2025타경53119
유찰 6회지분매각| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 진새골길 43-41 (명성하이츠) [도로명] 경기도 광주시 진새골길 43-41 (명성하이츠) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대(빌라) | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 주택도시보증공사(양도전:정미자)로부터 2026.06.01자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨 |
| 토지면적 | 662㎡ (200.3평) | 건물면적 | 55.29㎡ (16.7평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 255,000,000원 | 최저가격 | (49%)124,950,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)12,495,000원 | 청구금액 | 195,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.06 | (49%)124,950,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.07.06 | (100%)255,000,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.10 | (70%)178,500,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.23 | (49%)124,950,000원 | 진행 |
물건 사진 (13장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 광주시 초월읍 진새골길 43-41 (명성하이츠) | 대 (계획관리지역) | 662㎡ (200.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 487,300원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 광주시 초월읍 진새골길 43-41 (명성하이츠) (경기도 광주시 진새골길 43-41 (명성하이츠)) | 철근콘크리트구조 | 55.29㎡ (16.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 주택도시보증공사(양도전:정미자)로부터 2026.06.01자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 662㎡ (200.3평) 건물: 55.29㎡ (16.7평) | 255,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 건물 내 제3층 제303호로서, [사용승인일 : 2017.05.12] 외벽 : 돌 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임. 공부상 다세대주택으로 이용중임. (자세한 사항은 후첨 "내부구조도" 참고 바람.) 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 주차장설비 등이 되어있음. 완경사지의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임. 본건 서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함. 기호(1) 대쌍령리 300-11 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(
본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 '초월읍 행정복지센터' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.
주택도시보증공사(양도전:정미자)로부터 2026.06.01자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정OO 대항력 있음 | 302호 | 전입: 2021-01-20 확정: 2020-12-23 배당: - | 보: 1억 9,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 302호 | 전입: 2021-01-20 확정: 2020-12-23 배당: 2025-09-29 | 보: 1억 9,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-07-31 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-07-31 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 권OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-09-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 권OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-09-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (6건) | - | 보: 3억 9,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-02-03 | 소유권 | 배OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-02-26 | 근저당권 | (OOOO | 120,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2021-03-30 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2023-02-21 | 임차권설정 | 정OO | 195,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-09-30 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
주택도시보증공사(양도전:정미자)로부터 2026.06.01자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 광주시 초월읍 진새골길 43-41 (명성하이츠) | 대지면적 | 662㎡ (200.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 55.29㎡ (16.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 8.4% |
| 주용도 | 다세대(빌라) | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광주시 관할 등기소 (성남지원) | 성남지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광주시세무서 | 광주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 초월읍 행정복지센터(주민센터) | 경기도 광주시 초월읍 진새골길 43-41 (명성하이츠) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 5,500만원 | 2억 910만원 | 82% | 6.2명 | 2억 910만원 |
| 최근 3개월 | 2억 5,500만원 | 2억 655만원 | 81% | 5.8명 | 2억 655만원 |
| 최근 6개월 | 2억 5,500만원 | 2억 400만원 | 80% | 5.4명 | 2억 400만원 |
| 최근 12개월 | 2억 5,500만원 | 2억 145만원 | 79% | 5.1명 | 2억 145만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 6,247만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,184만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 8,096만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,346만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 9,421만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,032만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 6건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 13장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경1773 | 다세대·연립 | 경기도 광주시 초월읍 진새골길 43-41 (명성하이츠) | 2026.08.10 | 2억 5,500만원 | 9,611만원 | 37.7% | 매각 |
| 2025타경52426 | 다세대·연립 | 경기도 광주시 초월읍 진새골길 71-75 (크로바빌) | 2026.05.11 | 1억 5,200만원 | 1억 4,693만원 | 96.7% | 매각 |
| 2025타경51495 | 다세대·연립 | 경기도 광주시 초월읍 진새골길 71-89 | 2026.04.27 | 1억 2,800만원 | 6,772만원 | 52.9% | 매각 |
| 2025타경52470 | 다세대·연립 | 경기도 광주시 초월읍 진새골길 38-6 (성원하이츠) | 2026.04.20 | 1억 300만원 | 8,106만원 | 78.7% | 매각 |
| 2025타경52983 | 다세대·연립 | 경기도 광주시 초월읍 진새골길 71-50 (럭키아트힐) | 2026.09.28 | 2억 2,500만원 | 8,800만원 | 39.1% | 매각 |
| 2025타경52937 | 다세대·연립 | 경기도 광주시 초월읍 진새골길75번길 18 (리치하임) | 2026.07.20 | 2억 2,100만원 | 9,024만원 | 40.8% | 매각 |
| 2025타경53341 | 다세대·연립 | 경기도 광주시 초월읍 진새골길75번길 12-6 (세진타운) | 2026.08.10 | 1억 3,900만원 | 7,120만원 | 51.2% | 매각 |
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