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대한민국 법원경매정보 기반
제이옥션JAUCTION COURT DATA
관련물건번호 (1건)

2024타경13441

유찰 1회
매각기일:2026.11.03 (제101호법정)|담당계:제주지방법원 경매9계 (064-729-2160)|배당종기일:2025.03.11
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소재지
제주특별자치도 서귀포시 신서로122번길 10 (강정동)
[도로명] 제주특별자치도 서귀포시 신서로122번길 10
경매구분부동산임의경매
물건종류주택접수/개시결정-매각물건일괄매각 - 일괄매각. - 현장조사시 폐문 및 소유자 확인 필요 인해 내부 조사가 불가능하여 일반건축물대장상 건축물 현황도면 및 외부관찰 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 기준으로 감정평가하였으니 입찰시 참고바람.
토지면적342.9㎡ (103.7평)건물면적159.7㎡ (48.3평)소유자비공개 (개인)
감정가격1,129,421,760원최저가격
(70%)790,595,000원
채무자비공개 (소유자 겸 채무자)
입찰보증금
(10%)79,059,500원
청구금액536,520,245원채권자금융기관/신청채권자
■

매각 물건 현황

감정기관 : 법원 지정 감정평가법인 · 개별공시지가(2026) : 542,400원/㎡ / 사용승인·보존 : 2017-12-22
목록소재지 · 지번용도 · 구조 · 내역면적감정가 · 단가비고
토지 1제주특별자치도 서귀포시 신서로122번길 10 (강정동)대 (제1종일반주거지역)342.9㎡ (103.7평)토지·건물 일괄평가공시지가 542,400원/㎡매각포함
건물 2제주특별자치도 서귀포시 신서로122번길 10 (강정동) (제주특별자치도 서귀포시 신서로122번길 10)철근콘크리트구조 · (다가구주택)159.7㎡ (48.3평)일괄평가 (대장연면적 349.14㎡)일괄매각 - 일괄매각. - 현장조사시 폐문 및 소유자 확인 필요 인해 내부 조사가 불가능하여 일반건축물대장상 건축물 현황도면 및 외부관찰 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 기준으로 감정평가하였으니 입찰시 참고바람.
총 감정가격 합계토지: 342.9㎡ (103.7평)
건물: 159.7㎡ (48.3평)
1,129,421,760원
[공부와의 차이]

철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 외장타일 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 바닥 : 강마루 등 마감, 창호 : 샷시창 등임. 일련번호 2) 1층 : 주택으로 이용중임. 일련번호 2) 2층 : 주택으로 이용중이며 상부에 다락이 소재함. 일련번호 2) : 기본 위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

[현황 · 위치 및 주변환경]

본건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동 소재 "서귀포대신중학교" 북측 인근에 위치하는 부동산이며 부근은 중소규모 점포, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함. 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 북측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 접함. "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 공법상 제한사항(토지이용계획사항) 참조. 없 음. 없 음. "건물감정평가 요항표" 참조 일련번호 2) :

[참고사항]

일괄매각 - 일괄매각. - 현장조사시 폐문 및 소유자 확인 필요 인해 내부 조사가 불가능하여 일반건축물대장상 건축물 현황도면 및 외부관찰 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 기준으로 감정평가하였으니 입찰시 참고바람.

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임차인 현황

말소기준일(소액) : 2017-12-28|배당요구종기일 : 2025.03.11
임차인 / 대항력점유부분 / 기간전입 / 확정 / 배당보증금 / 차임권리분석비고
황OO
대항력 없음
주거 / 소재지2(신서로122번길 10)제시건물 2층(현장표시:203호)부분
전입: 2021-06-11
확정: 2021-06-11
배당: -
보: 7,500만원
매수인 인수사항 없음
-
이OO
대항력 없음
주거 / 소재지2(신서로122번길 10)제시건물 1층(현장표시:102호)부분
전입: 2021-06-30
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
이OO
대항력 없음
주거 / 소재지2(신서로122번길 10)제시건물 2층(현장표시:202호)부분
전입: 2021-09-28
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
정OO
대항력 없음
주거 / 소재지2(신서로122번길 10)제시건물 1층(현장표시:101호)부분
전입: 2022-06-09
확정: 2022-06-08
배당: -
보: 6,900만원
매수인 인수사항 없음
-
조OO
대항력 없음
주거 / 소재지2(신서로122번길 10)제시건물 1층(현장표시:103호)부분
전입: 2023-02-28
확정: 2023-02-28
배당: -
보: 7,000만원
매수인 인수사항 없음
-
범OO
대항력 없음
주거 / 소재지2(신서로122번길 10)제시건물 2층(현장표시:201호)부분
전입: 2023-12-29
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
김OO
대항력 없음
주거 / 소재지2(신서로122번길 10)제시건물 1층(현장표시:105호)부분
전입: 2024-09-30
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
류OO
대항력 없음
주거 / 소재지2(신서로122번길 10)제시건물 1층(현장표시:104호)부분
전입: -
확정: 2021-09-01
배당: -
보: 7,800만원
매수인 인수사항 없음
-
계 (8건)-
보: 2억 9,200만원
인수총액 0원-
■

등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : 2017. 12. 28. 근저당권|청구/채권금액 : 536,520,245원
순번접수일자등기목적 / 권리종류권리자 (채권자)채권금액소멸여부비고
12017-12-28근저당권선순위 권리자-말소말소기준권리 (최선순위)
2-경매개시결정(신청채권)신청채권자536,520,245원소멸경매신청 채권청구액
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■

주의사항 및 매각조건

일괄매각 - 일괄매각. - 현장조사시 폐문 및 소유자 확인 필요 인해 내부 조사가 불가능하여 일반건축물대장상 건축물 현황도면 및 외부관찰 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 기준으로 감정평가하였으니 입찰시 참고바람.

■

당사자 내역

채권자금융기관/신청채권자채무자비공개 (소유자 겸 채무자)
소유자비공개 (개인)관련사건대법원 나의사건검색 ↗
■

국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
■

체납 내역 (관리비 등)

조사일자체납금액비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수
■

건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치제주특별자치도 서귀포시 신서로122번길 10 (강정동)대지면적342.9㎡ (103.7평)
연면적349.14㎡ (105.6평)건축면적189.44㎡ (57.3평)건폐율 / 용적률55.2% / 101.8%
주용도다가구주택주구조 / 층수철근콘크리트구조사용승인일자2017-12-22
■

관할 행정기관 안내

기관구분기관명소재지 주소대표전화관할구역/바로가기
등기소서귀포시 관할 등기소 (제주지방법원)제주지방법원 경매집행관실 등기국(과)법원 안내 대표전화홈페이지 ↗
지방국세청제주특별자치도 관할 지방국세청제주특별자치도 지방국세청 청사국번없이 126홈페이지 ↗
관할세무서서귀포시세무서서귀포시 관내 세무서국번없이 126 (국세상담센터)홈페이지 ↗
행정복지센터신서로122번길 행정복지센터(주민센터)제주특별자치도 서귀포시 신서로122번길 10 (강정동)관할 시·군·구 대표전화홈페이지 ↗
■

법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간평균감정가평균매각가평균매각가율평균입찰자수예상매각가 (추정)
최근 1개월11억 2,942만원9억 2,612만원82%6.2명9억 2,612만원
최근 3개월11억 2,942만원9억 1,483만원81%5.8명9억 1,483만원
최근 6개월11억 2,942만원9억 353만원80%5.4명9억 353만원
최근 12개월11억 2,942만원8억 9,224만원79%5.1명8억 9,224만원

■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측

신뢰도: 보통 (65%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
8억 6,358만원
최저매각가 대비 +7,299만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수17.46점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수68.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수51.325점
가격 매력도 및 안정성 종합
모델: taxonomy_median_baseline유사 표본: 341건 학습
* AI 분석은 참고용 통계 지표이며 법적 보증을 하지 않습니다.

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표
R3중점 확인 필요

위험도 점수: 50점 / 100점

가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.

핵심 주의 요인 (3건)

입찰 전 우선 소명 대상
등기 요약 부족주의

등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.

임차·점유 정보 확인 필요주의

임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.

감정평가서 확인 필요확인

법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금
보수 시나리오
7억 9,059만원
예상 대출액
3억 9,529만원
필요 현금(실투자)
4억 1,199만원
가정 조건
LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
8억 5,384만원
예상 대출액
5억 1,230만원
필요 현금(실투자)
3억 5,892만원
가정 조건
LTV 60%
공격 시나리오
9억 1,709만원
예상 대출액
5억 9,610만원
필요 현금(실투자)
3억 3,906만원
가정 조건
LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트
권리확인 필요

등기 요약 0건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유확인 필요

임차·점유 데이터 8건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문확인 필요

연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장준비 완료

사진 1장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격준비 완료

감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 1회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토

가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.

  • 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
  • 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
  • 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)

전문가 검토 권장
  1. 1

    등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.

    근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.

  2. 2

    전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.

    근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.

  3. 3

    감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.

    근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석
인근 매각표본 7건 분석
평균 낙찰가율 61.53%
최고 78.7% · 최저 41%
50%100%평균41%07/2865%08/0457%05/2652%07/2161%09/0879%06/0277%04/28
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)

최근 매각 일자순
사건번호물건용도소재지매각일자감정가낙찰가낙찰가율결과
2025타경906단독·다가구제주특별자치도 서귀포시 신서로122번길 22 (강정동)2026.07.2811억 329만원4억 5,220만원41%매각
2025타경1554단독·다가구제주특별자치도 서귀포시 신동로27번길 6-6 (서호동)2026.08.046억 6,300만원4억 3,000만원64.9%매각
2025타경7635단독·다가구제주특별자치도 서귀포시 용흥로66번길 12 (강정동)2026.05.263억 1,852만원1억 8,000만원56.5%매각
2025타경1641다세대·연립제주특별자치도 서귀포시 막동산로 47 (서호동, 서호리츠빌)2026.07.214억 3,600만원2억 2,490만원51.6%매각
2025타경8604다세대·연립제주특별자치도 서귀포시 서호동 188 달가든하우스서호 2동 1,2,3층 디5호구) 제주특별자치도 서귀포시 서호동 1882026.09.0818억 5,000만원11억 2,405만원60.8%매각
2025타경7965다세대·연립제주특별자치도 서귀포시 법환로 12 (법환동, 디자인뷰)2026.06.022억 7,800만원2억 1,884만원78.7%매각
2025타경7507다세대·연립제주특별자치도 서귀포시 법환로 12 (법환동, 디자인뷰)2026.04.282억 7,300만원2억 1,101만원77.3%매각

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    같은 지역 · 같은 물건 유형2024타경13441 · 물건 1단독주택다가구제주특별자치도 서귀포시 신서로122번길 10 (강정동)
    최저매각가격
    7억 9,059만원
    매각기일
    2026.11.03
  2. 2
    같은 지역 · 같은 물건 유형2025타경8124 · 물건 1주택제주특별자치도 서귀포시 남원읍 서성로810번길 253
    최저매각가격
    4억 5,953만원
    매각기일
    2026.10.27
  3. 3
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    최저매각가격
    2억 732만원
    매각기일
    2026.10.27