,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.09.28 | (34%)69,282,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.11.16 | (24%)48,497,000원 | 진행 |
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물건 사진 (33장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전북특별자치도 전주시 완산구 공수내로 35-2 (서서학동) | 대 (제1종일반주거지역) | 108㎡ (32.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 259,800원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전북특별자치도 전주시 완산구 공수내로 35-2 (서서학동) (전북특별자치도 전주시 완산구 공수내로 35-2) | 일반목구조 | 71.94㎡ (21.8평) | 일괄평가 (대장연면적 28㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 108㎡ (32.7평) 건물: 71.94㎡ (21.8평) | 201,986,650원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 서서학동 소재 '전주남초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 각종 근린생활시설, 아파트단지, 관공서, 학교 등이 혼재하는 주거지대임. 본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. - 기호2) : 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 '단독주택 건부지'로 이용중임. - 기호3) : 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 '주상나지'로 이용중임. - 기호4) : 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 '도로'로 이용중임. - 기호2,3) : 동측으로 노폭 약 15미터 내외 및 남측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함. - 기호4) : 본건이 노폭 약 1미터 내외의 현황 도로임. - 기호2,4) : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-21)(전주교대부설초등학교
[참고사항]
일괄매각. 제시외 건물 포함
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2013-03-14|배당요구종기일 : 2025.08.14
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2008-07-28 확정: 2025-08-07 배당: 2025-08-07 | 보: 400만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 101호 | 전입: 2008-07-28 확정: 2025-08-07 배당: 2025-08-07 | 보: 400만원 월: 150,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 1층 101호 | 전입: 2008-07-28 확정: - 배당: - | 보: 400만원 월: 150,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2008-07-28 확정: 2025-08-07 배당: 2025-08-07 | 보: 400만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 백OO 대항력 없음 | 주거 / 불상 | 전입: 2010-10-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 백OO 대항력 있음 | 불상 | 전입: 2010-10-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 백OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2010-10-07 확정: 2010-10-07 배당: 2010-10-07 | 보: 2,010만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 망 장건석의 상속인 장성곤 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2012-05-31 확정: 2025-06-13 배당: 2025-06-13 | 보: 1,200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 망OO 대항력 없음 | 202호 | 전입: 2012-05-31 확정: - 배당: 2025-06-13 | 보: 1,200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 망 장건석의 상속인 장성곤 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2012-05-31 확정: 2025-06-13 배당: 2025-06-13 | 보: 1,200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 백OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-04-21 확정: 2020-04-21 배당: 2020-04-21 | 보: 2,020만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 백OO 대항력 없음 | 주거 / 불상 | 전입: 2020-04-21 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 백OO 대항력 없음 | 불상 | 전입: 2020-04-21 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인14 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 4,160,000억 15만원 월: 150,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (14건) | - | 보: 4,160,000억 9,245만원 월: 450,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 목록1,2: 2013.03.14.근저당권 목록3,4: 1993.06.02.근저당권|청구/채권금액 : 45,013,734원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2012-02-22 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2013-03-14 | 근저당권 | 전OO | 58,500,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2021-05-04 | 가압류 | 백OO | 8,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2023-02-23 | 압류 | 전OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-05-15 | 임의경매 | 전OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전북특별자치도 전주시 완산구 공수내로 35-2 (서서학동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 28㎡ (8.5평) | 건축면적 | 28㎡ (8.5평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 일반목구조 | 사용승인일자 | 1957-10-20 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 전주시 관할 등기소 (전주지방법원) | 전주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전북특별자치도 관할 지방국세청 | 전북특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 전주시세무서 | 전주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 완산구 행정복지센터(주민센터) | 전북특별자치도 전주시 완산구 공수내로 35-2 (서서학동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 198만원 | 1억 6,562만원 | 82% | 6.2명 | 1억 6,562만원 |
| 최근 3개월 | 2억 198만원 | 1억 6,360만원 | 81% | 5.8명 | 1억 6,360만원 |
| 최근 6개월 | 2억 198만원 | 1억 6,158만원 | 80% | 5.4명 | 1억 6,158만원 |
| 최근 12개월 | 2억 198만원 | 1억 5,956만원 | 79% | 5.1명 | 1억 5,956만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (65%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
2억 2,063만원
최저매각가 대비 +1,864만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수48.6점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수69점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수57.04점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 14건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
4,849만원
- 예상 대출액
- 2,424만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,278만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
5,237만원
- 예상 대출액
- 3,142만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,952만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
5,625만원
- 예상 대출액
- 3,656만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,830만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 14건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 56장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 14건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 64.3%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경673 | 단독·다가구 | 전북특별자치도 전주시 완산구 평화8길 11-18 (평화동2가) | 2026.06.08 | 9억 2,579만원 | 4억 9,101만원 | 53% | 매각 |
| 2025타경31340 | 단독·다가구 | 전북특별자치도 전주시 완산구 완산길 30 (동완산동) | 2026.07.27 | 1억 1,595만원 | 8,117만원 | 70% | 매각 |
| 2025타경910 | 단독·다가구 | 전북특별자치도 전주시 완산구 전주객사5길 73-9 (고사동) | 2026.06.22 | 4억 9,875만원 | 5억 234만원 | 100.7% | 매각 |
| 2025타경31769 | 단독·다가구 | 전북특별자치도 전주시 완산구 태평2길 16-21 (태평동) | 2026.07.06 | 3,710만원 | 3,320만원 | 89.5% | 매각 |
| 2025타경31562 | 단독·다가구 | 전북특별자치도 전주시 완산구 공북2길 10-3 (태평동) | 2026.10.26 | 1,630만원 | 1,246만원 | 76.4% | 진행중 |
| 2025타경31287 | 단독·다가구 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 팔달로 340-40 (진북동, 명지원) | 2026.08.10 | 3억 4,629만원 | 1억 2,265만원 | 35.4% | 매각 |
| 2025타경965 | 단독·다가구 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 가재미5길 15-1 (인후동1가) | 2026.09.28 | 5억 1,368만원 | 3억 4,180만원 | 66.5% | 매각 |
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