2024타경87627
유찰 15회지분매각| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 508-22 가온리즈빌 [도로명] 경기도 포천시 초가팔로 49-30 (가온리즈빌) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨 |
| 토지면적 | 660㎡ (199.7평) | 건물면적 | 50.56㎡ (15.3평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 181,000,000원 | 최저가격 | (34%)62,083,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)6,208,300원 | 청구금액 | 175,747,610원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 13회 | 2026.07.22 | (100%)181,000,000원 | 유찰 |
| 14회 | 2026.08.26 | (70%)126,700,000원 | 유찰 |
| 15회 | 2026.09.30 | (49%)88,690,000원 | 유찰 |
| 16회 | 2026.11.04 | (34%)62,083,000원 | 진행 |
물건 사진 (11장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 포천시 소흘읍 508-22 가온리즈빌 | 대 | 660㎡ (199.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 포천시 소흘읍 508-22 가온리즈빌 (경기도 포천시 초가팔로 49-30 (가온리즈빌)) | 철근콘크리트구조 · 지상4층 | 50.56㎡ (15.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 660㎡ (199.7평) 건물: 50.56㎡ (15.3평) | 181,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건내 3층 303호로서, 외 벽 : 드라이비트 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙힘 마감 등 창 호 : 샤시 창호 임. 다세대주택(방3, 주방/식당, 거실, 욕실 등)으로 이용중임 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비, 난방설비 등 되어있음. 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임. 북측 으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함. 계획관리지역 , 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보
본건은 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리 소재 "갈월중학교"남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모의 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반주위환경은 보통시됨. 본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시됨.
주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2022-03-24 확정: 2022-02-21 배당: 2025-01-11 | 보: 1억 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 1억 7,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-04-15 | 소유권 | 최OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-04-24 | 압류 | 국 | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-12-12 | 임차권설정 | 이OO | 170,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-04-18 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-10-02 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 508-22 가온리즈빌
| 단지명 | 508-22 가온리즈빌 | 총 세대수 | 12세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 4층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 포천시 소흘읍 508-22 가온리즈빌 | 대지면적 | 660㎡ (199.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 50.56㎡ (15.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 7.7% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 | 사용승인일자 | 2018-03-20 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 포천시 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 포천시세무서 | 포천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 소흘읍 행정복지센터(주민센터) | 경기도 포천시 소흘읍 508-22 가온리즈빌 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 8,100만원 | 1억 4,842만원 | 82% | 6.2명 | 1억 4,842만원 |
| 최근 3개월 | 1억 8,100만원 | 1억 4,661만원 | 81% | 5.8명 | 1억 4,661만원 |
| 최근 6개월 | 1억 8,100만원 | 1억 4,480만원 | 80% | 5.4명 | 1억 4,480만원 |
| 최근 12개월 | 1억 8,100만원 | 1억 4,299만원 | 79% | 5.1명 | 1억 4,299만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 15회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,104만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,972만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,022만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,555만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4,681만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,399만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 26장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 15회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 15회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (8건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경71782 | 단독·다가구 | 경기도 포천시 소흘읍 아랫용상2길 2 | 2026.07.02 | 10억 7,461만원 | 5억 3,599만원 | 49.9% | 매각 |
| 2025타경5639 | 단독·다가구 | 경기도 포천시 호국로929번길 41 (설운동, 은성빌라) | 2026.09.29 | 6,200만원 | 3,770만원 | 60.8% | 매각 |
| 2025타경73365 | 단독·다가구 | 경기도 포천시 호국로929번길 19 (선단동) | 2026.08.25 | 2억 9,678만원 | 1억 5,133만원 | 51% | 매각 |
| 2025타경73671 | 단독·다가구 | 경기도 포천시 선단동 562-22 대신빌라 | 2026.08.04 | 6,900만원 | 5,010만원 | 72.6% | 매각 |
| 2024타경2190 | 단독·다가구 | 경기도 포천시 호국로1014번길 16-1 (선단동, 이리스) | 2026.06.23 | 2억 2,000만원 | 9,170만원 | 41.7% | 진행중 |
| 2025타경73056 | 단독·다가구 | 경기도 포천시 삼육사로 2053-46 (선단동) | 2026.09.15 | 6억 6,542만원 | 2억 4,400만원 | 36.7% | 매각 |
| 2025타경72863 | 단독·다가구 | 경기도 양주시 옥정동로3길 18 (옥정동) | 2026.07.01 | 19억 7,781만원 | 12억 8,000만원 | 64.7% | 매각 |
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