2025타경388
유찰 2회지분매각| 소재지 | 서울특별시 강동구 아리수로50길 50 (고덕동, 래미안힐스테이트고덕) [도로명] 서울특별시 강동구 아리수로50길 50 (고덕동,래미안힐스테이트고덕) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | 2025.09.03 | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 162,113.3㎡ (49039.3평) | 건물면적 | 18.48㎡ (5.6평) | 소유자 | 문OO |
| 감정가격 | 271,000,000원 | 최저가격 | (80%)216,800,000원 | 채무자 | 문OO |
| 입찰보증금 | (10%)21,680,000원 | 청구금액 | 120,000,000원 | 채권자 | 김OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.10.19 | (80%)216,800,000원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강동구 아리수로50길 50 (고덕동, 래미안힐스테이트고덕) | 대 (제2종일반주거지역) | 162,113.3㎡ (49039.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 10,890,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강동구 아리수로50길 50 (고덕동, 래미안힐스테이트고덕) (서울특별시 강동구 아리수로50길 50 (고덕동,래미안힐스테이트고덕)) | 철근콘크리트구조 · (제2종근린생활시설) | 18.48㎡ (5.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 162,113.3㎡ (49039.3평) 건물: 18.48㎡ (5.6평) | 271,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상4층 건내 3층 307호로서, (사용승인일 : 2016.12.29) 외벽 : 복합판넬 마감 등, 내벽 : 페인팅 및 기타 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시창호 마감 등임. 현황 근린생활시설(학원)로 이용중임.(후면 내부구조도 참조) 공동 위생설비, 공동 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장 시설 등이 되어있음. 인접 토지 및 도로대비 완
본건은 서울특별시 강동구 고덕동 소재 '묘곡초등학교' 서측 인근에 위치하는 래미안힐스테 이트고덕 제상가동 제3층 제307호로서, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생 활시설, 교육시설, 공공시설 및 근린공원 등이 혼재하는 지역으로서 공공시설 및 생활편익시 설 등과의 접근성 등으로 보아 제반환경은 보통임. 본단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 '고덕역'이 위치하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-10-10 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-09-03 | 경매개시결정(신청채권) | 김OO | 120,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 김OO | 채무자 | 문OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 문OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (고덕동, 래미안힐스테이트고덕)
| 단지명 | (고덕동, 래미안힐스테이트고덕) | 총 세대수 | 3,658세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 4층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강동구 아리수로50길 50 (고덕동, 래미안힐스테이트고덕) | 대지면적 | 162,113.3㎡ (49039.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 18.48㎡ (5.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.0% |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2016-12-29 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강동구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강동구세무서 | 강동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 아리수로50길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강동구 아리수로50길 50 (고덕동, 래미안힐스테이트고덕) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 7,100만원 | 2억 2,222만원 | 82% | 6.2명 | 2억 2,222만원 |
| 최근 3개월 | 2억 7,100만원 | 2억 1,951만원 | 81% | 5.8명 | 2억 1,951만원 |
| 최근 6개월 | 2억 7,100만원 | 2억 1,680만원 | 80% | 5.4명 | 2억 1,680만원 |
| 최근 12개월 | 2억 7,100만원 | 2억 1,409만원 | 79% | 5.1명 | 2억 1,409만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 43점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 840만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,878만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 4,048만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 423만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 6,346만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,878만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 20.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (4건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경8309 | 근린상가 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 00017-00006 | 2026.07.10 | 1억 9,200만원 | 8,532만원 | 44.4% | 매각 |
| 2024타경5460 | 근린상가 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 116 | 2026.11.16 | 1억 6,900만원 | 3,387만원 | 20% | 진행중 |
| 2024타경5460 | 근린상가 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 116 | 2026.07.20 | 2억 8,100만원 | 3,310만원 | 11.8% | 매각 |
| 2024타경40378 | 오피스텔 | 경기도 이천시 경충대로 | 2026.08.26 | 3억 6,500만원 | 2억 1,886만원 | 60% | 매각 |
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