2025타경51260
유찰 3회지분매각| 소재지 | 서울특별시 은평구 연서로17길 40-15 (갈현동, 나비드빌) [도로명] 서울특별시 은평구 연서로17길 40-15 (갈현동,나비드빌) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 491.2㎡ (148.6평) | 건물면적 | 27.74㎡ (8.4평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 259,000,000원 | 최저가격 | (100%)259,000,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)25,900,000원 | 청구금액 | 268,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.08.04 | (51%)132,608,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.10.13 | (100%)259,000,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.11.17 | (100%)259,000,000원 | 03 |
| 6회 | 2026.11.17 | (80%)207,200,000원 | 진행 |
물건 사진 (17장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 은평구 연서로17길 40-15 (갈현동, 나비드빌) | 대 (제2종일반주거지역) | 491.2㎡ (148.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,735,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 은평구 연서로17길 40-15 (갈현동, 나비드빌) (서울특별시 은평구 연서로17길 40-15 (갈현동,나비드빌)) | 철근콘크리트구조 | 27.74㎡ (8.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 491.2㎡ (148.6평) 건물: 27.74㎡ (8.4평) | 259,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물 내 2층 201호로서 외벽;석재 및 석재타일 붙임 창호;샷쉬창호 입니다. 다세대주택(건축물현황도 상 방2,거실 겸 주O ,화장실, 다용도실)로 이용 중 입니다. 위생 및 급배수설비,승강기설비,소화설비,화재탐지설비,주차장설비,난방설비,도시가스설비 되어 있습니다. 장방형형의 인접 토지와 평탄시되는 토지로 다세대주택(도시형생활주택,단지형다세대) 및 근린생활시설 건물부지로 이용 중 입니다. 남동측으로 로폭 약6미터 정도의 포장도로와 한면으로 접합니다. 도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(최종확인은
본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 '구산역역(6호선)' 북서측 인근에 위치하며,주위는 아파트,다세대주택,단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. 본건까지 차량출입 가능하며,인근에 노선버스정류장 및 지하철역(6호선 구산역) 등이 소재하는 바 제반 교통상황 무난시됩니다.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2021-04-16 확정: 2021-04-16 배당: 2025-06-16 | 보: 2억 6,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 하OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-04-16 확정: 2021-04-16 배당: 2025-06-16 | 보: 2억 6,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 하OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-04-16 확정: 2021-04-16 배당: 2025-06-16 | 보: 2억 6,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 8억 400만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-04-16 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-04-16 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 3 | 2021-09-17 | 근저당권 | 김OO | 120,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2023-06-21 | 임차권설정 | 하OO | 268,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-04-15 | 압류 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2024-09-10 | 가압류 | 서OO | 116,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-04-07 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-04-15 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 은평구 연서로17길 40-15 (갈현동, 나비드빌) | 대지면적 | 491.2㎡ (148.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 27.74㎡ (8.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 5.6% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 은평구 관할 등기소 (서울서부지방법원) | 서울특별시 마포구 마포대로 174 (공덕동) 등기국(과) | 02-3271-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 은평구세무서 | 은평구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 연서로17길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 은평구 연서로17길 40-15 (갈현동, 나비드빌) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 5,900만원 | 2억 1,238만원 | 82% | 6.2명 | 2억 1,238만원 |
| 최근 3개월 | 2억 5,900만원 | 2억 979만원 | 81% | 5.8명 | 2억 979만원 |
| 최근 6개월 | 2억 5,900만원 | 2억 720만원 | 80% | 5.4명 | 2억 720만원 |
| 최근 12개월 | 2억 5,900만원 | 2억 461만원 | 79% | 5.1명 | 2억 461만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 71점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 2,950만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,034만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 6,783만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,296만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 9,528만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,645만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 41장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51596 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 연서로17길 40-15 (갈현동, 나비드빌) | 2026.05.26 | 2억 5,500만원 | 1억 8,567만원 | 72.8% | 매각 |
| 2024타경61192 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 연서로17길 40-15 (갈현동, 나비드빌) | 2026.09.01 | 2억 5,200만원 | 1억 6,500만원 | 65.5% | 매각 |
| 2026타경50052 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 연서로17길 46-24 (갈현동, 거성리젠시) | 2026.09.08 | 4억 900만원 | 2억 5,830만원 | 63.2% | 매각 |
| 2025타경51796 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 연서로19길 44 (갈현동, 모아 퍼스트빌) | 2026.05.26 | 2억 300만원 | 1억 7,500만원 | 86.2% | 매각 |
| 2024타경59045 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 연서로17길 28-12 (갈현동) | 2026.07.28 | 1억 9,100만원 | 1억 5,099만원 | 79.1% | 매각 |
| 2025타경51521 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 연서로19길 26-9 (갈현동, 해피리움) | 2026.05.19 | 3억 6,000만원 | 2억 7,380만원 | 76.1% | 매각 |
| 2025타경52307 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 갈현로25길 5-10 (갈현동, 동우아이파크 A동) | 2026.06.30 | 3억 1,800만원 | 2억 7,027만원 | 85% | 매각 |
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