2026타경20155
지분매각| 소재지 | (중앙동2가,남명세비앙) [도로명] 경상남도 창원시 마산합포구 중앙남3길 10 (중앙동2가,남명세비앙) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | 2026.03.19 | 매각물건 | - 일괄매각 - 현황 벽체 구분 없이 근린생활시설(명태본가)로 이용 중이며 정확한 호별 위치는 측량이 필요한 것으로 보이므로 입찰시 확인 요함 |
| 토지면적 | 19,360.8㎡ (5856.6평) | 건물면적 | 48.62㎡ (14.7평) | 소유자 | 김OO |
| 감정가격 | 1,122,000,000원 | 최저가격 | (100%)1,122,000,000원 | 채무자 | 김OO |
| 입찰보증금 | (10%)112,200,000원 | 청구금액 | 40,000,000원 | 채권자 | 석OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.08.06 | (100%)1,122,000,000원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | (중앙동2가,남명세비앙) | 대 | 19,360.8㎡ (5856.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | (중앙동2가,남명세비앙) (경상남도 창원시 마산합포구 중앙남3길 10 (중앙동2가,남명세비앙)) | 철근콘크리트구조 · 지상15층 | 48.62㎡ (14.7평) | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각 - 현황 벽체 구분 없이 근린생활시설(명태본가)로 이용 중이며 정확한 호별 위치는 측량이 필요한 것으로 보이므로 입찰시 확인 요함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 19,360.8㎡ (5856.6평) 건물: 48.62㎡ (14.7평) | 1,122,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 지하2층 지상15층건 중 101호,102호, 103호로서 외벽 : 화강석 붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감. 창호 : 섀시창호임. 일련번호1~3: 공히, 벽체구분없이 하나의 근린생활시설로 이용 중임. 공히, 제반 급.배수, 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 되어 있음. 본건 대지권의 목적인 토지는 2필일단의 사다리 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임. 본건 대지권의 목적인 토지는 공히, 남동측으로 광대한면, 서측으로 소로한면에 접함. 『토지이용계획확인서』상, 중앙동2가 3-38: 일반상업지역
본건은 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동2가 소재 '마산우체국' 동북측 인근에 위치하는 남명세비앙 1층 101호, 1층 101호, 1층 103호로서, 주변은 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등이 소재하며 제반 주위환경 보통시됨. 본건까지 차량 출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통시 됨.
- 일괄매각 - 현황 벽체 구분 없이 근린생활시설(명태본가)로 이용 중이며 정확한 호별 위치는 측량이 필요한 것으로 보이므로 입찰시 확인 요함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 없음 | 본건1~3 전부 | 전입: 2025-11-14 확정: 2025-11-17 배당: - | 보: 5,000원 월: 150원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 5,000원 월: 150원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2011-03-22 | 근저당권 | 진OOOOOOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2026-03-19 | 경매개시결정(신청채권) | 석OO | 40,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각 - 현황 벽체 구분 없이 근린생활시설(명태본가)로 이용 중이며 정확한 호별 위치는 측량이 필요한 것으로 보이므로 입찰시 확인 요함
당사자 내역
| 채권자 | 석OO | 채무자 | 김OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 김OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | (중앙동2가,남명세비앙) | 대지면적 | 19,360.8㎡ (5856.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 48.62㎡ (14.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.3% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 15층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 해당 시/군/구 관할 등기소 (마산지원) | 마산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | (중앙동2가,남명세비앙) 관할 지방국세청 | (중앙동2가,남명세비앙) 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 해당 시/군/구세무서 | 해당 시/군/구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 해당 읍/면/동 행정복지센터(주민센터) | (중앙동2가,남명세비앙) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 11억 2,200만원 | 9억 2,004만원 | 82% | 6.2명 | 9억 2,004만원 |
| 최근 3개월 | 11억 2,200만원 | 9억 882만원 | 81% | 5.8명 | 9억 882만원 |
| 최근 6개월 | 11억 2,200만원 | 8억 9,760만원 | 80% | 5.4명 | 8억 9,760만원 |
| 최근 12개월 | 11억 2,200만원 | 8억 8,638만원 | 79% | 5.1명 | 8억 8,638만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 61점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5억 6,100만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 8,134만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 7억 2,705만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 603만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 8억 4,598만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 7,784만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 0회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 4
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023타경110702 | 근린상가 | 부산광역시 강서구 명지국제11로 00060-00000 | 2026.08.19 | 5억 300만원 | 1억 8,000만원 | 35.8% | 매각 |
| 2025타경658 | 근린상가 | 경상남도 사천시 서포면 잔드리길 231 | 2026.09.21 | 12억 1,119만원 | 4억 6,667만원 | 38.5% | 매각 |
| 2024타경123889 | 오피스텔 | (동천동,씨네피아) | 2026.08.12 | 8,200만원 | 473만원 | 5.8% | 매각 |