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대한민국 법원경매정보 기반
제이옥션JAUCTION COURT DATA
관련물건번호 (1건)

2025타경614

유찰 3회
매각기일:2026.11.03 (별관 제103호 입찰(배당)법정)|담당계:창원지방법원 경매8계 ((055)239-2118(구내:2118))|배당종기일:2025.10.29
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소재지
경상남도 김해시 한림면 장방리 1164-5
경매구분부동산임의경매
물건종류전접수/개시결정-매각물건- 일괄매각. 제시 외 수목 (2-1) 매각에 포함 - 목록1.2.3. 농지취득자격증명 요함 (미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 전용허가를 득하지 않고 불법형질변경 경우 원상회복 명령 가능성 있으므로 구체적 사항은 관할청에 확인이 필요함. - 목록1 ~ 목록3. 토지의 일부는 현황‘도로’로 이용 중.
토지면적0건물면적0소유자비공개 (개인)
감정가격389,624,000원최저가격
(34%)133,641,000원
채무자비공개 (소유자 겸 채무자)
입찰보증금
(10%)13,364,100원
청구금액744,834,256원채권자금융기관/신청채권자
■

매각 물건 현황

감정기관 : 무OOOOOOOOO OOO
목록소재지 · 지번용도 · 구조 · 내역면적감정가 · 단가비고
토지 1경상남도 김해시 한림면 장방리 1164-5대-토지·건물 일괄평가매각포함
건물 2경상남도 김해시 한림면 장방리 1164-5전-토지·건물 일괄평가- 일괄매각. 제시 외 수목 (2-1) 매각에 포함 - 목록1.2.3. 농지취득자격증명 요함 (미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 전용허가를 득하지 않고 불법형질변경 경우 원상회복 명령 가능성 있으므로 구체적 사항은 관할청에 확인이 필요함. - 목록1 ~ 목록3. 토지의 일부는 현황‘도로’로 이용 중.
총 감정가격 합계토지: -
건물: -
389,624,000원
[현황 · 위치 및 주변환경]

본 건은 경상남도 김해시 한림면 장방리 소재‘장방마을 내’및 창원시 의창구 북면 외산리 소재‘내산마을’북측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통 입니다. 기호 1)~4)은 본건까지 소형 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통의 이용상황 등을 종합고려시 제반 교통사정은 보통입니다. 기호 1),2) : 대체로 좁은 세장형의 평지로서 현황 '농경지 및 일부 도로'입니다. 기호 3) : 대체로 사다리형의 평지로서 현황 '농경지 및 일부 도로'입니다. 기호 4) : 대체로 완경사 지대의 부정형 토지로서 현황 '과수원 및 일부 농로'입니다. 기호 1),2): 본건 남동측으로 노폭 3m 내외의 도로가 소재하며, 현황 일부가 관습상의 도로입니다. 기호 3): 본건 동측으로 노폭 2m 내외의 비포장도로가 소재하며, 현황 일부가 관습상의 도로입니다. 기호 4): 본건 남측으로 노폭 2m 내외의 포장농로가 소재하며, 현황 일부가

[참고사항]

- 일괄매각. 제시 외 수목 (2-1) 매각에 포함 - 목록1.2.3. 농지취득자격증명 요함 (미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 전용허가를 득하지 않고 불법형질변경 경우 원상회복 명령 가능성 있으므로 구체적 사항은 관할청에 확인이 필요함. - 목록1 ~ 목록3. 토지의 일부는 현황‘도로’로 이용 중.

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임차인 현황

말소기준일(소액) : 2018-03-22|배당요구종기일 : 2025.10.29
임차인 / 대항력점유부분 / 기간전입 / 확정 / 배당보증금 / 차임권리분석비고
조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정)
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : ①②③2018.3.22.근저당권|청구/채권금액 : 744,834,256원
순번접수일자등기목적 / 권리종류권리자 (채권자)채권금액소멸여부비고
12018-03-22근저당권선순위 권리자-말소말소기준권리 (최선순위)
2-경매개시결정(신청채권)신청채권자744,834,256원소멸경매신청 채권청구액
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건

- 일괄매각. 제시 외 수목 (2-1) 매각에 포함 - 목록1.2.3. 농지취득자격증명 요함 (미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 전용허가를 득하지 않고 불법형질변경 경우 원상회복 명령 가능성 있으므로 구체적 사항은 관할청에 확인이 필요함. - 목록1 ~ 목록3. 토지의 일부는 현황‘도로’로 이용 중.

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당사자 내역

채권자금융기관/신청채권자채무자비공개 (소유자 겸 채무자)
소유자비공개 (개인)관련사건대법원 나의사건검색 ↗
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국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
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체납 내역 (관리비 등)

조사일자체납금액비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치경상남도 김해시 한림면 장방리 1164-5대지면적-
연면적-건축면적-건폐율 / 용적률- / -
주용도전주구조 / 층수-사용승인일자-
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관할 행정기관 안내

기관구분기관명소재지 주소대표전화관할구역/바로가기
등기소김해시 관할 등기소 (창원지방법원 밀양지원)경상남도 밀양시 밀양대로 2049 (상남면 예림리) 등기국(과)055-350-1114홈페이지 ↗
지방국세청경상남도 관할 지방국세청경상남도 지방국세청 청사국번없이 126홈페이지 ↗
관할세무서김해시세무서김해시 관내 세무서국번없이 126 (국세상담센터)홈페이지 ↗
행정복지센터한림면 행정복지센터(주민센터)경상남도 김해시 한림면 장방리 1164-5관할 시·군·구 대표전화홈페이지 ↗
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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간평균감정가평균매각가평균매각가율평균입찰자수예상매각가 (추정)
최근 1개월3억 8,962만원3억 1,949만원82%6.2명3억 1,949만원
최근 3개월3억 8,962만원3억 1,559만원81%5.8명3억 1,559만원
최근 6개월3억 8,962만원3억 1,169만원80%5.4명3억 1,169만원
최근 12개월3억 8,962만원3억 780만원79%5.1명3억 780만원

■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측

신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
3억 912만원
최저매각가 대비 +3,638만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수23.46점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수43.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수41.075점
가격 매력도 및 안정성 종합
모델: taxonomy_median_baseline유사 표본: 1,203건 학습
* AI 분석은 참고용 통계 지표이며 법적 보증을 하지 않습니다.

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표
R3중점 확인 필요

위험도 점수: 50점 / 100점

가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.

핵심 주의 요인 (4건)

입찰 전 우선 소명 대상
등기 요약 부족주의

등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.

감정평가서 확인 필요확인

법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.

큰 가격 할인확인

감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.

유찰 반복확인

유찰 횟수가 3회입니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금
보수 시나리오
1억 3,364만원
예상 대출액
6,682만원
필요 현금(실투자)
7,629만원
가정 조건
LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 4,433만원
예상 대출액
8,659만원
필요 현금(실투자)
6,732만원
가정 조건
LTV 60%
공격 시나리오
1억 5,502만원
예상 대출액
1억 76만원
필요 현금(실투자)
6,396만원
가정 조건
LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트
권리확인 필요

등기 요약 0건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유준비 완료

임차·점유 데이터 0건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문확인 필요

연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장준비 완료

사진 1장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격확인 필요

감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토

가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.

  • 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
  • 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
  • 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)

전문가 검토 권장
  1. 1

    등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.

    근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.

  2. 2

    감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.

    근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.

  3. 3

    가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.

    근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.

  4. 4

    반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.

    근거: 유찰 횟수가 3회입니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석
인근 매각표본 10건 분석
평균 낙찰가율 29.28%
최고 53% · 최저 4.7%
50%100%평균25%10/0730%07/2153%07/0818%10/1545%05/075%10/147%10/0643%10/015%04/0949%06/04
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (16건)

최근 매각 일자순
사건번호물건용도소재지매각일자감정가낙찰가낙찰가율결과
2025타경12317토지·임야경상남도 김해시 진영읍 신용리 4262026.10.073억 9,343만원1억원25.4%매각
2024타경115815토지·임야경상남도 김해시 한림면 안하리 20532026.07.213억 1,008만원9,399만원30.3%매각
2025타경11468토지·임야경상남도 김해시 한림면 퇴래리 10032026.07.084,962만원2,630만원53%매각
2025타경11290토지·임야경상남도 김해시 한림면 금곡리 9442026.10.152억 2,775만원4,200만원18.4%매각
2025타경10542토지·임야경상남도 김해시 진영읍 진영리 1714-62026.05.072억 9,568만원1억 3,300만원45%매각
2024타경7068토지·임야경상남도 김해시 한림면 금곡리 산35-42026.10.143,179만원150만원4.7%매각
2023타경5416토지·임야경상남도 김해시 진례면 고모리 1492-22026.10.063,122만원222만원7.1%매각

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