2025타경32058
유찰 2회2026.11.12 (1층입찰법정)||
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| 소재지 | 대구광역시 달서구 상원로 22-21 (상인동) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 자동차,중기 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 150㎡ (45.4평) | 건물면적 | 354.31㎡ (107.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 485,799,100원 | 최저가격 | (17%)81,647,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)8,164,700원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.16 | (34%)166,628,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.09.10 | (34%)166,628,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.15 | (24%)116,639,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.12 | (17%)81,647,000원 | 진행 |
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물건 사진 (17장)
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2022-05-31|배당요구종기일 : 2026.02.16
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2023-06-19 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 350,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 우OO 대항력 있음 | 3층301호 | 전입: 2025-01-07 확정: 2026-01-02 배당: 2026-01-15 | 보: 500만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 우OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2025-01-07 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | 201호 | 전입: 2025-05-13 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 380,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)푸르미 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2025-05-13 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 380,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2025-05-28 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 1층 | 전입: 2025-05-28 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (유)신흥상사 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2025-06-30 확정: - 배당: - | 보: 10만원 월: 50,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | K14호 | 전입: 2025-06-30 확정: - 배당: - | 보: 10만원 월: 50,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 없음 | 101-1호 | 전입: 2025-07-10 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2025-07-10 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | K16호 | 전입: 2025-08-03 확정: - 배당: - | 보: 10만원 월: 50,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2025-08-03 확정: - 배당: - | 보: 10만원 월: 50,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 배OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2025-08-26 확정: - 배당: - | 보: 10만원 월: 50,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 배OO 대항력 없음 | K18호 | 전입: 2025-08-26 확정: - 배당: - | 보: 10만원 월: 50,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 백OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2025-09-08 확정: - 배당: - | 보: 10만원 월: 50,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 백OO 대항력 없음 | b1층K19호 | 전입: 2025-09-08 확정: - 배당: - | 보: 10만원 월: 50,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | K20호 | 전입: 2025-11-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 55,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2025-11-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 55,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (19건) | - | 보: 5,580만원 월: 4,020,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2022-05-31|청구/채권금액 : 원문 기준 확인
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 | 1989-05-10 | 환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 1 | 2021-03-05 | 소유권 | 임OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-03-05 | 소유권 | 손OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2022-05-31 | 근저당권 | 케OO | 1,200,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 5 | 2023-04-13 | 근저당권 | 케OO | 573,600,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-01-02 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-01-07 | 압류 | 해OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-02-07 | 압류 | 해OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2025-04-23 | 근저당권 | 소OO | 500,000,000원 | 소멸 | - |
| 10 | 2025-05-23 | 가압류 | 대OO | 16,494,000원 | 소멸 | - |
| 11 | 2025-07-02 | 가압류 | 서OO | 18,480,300원 | 소멸 | - |
| 12 | 2025-09-29 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 13 | 2025-11-10 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 14 | 2025-11-12 | 임의경매 | 창OO | - | 소멸 | - |
| 15 | 2026-03-10 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 대구광역시 달서구 상원로 22-21 (상인동) | 대지면적 | 150㎡ (45.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 354.31㎡ (107.2평) | 건축면적 | 179.54㎡ (54.3평) | 건폐율 / 용적률 | 119.7% / 236.2% |
| 주용도 | 기타사무소 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 1990-05-29 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 달서구 관할 등기소 (대구서부지원) | 대구서부지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 대구광역시 관할 지방국세청 | 대구광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 달서구세무서 | 달서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 상원로 행정복지센터(주민센터) | 대구광역시 달서구 상원로 22-21 (상인동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 8,579만원 | 3억 9,835만원 | 82% | 6.2명 | 3억 9,835만원 |
| 최근 3개월 | 4억 8,579만원 | 3억 9,349만원 | 81% | 5.8명 | 3억 9,349만원 |
| 최근 6개월 | 4억 8,579만원 | 3억 8,863만원 | 80% | 5.4명 | 3억 8,863만원 |
| 최근 12개월 | 4억 8,579만원 | 3억 8,378만원 | 79% | 5.1명 | 3억 8,378만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (64%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
3억 5,267만원
최저매각가 대비 +1,262만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수25.64점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수54.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수46.57점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 43점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 15건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 19건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
8,164만원
- 예상 대출액
- 4,082만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,972만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
8,817만원
- 예상 대출액
- 5,290만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,424만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
9,471만원
- 예상 대출액
- 6,156만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,219만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 15건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 19건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 17장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 15건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 19건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.