2025타경547
유찰 2회제시외건물포함지분매각유치권신고✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.16 (1층 경매법정)||
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| 소재지 | 경기도 평택시 안중읍 305-6 [도로명] 경기도 평택시 안중로114번길 45 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 일괄매각, 제시외 건물 포함(감정평가서 참조) 2. 청록건설(정OO)이 2025.3.31. 유치권신고(공사대금 425,920,000원)를 하였으나, 신청채권자 확인 필요 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.4.2.확정)을 제출함 3. 이경범이 2025.4.16. 유치권신고(공사대금 229,700,000원)를 하였으나, 신청채권자 확인 필요 유한회사가 2026.4.21. 유치 |
| 토지면적 | 2,036㎡ (615.9평) | 건물면적 | 153.38㎡ (46.4평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,600,000,000원 | 최저가격 | (15%)242,200,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)112,000,000원 | 청구금액 | 1,235,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.20 | (70%)1,120,000,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.31 | (49%)784,000,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.10.12 | (22%)346,000,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.16 | (15%)242,200,000원 | 진행 |
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물건 사진 (20장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 평택시 안중읍 305-6 | 전 · 대 (제1종일반주거지역) | 2,036㎡ (615.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 897,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 평택시 안중읍 305-6 (경기도 평택시 안중로114번길 45) | 철근콘크리트구조 | 153.38㎡ (46.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 일괄매각, 제시외 건물 포함(감정평가서 참조) 2. 청록건설(정OO)이 2025.3.31. 유치권신고(공사대금 425,920,000원)를 하였으나, 신청채권자 확인 필요 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.4.2.확정)을 제출함 3. 이경범이 2025.4.16. 유치권신고(공사대금 229,700,000원)를 하였으나, 신청채권자 확인 필요 유한회사가 2026.4.21. 유치 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,036㎡ (615.9평) 건물: 153.38㎡ (46.4평) | 1,600,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 5층 중 지층101호외 18개호로서, 외벽: 벽돌 치장쌓기, 목재 싸이딩 및 경량 판넬 마감, 내벽: 몰탈위 벽지 도배 등 마감, 창호: 새시창 등임. 본건 기호1은 노래방, 기호2는 휴게음식점, 기호3~기호19는 도시형생활주택(후첨 '건축물현황 도'참조)임. 위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터, 소방설비 및 기호3~19 도시형생활주택은 각호 난방설비 되어 있음. 3필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 집합건축물(근린생활시설 및 도시형생활주택) 건부지 로 이용 중임. 본건은 남서측으로 세로와 접함. *기호1 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위 는 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 주점, 위락시설, 근린생활시설 등 이 혼재하는 지역임. 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통상황은 대체 로 무난시 됨.
[참고사항]
1. 일괄매각, 제시외 건물 포함(감정평가서 참조) 2. 청록건설(정OO)이 2025.3.31. 유치권신고(공사대금 425,920,000원)를 하였으나, 신청채권자 확인 필요 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.4.2.확정)을 제출함 3. 이경범이 2025.4.16. 유치권신고(공사대금 229,700,000원)를 하였으나, 신청채권자 확인 필요 유한회사가 2026.4.21. 유치
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2017-04-26|배당요구종기일 : 2025.06.11
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정OO 대항력 없음 | 203호전부 | 전입: 2018-03-27 확정: 2018-03-27 배당: 2025-04-17 | 보: 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 / 203호 | 전입: 2018-03-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 없음 | 건물전부 | 전입: 2018-05-11 확정: 2018-05-11 배당: - | 보: 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 고OO 대항력 없음 | 점포 / 지층64.67제곱미터 | 전입: 2019-12-05 확정: - 배당: - | 보: 1,500만원 월: 600,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 고OO 대항력 없음 | 지하1층64.67제곱미터(지층101호) | 전입: 2019-12-05 확정: - 배당: - | 보: 1,500만원 월: 600,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 고OO 대항력 없음 | 점포 / 지하1층64.67제곱미터 | 전입: 2019-12-05 확정: - 배당: - | 보: 1,500만원 월: 600,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 함OO 대항력 없음 | 402호일부 | 전입: 2020-03-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 함OO 대항력 없음 | 주거 / 402호일부 | 전입: 2020-03-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 민OO 대항력 없음 | 502호 | 전입: 2021-02-01 확정: 2024-11-08 배당: 2025-04-18 | 보: 2,000만원 월: 200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 민OO 대항력 없음 | 주거 / 502호 | 전입: 2021-02-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| JOOO 대항력 없음 | 304호일부 | 전입: 2021-03-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| JIN DOUTIAN 대항력 없음 | 주거 / 304호일부 | 전입: 2021-03-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| JIN ZHEYUN 대항력 없음 | 주거 / 304호일부 | 전입: 2021-03-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| JOOO 대항력 없음 | 304호 | 전입: 2021-03-15 확정: 2024-11-15 배당: 2025-05-29 | 보: 2,000만원 월: 400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 206호 | 전입: 2021-12-17 확정: 2021-12-17 배당: 2025-05-12 | 보: 2,000만원 월: 280,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 501호 | 전입: 2022-02-10 확정: - 배당: 2025-06-11 | 보: 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 501호 | 전입: 2022-02-10 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 고OO 대항력 없음 | 주거 / 303호 | 전입: 2022-05-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 고OO 대항력 없음 | 303호 | 전입: 2022-05-20 확정: - 배당: 2025-06-11 | 보: 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 201호 | 전입: 2022-08-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 201호 | 전입: 2022-08-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| JOOO 대항력 없음 | 503호일부 | 전입: 2022-10-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| ZHENG LIANHUA 대항력 없음 | 주거 / 503호일부 | 전입: 2022-10-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| ZOOO 대항력 없음 | 503호 | 전입: 2022-10-01 확정: 2024-11-18 배당: 2025-04-18 | 보: 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| JIN CHENGHU 대항력 없음 | 주거 / 503호일부 | 전입: 2022-10-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| YOOO 대항력 없음 | 401호 | 전입: 2022-12-07 확정: 2022-12-07 배당: 2025-05-27 | 보: 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| YU CHUNMEI 대항력 없음 | 주거 / 401호 | 전입: 2022-12-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| JOOO 대항력 없음 | 503호일부 | 전입: 2023-10-19 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| JIN CHENGJI 대항력 없음 | 주거 / 503호일부 | 전입: 2023-10-19 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 주거 / 205호일부 | 전입: 2024-05-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 205호일부 | 전입: 2024-05-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 노OO 대항력 없음 | 점포 / 지층101호 230제곱미터 | 전입: 2024-06-26 확정: 2024-06-26 배당: - | 보: 1억 2,000만원 월: 2,400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| COOO 대항력 없음 | 304호일부 | 전입: 2024-10-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| CUI GUANG 대항력 없음 | 주거 / 304호일부 | 전입: 2024-10-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 / 202호 | 전입: 2024-11-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 202호 | 전입: 2024-11-11 확정: 2024-11-11 배당: 2025-06-11 | 보: 2,000만원 월: 400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 없음 | 404호 | 전입: 2024-11-14 확정: - 배당: 2025-06-05 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 없음 | 주거 / 404호일부 | 전입: 2024-11-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 / 302호 | 전입: 2024-11-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 302호 | 전입: 2024-11-14 확정: - 배당: 2025-06-05 | 보: 3,600만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 용OO 대항력 없음 | 주거 / 402호일부 | 전입: 2024-11-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 용OO 대항력 없음 | 402호 | 전입: 2024-11-18 확정: - 배당: 2025-06-05 | 보: 2,000만원 월: 200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점포 / 지층102호64.67제곱미터 | 전입: 2024-11-26 확정: 2024-11-26 배당: - | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| JIN CANYU 대항력 없음 | 주거 / 204호 | 전입: 2024-12-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| JOOO 대항력 없음 | 204호 | 전입: 2024-12-30 확정: 2024-12-30 배당: 2025-04-17 | 보: 250만원 월: 400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 손OO 대항력 없음 | 주거 / 205호일부 | 전입: 2025-02-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 손OO 대항력 없음 | 205호 | 전입: 2025-02-07 확정: 2025-04-17 배당: 2025-04-18 | 보: 2,000만원 월: 200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 404호일부 | 전입: 2025-02-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 404호일부 | 전입: 2025-02-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 노OO 대항력 없음 | 지하101호전부 | 전입: - 확정: 2024-06-26 배당: 2025-06-11 | 보: 1억 2,000만원 월: 2,400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | B102호전부 | 전입: - 확정: 2024-11-26 배당: 2025-06-11 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 노OO 대항력 없음 | 301호 | 전입: - 확정: 2024-11-14 배당: 2025-06-11 | 보: 2,000만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (52건) | - | 보: 7억 7,850만원 월: 9,180,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2017.04.26. 근저당권|청구/채권금액 : 1,235,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2017-04-26 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 1,235,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
1. 일괄매각, 제시외 건물 포함(감정평가서 참조) 2. 청록건설(정OO)이 2025.3.31. 유치권신고(공사대금 425,920,000원)를 하였으나, 신청채권자 확인 필요 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.4.2.확정)을 제출함 3. 이경범이 2025.4.16. 유치권신고(공사대금 229,700,000원)를 하였으나, 신청채권자 확인 필요 유한회사가 2026.4.21. 유치
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 평택시 안중읍 305-6 | 대지면적 | 2,036㎡ (615.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 153.38㎡ (46.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 7.5% |
| 주용도 | 기타 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 평택시 관할 등기소 (평택지원) | 평택지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 평택시세무서 | 평택시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 안중읍 행정복지센터(주민센터) | 경기도 평택시 안중읍 305-6 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 16억원 | 13억 1,200만원 | 82% | 6.2명 | 13억 1,200만원 |
| 최근 3개월 | 16억원 | 12억 9,600만원 | 81% | 5.8명 | 12억 9,600만원 |
| 최근 6개월 | 16억원 | 12억 8,000만원 | 80% | 5.4명 | 12억 8,000만원 |
| 최근 12개월 | 16억원 | 12억 6,400만원 | 79% | 5.1명 | 12억 6,400만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (64%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
16억 5,938만원
최저매각가 대비 +5,938만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수19.7점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수56.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수48.865점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 60점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 부족주의
등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 52건 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 84.9%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
2억 4,220만원
- 예상 대출액
- 1억 2,110만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,176만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
2억 6,157만원
- 예상 대출액
- 1억 5,694만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,550만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
2억 8,095만원
- 예상 대출액
- 1억 8,261만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 942만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 52건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 84.9% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 52건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 84.9%입니다.
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