2025타경857
유찰 2회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 산청군 단성면 방목리 산176-6 | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지,임야,전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각. -제시외수목[감정서상 ‘ㄱ’] 매각 포함. -목록[1]지목은 ‘임야’이나 현황 ‘묵전’으로 이용 중이며, 도로구역에 저촉되는 바 이를 감안하여 평가함. -목록[2]일부는 접도구역에 저촉되어 이를 감안하여 평가하였으며, 토지 대부분은 단독주택 및 근린생활시설 용도로 건축신고 된 토지인 바 부지조성 진행정도를 고려하여 평가하였으며, 허가의 존속여부 등 입찰시 확인 요함. |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 701,627,000원 | 최저가격 | (17%)117,923,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)11,792,300원 | 청구금액 | 936,065,628원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.20 | (49%)343,797,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.31 | (34%)240,658,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.12 | (24%)168,461,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.16 | (17%)117,923,000원 | 진행 |
물건 사진 (12장)
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사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 산청군 단성면 방목리 산176-6 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 산청군 단성면 방목리 산176-6 | 대지,임야,전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각. -제시외수목[감정서상 ‘ㄱ’] 매각 포함. -목록[1]지목은 ‘임야’이나 현황 ‘묵전’으로 이용 중이며, 도로구역에 저촉되는 바 이를 감안하여 평가함. -목록[2]일부는 접도구역에 저촉되어 이를 감안하여 평가하였으며, 토지 대부분은 단독주택 및 근린생활시설 용도로 건축신고 된 토지인 바 부지조성 진행정도를 고려하여 평가하였으며, 허가의 존속여부 등 입찰시 확인 요함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 701,627,000원 | |||
본건은 경상남도 산청군 단성면 방목리 소재 '어천마을' 남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택 및 전원주택,농경지, 임야 등이 혼재하는 지대임. 본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임. * 기호 1)토지 : 완경사지세 내 부정형의 토지로서 현황 묵전으로 이용 중임. * 기호 2)토지 : 완경사지세 내 부정형의 토지로서 대부분 건축신고부지임. 공히 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함. - 기호(1) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역2호)<수도법> - 기호(2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법
-일괄매각. -제시외수목[감정서상 ‘ㄱ’] 매각 포함. -목록[1]지목은 ‘임야’이나 현황 ‘묵전’으로 이용 중이며, 도로구역에 저촉되는 바 이를 감안하여 평가함. -목록[2]일부는 접도구역에 저촉되어 이를 감안하여 평가하였으며, 토지 대부분은 단독주택 및 근린생활시설 용도로 건축신고 된 토지인 바 부지조성 진행정도를 고려하여 평가하였으며, 허가의 존속여부 등 입찰시 확인 요함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2017-08-10 | 소유권 | 안OO | - | 소멸 | - |
| 0 | 2018-10-18 | 근저당권설정 | 새OO | 972,000,000원 | 말소기준등기 | 2018.10.18 을(1) 근저당권설정 새고성농협 972,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 0 | 2018-10-18 | 근저당권설정 | 새OO | 972,000,000원 | 말소기준등기 | 2018.10.18 을(1) 근저당권설정 새고성농협 972,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2018-10-18 | 근저당권 | 새OO | 972,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2018-10-18 | 지상권 | 새OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2025-08-18 | 임의경매 | 새OO | 936,065,628원 | 2025타경857 | 2025.08.18 갑(6) 임의경매 새고성농협 청구금액 936,065,628 2025타경857 소멸 |
| 1 | 2025-08-18 | 임의경매 | 새OO | 936,065,628원 | 2025타경857 | 2025.08.18 갑(6) 임의경매 새고성농협 청구금액 936,065,628 2025타경857 소멸 |
| 4 | 2025-08-18 | 임의경매 | 새OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. -제시외수목[감정서상 ‘ㄱ’] 매각 포함. -목록[1]지목은 ‘임야’이나 현황 ‘묵전’으로 이용 중이며, 도로구역에 저촉되는 바 이를 감안하여 평가함. -목록[2]일부는 접도구역에 저촉되어 이를 감안하여 평가하였으며, 토지 대부분은 단독주택 및 근린생활시설 용도로 건축신고 된 토지인 바 부지조성 진행정도를 고려하여 평가하였으며, 허가의 존속여부 등 입찰시 확인 요함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 산청군 단성면 방목리 산176-6 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 대지,임야,전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 산청군 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 산청군세무서 | 산청군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 단성면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 산청군 단성면 방목리 산176-6 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7억 162만원 | 5억 7,533만원 | 82% | 6.2명 | 5억 7,533만원 |
| 최근 3개월 | 7억 162만원 | 5억 6,831만원 | 81% | 5.8명 | 5억 6,831만원 |
| 최근 6개월 | 7억 162만원 | 5억 6,130만원 | 80% | 5.4명 | 5억 6,130만원 |
| 최근 12개월 | 7억 162만원 | 5억 5,428만원 | 79% | 5.1명 | 5억 5,428만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 25점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,896만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,825만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 7,641만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,034만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 8,891만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,738만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 18장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (10건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경6792 | 토지·임야 | 경상남도 산청군 단성면 호암로 1233-12 | 2026.09.14 | 6억 3,937만원 | 8,008만원 | 12.5% | 매각 |
| 2024타경6327 | 토지·임야 | 경상남도 산청군 단성면 운리 산5-2 | 2026.07.13 | 1억 2,817만원 | 2,570만원 | 20.1% | 매각 |
| 2024타경5829 | 토지·임야 | 경상남도 산청군 단성면 강누방목로499번길 106-1 | 2026.04.27 | 3억 1,023만원 | 8,067만원 | 26% | 매각 |
| 2024타경6495 | 토지·임야 | 경상남도 산청군 신안면 외송리 산71-7 | 2026.07.13 | 15억 8,975만원 | 3억 3,510만원 | 21.1% | 매각 |
| 2024타경37277 | 토지·임야 | 경상남도 산청군 단성면 청계리 산72-32 | 2026.06.15 | 1억 672만원 | 1,410만원 | 13.2% | 매각 |
| 2024타경5829 | 토지·임야 | 경상남도 산청군 단성면 방목리 465 | 2026.04.27 | 2억 1,102만원 | 5,305만원 | 25.1% | 매각 |
| 2024타경6211 | 토지·임야 | 경상남도 산청군 신안면 외송리 산15-6 | 2026.09.21 | 9억 7,083만원 | 1억원 | 10.3% | 매각 |
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