2022타경35280
유찰 6회재매각유치권신고| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 241 [도로명] 경기도 김포시 율마로464번길 89-29 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각, 재매각, 매수신청보증금 20% 본건 기호 1, 2 토지는 구분건물 각호의 적정 대지권으로 분리되어야 하나, 기준시점현재 대지권 미정리 상태로 구분건물 각호의 적정 대지권으로 포함평가 본건 기호 3 토지는 지목 및 현황이 ‘도로’로서 기준시점 현재 불특정 다수인의 통행에 이용되고 있음 '집합건축물대장등본' 도면상 401호의 외부에 '403호'로 표시되어 있음 2022.9.8.자 박정형은 공사대금채권으로 유치권권리신고했으나 "경매신청채권 |
| 토지면적 | 142㎡ (43.0평) | 건물면적 | 31.35㎡ (9.5평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,510,744,000원 | 최저가격 | (17%)253,911,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)25,391,100원 | 청구금액 | 774,553,052원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 8회 | 2026.06.02 | (34%)518,186,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.07.07 | (24%)362,730,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.08.06 | (17%)253,911,000원 | 변경 |
| 11회 | 2026.10.22 | (17%)253,911,000원 | 진행 |
물건 사진 (56장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 김포시 통진읍 241 | 대 (자연녹지지역) | 142㎡ (43.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 485,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 김포시 통진읍 241 (경기도 김포시 율마로464번길 89-29) | 철근콘크리트구조 · 지상4층 | 31.35㎡ (9.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각, 재매각, 매수신청보증금 20% 본건 기호 1, 2 토지는 구분건물 각호의 적정 대지권으로 분리되어야 하나, 기준시점현재 대지권 미정리 상태로 구분건물 각호의 적정 대지권으로 포함평가 본건 기호 3 토지는 지목 및 현황이 ‘도로’로서 기준시점 현재 불특정 다수인의 통행에 이용되고 있음 '집합건축물대장등본' 도면상 401호의 외부에 '403호'로 표시되어 있음 2022.9.8.자 박정형은 공사대금채권으로 유치권권리신고했으나 "경매신청채권 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 142㎡ (43.0평) 건물: 31.35㎡ (9.5평) | 1,510,744,000원 | |||
본건은 경기도 김포시 통진읍 도사리 소재 "도이곳마을" 내에 위치하며, 주변은 중ㆍ소규 모 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지대임. 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체로 보통수준임. 사다리형의 토지로서 현황 "도로" 로 이용중임. 본건이 현황 "도로"로서 동측 및 서측으로 노폭 약 4M의 포장도로에 연계되어 있음. 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리지역<산업집적활성화 및 공장설립에관한 법률>, 성장 관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(서암처리분구)<하수도법>임. 없 음. 없 음. 임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음. 본건은 경기도 김포시 통진읍 도사리 소재 "도이곳마을" 내에 위치하는 통칭 "동행빌라" 제1층 제101호외 11개호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지대임. 본건까
일괄매각, 재매각, 매수신청보증금 20% 본건 기호 1, 2 토지는 구분건물 각호의 적정 대지권으로 분리되어야 하나, 기준시점현재 대지권 미정리 상태로 구분건물 각호의 적정 대지권으로 포함평가 본건 기호 3 토지는 지목 및 현황이 ‘도로’로서 기준시점 현재 불특정 다수인의 통행에 이용되고 있음 '집합건축물대장등본' 도면상 401호의 외부에 '403호'로 표시되어 있음 2022.9.8.자 박정형은 공사대금채권으로 유치권권리신고했으나 "경매신청채권
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임OO 대항력 없음 | 103호 | 전입: 2021-06-22 확정: 2022-06-22 배당: 2022-07-28 | 보: 2,000만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-07-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 101호 | 전입: 2021-07-26 확정: 2021-07-26 배당: 2022-06-24 | 보: 3,000만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 심OO 대항력 없음 | 402호 | 전입: 2021-08-03 확정: 2021-08-04 배당: 2022-07-29 | 보: 5,000만원 월: 100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 심OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-08-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 심OO 대항력 없음 | 302호 | 전입: 2021-08-04 확정: 2021-08-17 배당: 2022-08-10 | 보: 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 심OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-08-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-08-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 301호 | 전입: 2021-08-13 확정: 2021-08-13 배당: 2022-06-29 | 보: 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-08-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 401호 | 전입: 2021-08-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-09-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 102호 | 전입: 2021-09-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 403호 | 전입: 2021-09-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-09-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-09-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 202호 | 전입: 2021-09-17 확정: 2021-09-17 배당: 2022-08-12 | 보: 6,000만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 303호 | 전입: 2021-10-21 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-10-21 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-11-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 102호 | 전입: 2021-11-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 203호 | 전입: 2021-12-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-12-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-12-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 201호 | 전입: 2021-12-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 없음 | 201호 | 전입: 2022-02-11 확정: 2022-02-11 배당: 2022-11-21 | 보: 4,000만원 월: 250,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-02-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (27건) | - | 보: 2억 9,000만원 월: 1,450,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-06-25 | 근저당 목록 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2021-06-04 | 근저당 | 권리자 | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 3 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 774,553,052원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각, 재매각, 매수신청보증금 20% 본건 기호 1, 2 토지는 구분건물 각호의 적정 대지권으로 분리되어야 하나, 기준시점현재 대지권 미정리 상태로 구분건물 각호의 적정 대지권으로 포함평가 본건 기호 3 토지는 지목 및 현황이 ‘도로’로서 기준시점 현재 불특정 다수인의 통행에 이용되고 있음 '집합건축물대장등본' 도면상 401호의 외부에 '403호'로 표시되어 있음 2022.9.8.자 박정형은 공사대금채권으로 유치권권리신고했으나 "경매신청채권
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 김포시 통진읍 241 | 대지면적 | 142㎡ (43.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 31.35㎡ (9.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 22.1% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 김포시 관할 등기소 (부천지원) | 부천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 김포시세무서 | 김포시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 통진읍 행정복지센터(주민센터) | 경기도 김포시 통진읍 241 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 15억 1,074만원 | 12억 3,881만원 | 82% | 6.2명 | 12억 3,881만원 |
| 최근 3개월 | 15억 1,074만원 | 12억 2,370만원 | 81% | 5.8명 | 12억 2,370만원 |
| 최근 6개월 | 15억 1,074만원 | 12억 859만원 | 80% | 5.4명 | 12억 859만원 |
| 최근 12개월 | 15억 1,074만원 | 11억 9,348만원 | 79% | 5.1명 | 11억 9,348만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 56점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 27건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 2,695만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,774만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 6,453만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,070만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 9,144만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,432만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 27건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 56장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 27건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (8건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경2878 | 다세대·연립 | 경기도 김포시 통진읍 김포대로2053번길 30 | 2026.08.27 | 2억 800만원 | 5,811만원 | 27.9% | 매각 |
| 2025타경34129 | 다세대·연립 | 경기도 김포시 통진읍 흥신로254번길 54 (지음채) | 2026.04.21 | 1억 3,000만원 | 8,765만원 | 67.4% | 매각 |
| 2025타경4201 | 다세대·연립 | 경기도 김포시 통진읍 흥신로254번길 78 | 2026.06.18 | 1억 2,600만원 | 1억 2,600만원 | 100% | 매각 |
| 2025타경34567 | 다세대·연립 | 경기도 김포시 통진읍 조강로86번길 45-17 (해오름타운(107동)) | 2026.06.18 | 1억 3,100만원 | 9,353만원 | 71.4% | 매각 |
| 2025타경2601 | 다세대·연립 | 경기도 김포시 통진읍 흥신로254번길 10-24 (블루하임) | 2026.04.21 | 1억 8,900만원 | 9,611만원 | 50.9% | 매각 |
| 2022타경35280 | 다세대·연립 | 경기도 김포시 통진읍 242-2 | 2026.07.07 | 15억 1,074만원 | 5억 2,010만원 | 34.4% | 진행중 |
| 2025타경2663 | 다세대·연립 | 경기도 김포시 통진읍 담터로 49-6 | 2026.04.23 | 1억 1,000만원 | 5,736만원 | 52.2% | 매각 |
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