2025타경30531
유찰 5회✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.16 (제3호법정)||
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| 소재지 | 충청북도 음성군 감곡면 오궁리 460-28 | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | 2025.04.30 | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 123,679,000원 | 최저가격 | (33%)40,526,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)4,052,600원 | 청구금액 | 51,460,756원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.20 | (64%)79,154,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.31 | (51%)63,323,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.12 | (41%)50,658,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.16 | (33%)40,526,000원 | 진행 |
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물건 사진 (10장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청북도 음성군 감곡면 오궁리 460-28 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청북도 음성군 감곡면 오궁리 460-28 | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 123,679,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 충청북도 음성군 감곡면 상우리 소재‘감곡TG’남측 근거리에 위치하며 주위는 소규모 농가주택과 농경지 및 임야 등으로 형성된 소규모 전원주택지대임. 제 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 보통시되는 지역임. 세장형의 토지로 인접지와 완경사를 이루며, 주거나지로 이용 중임. 동측으로 폭 약 4-5미터 포장도로와 접함. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>. 없 음. 없 음. 임대 관계는 미상임.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2017-06-19|배당요구종기일 : 2025.08.11
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2017. 6. 19. 근저당권|청구/채권금액 : 51,460,756원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2017-06-19 | 소유권이전 | 김OO | 90,000,000원 | 매매 거래가액:90,000,000원 | 2017.06.19 갑(9) 소유권이전 김OO 매매 거래가액:90,000,000원 |
| 0 | 2017-06-19 | 소유권이전 | 김OO | 90,000,000원 | 매매 거래가액:90,000,000원 | 2017.06.19 갑(9) 소유권이전 김OO 매매 거래가액:90,000,000원 |
| 1 | 2017-06-19 | 근저당권설정 | 매OO | 65,000,000원 | 말소기준등기 | 2017.06.19 을(14) 근저당권설정 매괴신협 65,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2017-06-19 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2017-06-19 | 근저당권설정 | 매OO | 65,000,000원 | 말소기준등기 | 2017.06.19 을(14) 근저당권설정 매괴신협 65,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2017-06-19 | 근저당권 | 매OO | 65,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2017-06-19 | 지상권 | 매OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-05-22 | 가압류 | 소상공인시장진흥공단 | 28,888,920원 | 2024카단52252 | 2024.05.22 갑(12) 가압류 소상공인시장진흥공단 28,888,920 2024카단52252 소멸 |
| 2 | 2024-05-22 | 가압류 | 소상공인시장진흥공단 | 28,888,920원 | 2024카단52252 | 2024.05.22 갑(12) 가압류 소상공인시장진흥공단 28,888,920 2024카단52252 소멸 |
| 4 | 2024-05-22 | 가압류 | 소OO | 28,888,920원 | 소멸 | - |
| 3 | 2025-05-08 | 임의경매 | 매OO | 51,460,756원 | 2025타경30531 | 2025.05.08 갑(15) 임의경매 매괴신협 청구금액 51,460,756 2025타경30531 소멸 |
| 3 | 2025-05-08 | 임의경매 | 매OO | 51,460,756원 | 2025타경30531 | 2025.05.08 갑(15) 임의경매 매괴신협 청구금액 51,460,756 2025타경30531 소멸 |
| 5 | 2025-05-08 | 임의경매 | 매OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2026-03-30 | 압류 | 안OO | 2,026,033,016원 | 말소 | 2026.03.30 갑(16) 압류 안산시 소멸 |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청북도 음성군 감곡면 오궁리 460-28 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 음성군 관할 등기소 (충주지원) | 충주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청북도 관할 지방국세청 | 충청북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 음성군세무서 | 음성군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 감곡면 행정복지센터(주민센터) | 충청북도 음성군 감곡면 오궁리 460-28 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 2,367만원 | 1억 141만원 | 82% | 6.2명 | 1억 141만원 |
| 최근 3개월 | 1억 2,367만원 | 1억 17만원 | 81% | 5.8명 | 1억 17만원 |
| 최근 6개월 | 1억 2,367만원 | 9,894만원 | 80% | 5.4명 | 9,894만원 |
| 최근 12개월 | 1억 2,367만원 | 9,770만원 | 79% | 5.1명 | 9,770만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
8,971만원
최저매각가 대비 +1,056만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수38.7점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수47.6점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수49.005점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 14건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
4,052만원
- 예상 대출액
- 2,026만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,870만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
4,376만원
- 예상 대출액
- 2,626만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,598만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
4,701만원
- 예상 대출액
- 3,055만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,497만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 14건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유준비 완료
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 15장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 67.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 14건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 54.02%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (11건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경30444 | 토지·임야 | 충청북도 음성군 감곡면 오궁리 460-27 | 2026.09.07 | 1억 2,367만원 | 3,010만원 | 24.3% | 매각 |
| 2025타경30379 | 토지·임야 | 충청북도 음성군 감곡면 사곡길 109 | 2026.08.10 | 6,113만원 | 2,814만원 | 46% | 매각 |
| 2025타경30692 | 토지·임야 | 충청북도 음성군 감곡면 문촌리 산2-2 | 2026.06.01 | 3억 2,923만원 | 3억 5,150만원 | 106.8% | 매각 |
| 2024타경2827 | 토지·임야 | 충청북도 음성군 감곡면 상우안길 64-5 | 2026.04.27 | 3억 67만원 | 1억 2,315만원 | 41% | 매각 |
| 2025타경30478 | 토지·임야 | 충청북도 음성군 감곡면 오향리 703-8 | 2026.09.07 | 10억 4,786만원 | 5억 6,275만원 | 53.7% | 매각 |
| 2025타경30674 | 토지·임야 | 충청북도 음성군 감곡면 장감로188번길 30 | 2026.11.23 | 8억 5,614만원 | 5억 5,096만원 | 64.4% | 진행중 |
| 2025타경1821 | 토지·임야 | 충청북도 음성군 감곡면 단평리 59-4 | 2026.09.14 | 1억 65만원 | 5,521만원 | 54.8% | 매각 |
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