2025타경7556
유찰 5회재매각지분매각2026.11.24 (신관 지하2층 입찰법정)||
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| 소재지 | 대구광역시 중구 중앙대로 312 (남산동) [도로명] 대구광역시 중구 중앙대로 312 (남산동,반월당아너스제네스타워오피스텔) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 채권자 채권자 주택도시보증공사 매각가 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 재매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 토지면적 | 1,604㎡ (485.2평) | 건물면적 | 22.11㎡ (6.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 121,000,000원 | 최저가격 | (12%)14,235,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)2,847,000원 | 낙찰가격 | 63,500,001원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 9회 | 2026.08.19 | (34%)41,503,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.09.21 | (24%)29,052,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.10.22 | (17%)20,336,000원 | 유찰 |
| 12회 | 2026.11.24 | (12%)14,235,000원 | 진행 |
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물건 사진 (21장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 대구광역시 중구 중앙대로 312 (남산동) | 대 (중심상업지역) | 1,604㎡ (485.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,169,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 대구광역시 중구 중앙대로 312 (남산동) (대구광역시 중구 중앙대로 312 (남산동,반월당아너스제네스타워오피스텔)) | 철근콘크리트구조 | 22.11㎡ (6.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 재매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,604㎡ (485.2평) 건물: 22.11㎡ (6.7평) | 121,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 21층건 중 15층 1521호로서, - 외벽 : 석재 치장, 복합판넬 및 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감, - 창호 : 샷시 창호 등의 구조입니다. 오피스텔로 이용중입니다. 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스공급설비, 난방설비, 등이 되어 있습니다. 14필 일단의 부정형의 토지로서, 인접필지와 등고 평탄하며 '오피스텔 및 근린생활시설' 부지'로 이용중입니다. 본건 단지 서측으로 폭 약 35미터, 북측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 6미터 정
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 '남문시장 교차로' 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 업무시설, 각종 근린생활시설, 오피스텔 및 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다. 본건까지 차량접근 용이하며, 간선도로와 대중교통시설(지하철역 등) 등이 인근에 위치하여 전반적인 교통상황은 편리한 편입니다.
[참고사항]
재매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2025-03-12|배당요구종기일 : 2025.05.23
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2019-07-08 확정: 2019-07-08 배당: 2023-11-09 | 보: 9,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2019-07-08 확정: 2019-07-08 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2019-07-08 확정: 2019-07-08 배당: 2023-11-09 | 보: 9,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2019-07-08 확정: 2019-07-08 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2023-10-12 확정: 2023-08-30 배당: 2025-12-01 | 보: 1억 2,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2023-10-12 확정: 2023-08-30 배당: 2025-12-01 | 보: 1억 2,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-10-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 있음 | 전유부분전부 | 전입: 2023-10-12 확정: 2023-08-30 배당: 2025-12-01 | 보: 1억 2,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인9 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 22억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (9건) | - | 보: 27억 8,500만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2025.3.12.경매개시결정|청구/채권금액 : 100,658,734원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2019-08-14 | 소유권이전 | 이OO | 116,230,000원 | 매매, 거래가액 금116,230,000원 | 2019.08.14 갑(2) 소유권이전 이OO 매매, 거래가액 금116,230,000원 |
| 0 | 2019-08-14 | 소유권이전 | 이OO | 116,230,000원 | 매매, 거래가액 금116,230,000원 | 2019.08.14 갑(2) 소유권이전 이OO 매매, 거래가액 금116,230,000원 |
| 1 | 2019-08-14 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2023-11-09 | 주택임차권 | 조OO | 95,000,000원 | 범위:건물전부, [보:95,000,000원(104,000,000원중 반환되지 아니한 임차보증금),확:2019.7.8.(95,000,000원),2021.7.28.(증액된 4,500,000원),2022.7.19.(증액된 4,500,000원)] 2023카임10499 전입:2019.07.08 확정:2019.07.08 | 2023.11.09 을(1) 주택임차권 조OO 95,000,000 범위:건물전부, [보:95,000,000원(104,000,000원중 반환되지 아니한 임차보증금),확:2019.7.8.(95,000,000원),2021 |
| 1 | 2023-11-09 | 주택임차권 | 조OO | 95,000,000원 | 범위:건물전부, [보:95,000,000원(104,000,000원중 반환되지 아니한 임차보증금),확:2019.7.8.(95,000,000원),2021.7.28.(증액된 4,500,000원),2022.7.19.(증액된 4,500,000원)] 2023카임10499 전입:2019.07.08 확정:2019.07.08 | 2023.11.09 을(1) 주택임차권 조OO 95,000,000 범위:건물전부, [보:95,000,000원(104,000,000원중 반환되지 아니한 임차보증금),확:2019.7.8.(95,000,000원),2021 |
| 2 | 2023-11-09 | 임차권설정 | 조OO | 95,000,000원 | 인수 | - |
| 2 | 2025-03-12 | 강제경매 | 주택도시보증공사 | 100,658,734원 | 말소기준등기 2025타경7556 | 2025.03.12 갑(3) 강제경매 주택도시보증공사 청구금액 100,658,734 말소기준등기 2025타경7556 소멸 |
| 2 | 2025-03-12 | 강제경매 | 주택도시보증공사 | 100,658,734원 | 말소기준등기 2025타경7556 | 2025.03.12 갑(3) 강제경매 주택도시보증공사 청구금액 100,658,734 말소기준등기 2025타경7556 소멸 |
| 3 | 2025-03-12 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-12-09 | 주택임차권 | 조OO | 125,000,000원 | 범위:전부 2025카임315 전입:2023.10.12 확정:2023.08.30 | 2025.12.09 을(2) 주택임차권 조OO 125,000,000 범위:전부 2025카임315 전입:2023.10.12 확정:2023.08.30 |
| 3 | 2025-12-09 | 주택임차권 | 조OO | 125,000,000원 | 범위:전부 2025카임315 전입:2023.10.12 확정:2023.08.30 | 2025.12.09 을(2) 주택임차권 조OO 125,000,000 범위:전부 2025카임315 전입:2023.10.12 확정:2023.08.30 |
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주의사항 및 매각조건
재매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 대구광역시 중구 중앙대로 312 (남산동) | 대지면적 | 1,604㎡ (485.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 22.11㎡ (6.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.4% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 중구 관할 등기소 (대구지방법원) | 대구지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 대구광역시 관할 지방국세청 | 대구광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 중구세무서 | 중구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 중앙대로 행정복지센터(주민센터) | 대구광역시 중구 중앙대로 312 (남산동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 2,100만원 | 9,922만원 | 82% | 6.2명 | 9,922만원 |
| 최근 3개월 | 1억 2,100만원 | 9,801만원 | 81% | 5.8명 | 9,801만원 |
| 최근 6개월 | 1억 2,100만원 | 9,680만원 | 80% | 5.4명 | 9,680만원 |
| 최근 12개월 | 1억 2,100만원 | 9,559만원 | 79% | 5.1명 | 9,559만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (65%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
5,400만원
최저매각가 대비 +-
예상 최저가 대비 낙찰가율
91.1%
오피스텔 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수36.6점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수70점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수58.35점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R4전문가 검토 권장
위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 9건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1,423만원
- 예상 대출액
- 711만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,527만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1,537만원
- 예상 대출액
- 922만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,431만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1,651만원
- 예상 대출액
- 1,073만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,396만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 11건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 9건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 30장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 9건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.