2025타경13079 (2)
유찰 7회제시외건물포함지분매각2026.11.10 (법정동제101호)||
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| 소재지 | 서울특별시 중랑구 용마산로102길 27-11 (망우동, 동산힐) [도로명] (망우동,동산힐) | 경매구분 | 매각물건 토지및건물 지분 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 지분매각. 제시외 건물 포함 |
| 토지면적 | 352㎡ (106.5평) | 건물면적 | 26.05㎡ (7.9평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 56,162,870원 | 최저가격 | (26%)14,722,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)1,472,200원 | 청구금액 | 50,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.10 | (100%)56,162,870원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.14 | (80%)44,930,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.05.19 | (64%)35,944,000원 | 진행 |
| 7회 | 2026.11.10 | (26%)14,722,000원 | 03 |
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물건 사진 (26장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 중랑구 용마산로102길 27-11 (망우동, 동산힐) | 대 (제2종일반주거지역) | 352㎡ (106.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,928,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 중랑구 용마산로102길 27-11 (망우동, 동산힐) ((망우동,동산힐)) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 26.05㎡ (7.9평) | 토지·건물 일괄평가 | - 지분매각. 제시외 건물 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 352㎡ (106.5평) 건물: 26.05㎡ (7.9평) | 56,162,870원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 평지붕 5층 다세대주택 및 근린생활시설(사무소) 내 1층 101호 및 5층 502호로서, 외벽 : 벽돌치장쌓기마감, 돌붙임마감 등 창호 : 샷시 창호임. 기호(가) 101호 : 집합건축물대장상 근린생활시설(사무소)임. 기호(나) 502호 : 집합건축물대장상 다세대주택임. (후면 내부구조도 참고) 위생 및 급배수설비, 개별냉난방 설비, 도시가스설비, 승강기설비, 공동현관출입통제설비 등이 되어 있음. 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 가장형의 토지로서, 주상용 건물의 건부지로 이용중임. 본건 동측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로와 접하여 차량접근 가능
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 '면일초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통시됨. 본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 근거리에 지하철역 망우역(경춘선, 경의중앙선)이 있어 대중교통여건은 보통임.
[참고사항]
- 지분매각. 제시외 건물 포함
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2023-08-03|배당요구종기일 : 2025.11.07
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2023.08.03. 가압류|청구/채권금액 : 50,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2016-07-22 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2016-07-22 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2020-02-27 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2023-08-03 | 가압류 | 박OO | 50,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 5 | 2023-12-01 | 가압류 | 제OO | 28,793,191원 | 소멸 | - |
| 6 | 2023-12-28 | 가압류 | 구OO | 23,386,844원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-09-30 | 가압류 | 조OO | 30,000,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2025-08-26 | 강제경매 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2025-11-04 | 가압류 | (OOOOOOOO | 14,640,361원 | 소멸 | - |
| 10 | 2025-12-18 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
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주의사항 및 매각조건
- 지분매각. 제시외 건물 포함
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당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗단지 정보 — (망우동, 동산힐)
| 단지명 | (망우동, 동산힐) | 총 세대수 | 12세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 5층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 중랑구 용마산로102길 27-11 (망우동, 동산힐) | 대지면적 | 352㎡ (106.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 26.05㎡ (7.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 7.4% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2016-06-07 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 중랑구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 중랑구세무서 | 중랑구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 용마산로102길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 중랑구 용마산로102길 27-11 (망우동, 동산힐) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5,616만원 | 4,605만원 | 82% | 6.2명 | 4,605만원 |
| 최근 3개월 | 5,616만원 | 4,549만원 | 81% | 5.8명 | 4,549만원 |
| 최근 6개월 | 5,616만원 | 4,493만원 | 80% | 5.4명 | 4,493만원 |
| 최근 12개월 | 5,616만원 | 4,436만원 | 79% | 5.1명 | 4,436만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
3,628만원
최저매각가 대비 +34만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수25.6점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수73.6점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수63.92점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 33점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1,472만원
- 예상 대출액
- 736만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,552만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1,589만원
- 예상 대출액
- 953만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,453만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1,707만원
- 예상 대출액
- 1,110만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,416만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 10건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유준비 완료
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 38장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 73.8% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 7회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 65.35%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12556 | 단독·다가구 | 서울특별시 중랑구 용마산로100길 39-29 (망우동) | 2026.11.24 | 8억 5,076만원 | 4억 5,100만원 | 53% | 진행중 |
| 2024타경3831 | 단독·다가구 | 서울특별시 중랑구 상봉로20길 26 (망우동) | 2026.10.27 | 5억 1,500만원 | 3억 6,830만원 | 71.5% | 매각 |
| 2025타경12121 | 단독·다가구 | 서울특별시 중랑구 상봉로28길 71 (망우동) | 2026.06.16 | 11억 5,795만원 | 8억 2,214만원 | 71% | 매각 |
| 2025타경2859 | 단독·다가구 | 서울특별시 중랑구 용마산로60길 26-4 (면목동) | 2026.10.13 | 4억 7,544만원 | 3억 428만원 | 64% | 매각 |
| 2024타경119668 | 단독·다가구 | 서울특별시 중랑구 용마산로52길 3 (면목동) | 2026.07.14 | 11억 8,499만원 | 10억 2,010만원 | 86.1% | 매각 |
| 2024타경121043 | 단독·다가구 | 서울특별시 중랑구 면목동 재개발지구1369 | 2026.10.13 | 5억 2,012만원 | 3억 7,300만원 | 71.7% | 매각 |
| 2025타경12210 | 단독·다가구 | 서울특별시 중랑구 용마산로45길 60 (면목동) | 2026.10.27 | 2억 4,800만원 | 2억 2,322만원 | 90% | 매각 |
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