2024타경130266
유찰 11회지분매각유치권신고| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 368-32 엔에스타운 [도로명] 서울특별시 강서구 가로공원로 00208-00000 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | ["선순위임차인", "임차권등기", "대항력포기", "대항력", "유치권", "위반건축물", "가처분"] |
| 토지면적 | 736.2㎡ (222.7평) | 건물면적 | 45.2㎡ (13.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 365,000,000원 | 최저가격 | (9%)31,354,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,135,400원 | 청구금액 | 305,263,051원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 9회 | 2026.07.22 | (17%)61,237,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.08.25 | (13%)48,990,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.09.30 | (11%)39,192,000원 | 유찰 |
| 12회 | 2026.11.03 | (9%)31,354,000원 | 진행 |
물건 사진 (9장)
사진 01
사진 02
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강서구 화곡동 368-32 엔에스타운 | 대 (제3종일반주거지역) | 736.2㎡ (222.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 5,654,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강서구 화곡동 368-32 엔에스타운 (서울특별시 강서구 가로공원로 00208-00000) | 철근콘크리트구조 | 45.2㎡ (13.7평) | 토지·건물 일괄평가 | ["선순위임차인", "임차권등기", "대항력포기", "대항력", "유치권", "위반건축물", "가처분"] |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 736.2㎡ (222.7평) 건물: 45.2㎡ (13.7평) | 365,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 제6층 제603호로서, ( 사용승일일: 2019.07.22. ) -외벽: 석재 붙임 마감 등, -창호: 샷시 창호 등임. 오피스텔로 이용 중임. 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어있음. 인접 도로 대비 등고평탄한 6필지 일단의 가장형 토지로서, 근린생활시설·업무시설·공동주 택의 건부지로 이용 중임. 본건 북측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로, 동측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로 및 남측 으로 노폭 약 3m내외의 포장도로와 각각 접함. 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북서측에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 "화곡역(지하철 5호선)"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.
["선순위임차인", "임차권등기", "대항력포기", "대항력", "유치권", "위반건축물", "가처분"]
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2019-09-16 확정: 2019-08-16 배당: - | 보: 2억 8,300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2019-09-16 확정: 2019-08-16 배당: 2024-08-07 | 보: 2억 8,300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 5억 6,600만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-12-13 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-12-29 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 3 | 2023-10-10 | 임차권설정 | 최OO | 283,000,000원 | 인수 | - |
| 4 | 2024-08-08 | 강제경매 | 한OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
["선순위임차인", "임차권등기", "대항력포기", "대항력", "유치권", "위반건축물", "가처분"]
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 368-32 엔에스타운
| 단지명 | 368-32 엔에스타운 | 총 세대수 | 20세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 10층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강서구 화곡동 368-32 엔에스타운 | 대지면적 | 736.2㎡ (222.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 45.2㎡ (13.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 6.1% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2019-07-22 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강서구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강서구세무서 | 강서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 화곡동 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강서구 화곡동 368-32 엔에스타운 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 6,500만원 | 2억 9,930만원 | 82% | 6.2명 | 2억 9,930만원 |
| 최근 3개월 | 3억 6,500만원 | 2억 9,565만원 | 81% | 5.8명 | 2억 9,565만원 |
| 최근 6개월 | 3억 6,500만원 | 2억 9,200만원 | 80% | 5.4명 | 2억 9,200만원 |
| 최근 12개월 | 3억 6,500만원 | 2억 8,835만원 | 79% | 5.1명 | 2억 8,835만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.4%입니다.
유찰 횟수가 11회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,567만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,402만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,031만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,191만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,364만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,112만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 32장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.4% 하락, 유찰 11회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.4%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 11회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12764 | 오피스텔 | 서울특별시 강서구 가로공원로 218 (화곡동, 파크아리온) | 2026.08.19 | 3억 500만원 | 2억 442만원 | 67% | 매각 |
| 2025타경10487 | 오피스텔 | 서울특별시 강서구 가로공원로 218 (화곡동, 파크아리온) | 2026.06.10 | 3억 2,500만원 | 1억 9,122만원 | 58.8% | 매각 |
| 2025타경10101 | 오피스텔 | 서울특별시 강서구 가로공원로 218 (화곡동, 파크아리온) | 2026.05.07 | 2억 9,000만원 | 1억 8,125만원 | 62.5% | 매각 |
| 2025타경11045 | 오피스텔 | 서울특별시 강서구 가로공원로 218 (화곡동, 파크아리온) | 2026.04.28 | 2억 8,700만원 | 1억 8,368만원 | 64% | 매각 |
| 2025타경10100 | 오피스텔 | 서울특별시 강서구 가로공원로 218 (화곡동, 파크아리온) | 2026.04.28 | 3억 2,800만원 | 2억 992만원 | 64% | 매각 |
| 2025타경9712 | 오피스텔 | 서울특별시 강서구 가로공원로 218 (화곡동, 파크아리온) | 2026.05.28 | 3억 2,400만원 | 2억 2,440만원 | 69.3% | 매각 |
| 2025타경9714 | 오피스텔 | 서울특별시 강서구 가로공원로 218 (화곡동, 파크아리온) | 2026.04.28 | 2억 9,100만원 | 1억 5,145만원 | 52% | 매각 |
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