2025타경51238
유찰 2회제시외건물포함지분매각| 소재지 | 서울특별시 송파구 오금동 86-10 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 지분매각, 공유자 우선매수신고 1회 제한 본건 토지 지상 매각에서 제외되는 제시외 건물 있음 위 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지 있음 |
| 토지면적 | 252.8㎡ (76.5평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 578,654,000원 | 최저가격 | (80%)462,923,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)46,292,300원 | 청구금액 | 75,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.10.26 | (80%)462,923,000원 | 진행중 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 송파구 오금동 86-10 | 대 (제2종일반주거지역) | 252.8㎡ (76.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 5,539,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 송파구 오금동 86-10 | 벽돌구조 · (단독주택) | - | 토지·건물 일괄평가 | 지분매각, 공유자 우선매수신고 1회 제한 본건 토지 지상 매각에서 제외되는 제시외 건물 있음 위 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 252.8㎡ (76.5평) 건물: - | 578,654,000원 | |||
본건은 서울특별시 송파구 오금동 소재 '세륜중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 다세대·연립주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨. 본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(오금역, 3호선·5호선)이 소재하는 등 제반교통여건은 보통시됨. 대체로 평탄하게 조성된 자루형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임. 본건 남동측으로 왕복2차선 포장 도로에 접함. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트
지분매각, 공유자 우선매수신고 1회 제한 본건 토지 지상 매각에서 제외되는 제시외 건물 있음 위 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지 있음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 1998-08-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 103호 | 전입: 2001-07-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 202호 | 전입: 2020-04-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 2층 201호 | 전입: 2021-11-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 101호 | 전입: 2023-12-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2024-03-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2024-08-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (7건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-08-11 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 75,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
지분매각, 공유자 우선매수신고 1회 제한 본건 토지 지상 매각에서 제외되는 제시외 건물 있음 위 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지 있음
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 송파구 오금동 86-10 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 262.53㎡ (79.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 1989-05-16 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 송파구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 송파구세무서 | 송파구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 오금동 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 송파구 오금동 86-10 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 7,865만원 | 4억 7,449만원 | 82% | 6.2명 | 4억 7,449만원 |
| 최근 3개월 | 5억 7,865만원 | 4억 6,870만원 | 81% | 5.8명 | 4억 6,870만원 |
| 최근 6개월 | 5억 7,865만원 | 4억 6,292만원 | 80% | 5.4명 | 4억 6,292만원 |
| 최근 12개월 | 5억 7,865만원 | 4억 5,713만원 | 79% | 5.1명 | 4억 5,713만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 61점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2억 3,146만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 4,455만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 9,997만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 1,348만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3억 4,904만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 185만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 7건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 20.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 4
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (12건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경529 | 토지·임야 | 경기도 양평군 양서면 부용리 1-4 | 2026.11.25 | 5,426만원 | 6,300만원 | 116.1% | ?? |
| 2022타경500132 | 토지·임야 | 강원도 원주시 무실동 산117-6 | 2026.10.12 | 95억 8,070만원 | 24억 2,666만원 | 25.3% | 유찰 |
| 2025타경55318 | 토지·임야 | 경기도 용인시 기흥구 원고매로 56-9 (고매동) | 2026.08.07 | 3억 8,395만원 | 1억 8,855만원 | 49.1% | 매각 |
| 2024타경976 | 토지·임야 | 경기도 구리시 인창동 570-3 | 2026.07.30 | 3억 8,700만원 | 1억 7,651만원 | 45.6% | 매각 |
| 2024타경41244 | 토지·임야 | 경기도 평택시 오성면 오성서로 288 | 2026.07.07 | 44억 6,946만원 | 27억 5,100만원 | 61.6% | 매각 |
| 2025타경665 | 토지·임야 | 경기도 평택시 오성면 양교리 571-1 | 2026.08.11 | 7억 5,442만원 | 4억 9,000만원 | 65% | 매각 |
| 2024타경55410 | 토지·임야 | 경기도 평택시 고덕면 방축리 산88-5 | 2026.06.09 | 5억 5,585만원 | 4억 5,001만원 | 81% | 매각 |
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