2024타경13441
유찰 1회2026.11.03 (제101호법정)||
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| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 신서로122번길 10 (강정동) [도로명] 제주특별자치도 서귀포시 신서로122번길 10 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각 - 일괄매각. - 현장조사시 폐문 및 소유자 확인 필요 인해 내부 조사가 불가능하여 일반건축물대장상 건축물 현황도면 및 외부관찰 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 기준으로 감정평가하였으니 입찰시 참고바람. |
| 토지면적 | 342.9㎡ (103.7평) | 건물면적 | 159.7㎡ (48.3평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,129,421,760원 | 최저가격 | (70%)790,595,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)79,059,500원 | 청구금액 | 536,520,245원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.17 | (100%)1,129,421,760원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.21 | (70%)790,595,000원 | 변경 |
| 3회 | 2026.07.14 | (70%)790,595,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.11.03 | (70%)790,595,000원 | 진행 |
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물건 사진 (17장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 제주특별자치도 서귀포시 신서로122번길 10 (강정동) | 대 (제1종일반주거지역) | 342.9㎡ (103.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 542,400원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 제주특별자치도 서귀포시 신서로122번길 10 (강정동) (제주특별자치도 서귀포시 신서로122번길 10) | 철근콘크리트구조 · (다가구주택) | 159.7㎡ (48.3평) | 일괄평가 (대장연면적 349.14㎡) | 일괄매각 - 일괄매각. - 현장조사시 폐문 및 소유자 확인 필요 인해 내부 조사가 불가능하여 일반건축물대장상 건축물 현황도면 및 외부관찰 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 기준으로 감정평가하였으니 입찰시 참고바람. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 342.9㎡ (103.7평) 건물: 159.7㎡ (48.3평) | 1,129,421,760원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 외장타일 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 바닥 : 강마루 등 마감, 창호 : 샷시창 등임. 일련번호 2) 1층 : 주택으로 이용중임. 일련번호 2) 2층 : 주택으로 이용중이며 상부에 다락이 소재함. 일련번호 2) : 기본 위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동 소재 "서귀포대신중학교" 북측 인근에 위치하는 부동산이며 부근은 중소규모 점포, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함. 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 북측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 접함. "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 공법상 제한사항(토지이용계획사항) 참조. 없 음. 없 음. "건물감정평가 요항표" 참조 일련번호 2) :
[참고사항]
일괄매각 - 일괄매각. - 현장조사시 폐문 및 소유자 확인 필요 인해 내부 조사가 불가능하여 일반건축물대장상 건축물 현황도면 및 외부관찰 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 기준으로 감정평가하였으니 입찰시 참고바람.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2017-12-28|배당요구종기일 : 2025.03.11
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황OO 대항력 없음 | 본건 건물2층(현장표시:203호)부분 | 전입: 2021-06-11 확정: 2021-06-11 배당: 2025-01-02 | 보: 7,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 황OO 대항력 없음 | 주거 / 소재지2(신서로122번길 10)제시건물 2층(현장표시:203호)부분 | 전입: 2021-06-11 확정: 2021-06-11 배당: - | 보: 7,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 본건 건물1층(현장표시:102호)부분 | 전입: 2021-06-30 확정: 2021-06-11 배당: 2025-01-03 | 보: 6,900만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 소재지2(신서로122번길 10)제시건물 1층(현장표시:102호)부분 | 전입: 2021-06-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 류OO 대항력 없음 | 본건 건물1층(현장표시:104호)부분 | 전입: 2021-09-13 확정: 2021-09-01 배당: - | 보: 7,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 본건 건물2층(현장표시:202호)부분 | 전입: 2021-09-28 확정: 2021-09-09 배당: 2025-01-02 | 보: 1억 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 소재지2(신서로122번길 10)제시건물 2층(현장표시:202호)부분 | 전입: 2021-09-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 본건 건물1층(현장표시:101호)부분 | 전입: 2022-06-09 확정: 2022-06-08 배당: 2025-03-10 | 보: 6,900만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 / 소재지2(신서로122번길 10)제시건물 1층(현장표시:101호)부분 | 전입: 2022-06-09 확정: 2022-06-08 배당: - | 보: 6,900만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 본건 건물1층(현장표시:103호)부분 | 전입: 2023-02-28 확정: 2023-02-28 배당: 2025-01-15 | 보: 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 주거 / 소재지2(신서로122번길 10)제시건물 1층(현장표시:103호)부분 | 전입: 2023-02-28 확정: 2023-02-28 배당: - | 보: 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 범OO 대항력 없음 | 본건 건물2층(현장표시:201호)부분 | 전입: 2023-12-29 확정: 2023-12-15 배당: 2025-01-14 | 보: 6,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 범OO 대항력 없음 | 주거 / 소재지2(신서로122번길 10)제시건물 2층(현장표시:201호)부분 | 전입: 2023-12-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 소재지2(신서로122번길 10)제시건물 1층(현장표시:105호)부분 | 전입: 2024-09-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 본건 건물1층(현장표시:105호)부분 | 전입: 2024-09-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 류OO 대항력 없음 | 주거 / 소재지2(신서로122번길 10)제시건물 1층(현장표시:104호)부분 | 전입: - 확정: 2021-09-01 배당: - | 보: 7,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (16건) | - | 보: 9억 1,100만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2017. 12. 28. 근저당권|청구/채권금액 : 536,520,245원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2017-06-14 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2017-12-28 | 근저당권 | 농OO | 618,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-05-20 | 가압류 | 김OO | 100,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-09-24 | 가압류 | 한OO | 27,139,771원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-09-24 | 가압류 | 농OO | 3,015,531원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-12-10 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
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주의사항 및 매각조건
일괄매각 - 일괄매각. - 현장조사시 폐문 및 소유자 확인 필요 인해 내부 조사가 불가능하여 일반건축물대장상 건축물 현황도면 및 외부관찰 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 기준으로 감정평가하였으니 입찰시 참고바람.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 제주특별자치도 서귀포시 신서로122번길 10 (강정동) | 대지면적 | 342.9㎡ (103.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 349.14㎡ (105.6평) | 건축면적 | 189.44㎡ (57.3평) | 건폐율 / 용적률 | 55.2% / 101.8% |
| 주용도 | 다가구주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2017-12-22 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서귀포시 관할 등기소 (제주지방법원) | 제주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 제주특별자치도 관할 지방국세청 | 제주특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서귀포시세무서 | 서귀포시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 신서로122번길 행정복지센터(주민센터) | 제주특별자치도 서귀포시 신서로122번길 10 (강정동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 11억 2,942만원 | 9억 2,612만원 | 82% | 6.2명 | 9억 2,612만원 |
| 최근 3개월 | 11억 2,942만원 | 9억 1,483만원 | 81% | 5.8명 | 9억 1,483만원 |
| 최근 6개월 | 11억 2,942만원 | 9억 353만원 | 80% | 5.4명 | 9억 353만원 |
| 최근 12개월 | 11억 2,942만원 | 8억 9,224만원 | 79% | 5.1명 | 8억 9,224만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (65%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
8억 6,358만원
최저매각가 대비 +7,299만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수13.5점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수71.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수59.665점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R1기본 검토 가능
위험도 점수: 18점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (1건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 16건 있습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
7억 9,059만원
- 예상 대출액
- 3억 9,529만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 1,199만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
8억 5,384만원
- 예상 대출액
- 5억 1,230만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 5,892만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
9억 1,709만원
- 예상 대출액
- 5억 9,610만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 3,906만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 16건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 18장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격준비 완료
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (2개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 16건 있습니다.
- 2
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 61.53%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경906 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 서귀포시 신서로122번길 22 (강정동) | 2026.07.28 | 11억 329만원 | 4억 5,220만원 | 41% | 매각 |
| 2025타경1554 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 서귀포시 신동로27번길 6-6 (서호동) | 2026.08.04 | 6억 6,300만원 | 4억 3,000만원 | 64.9% | 매각 |
| 2025타경7635 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 서귀포시 용흥로66번길 12 (강정동) | 2026.05.26 | 3억 1,852만원 | 1억 8,000만원 | 56.5% | 매각 |
| 2025타경1641 | 다세대·연립 | 제주특별자치도 서귀포시 막동산로 47 (서호동, 서호리츠빌) | 2026.07.21 | 4억 3,600만원 | 2억 2,490만원 | 51.6% | 매각 |
| 2025타경8604 | 다세대·연립 | 제주특별자치도 서귀포시 서호동 188 달가든하우스서호 2동 1,2,3층 디5호구) 제주특별자치도 서귀포시 서호동 188 | 2026.09.08 | 18억 5,000만원 | 11억 2,405만원 | 60.8% | 매각 |
| 2025타경7965 | 다세대·연립 | 제주특별자치도 서귀포시 법환로 12 (법환동, 디자인뷰) | 2026.06.02 | 2억 7,800만원 | 2억 1,884만원 | 78.7% | 매각 |
| 2025타경7507 | 다세대·연립 | 제주특별자치도 서귀포시 법환로 12 (법환동, 디자인뷰) | 2026.04.28 | 2억 7,300만원 | 2억 1,101만원 | 77.3% | 매각 |
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